21. Защита права собственности и иных вещных прав

Конечной целью правовых экспертиз в об­ласти недвижимости на основных этапах юридического сопровождения инвестиционных процессов становится защита права собственности.

Виды гражданско-правовых способов защиты вещных прав

В зависимости от характера нарушения вещных прав и содержания предоставляемой защиты в гражданском праве используются различные способы, юридически обеспечивающие соблюдение интересов собствен­ника или субъекта иного вещного права. Вещно-правовая защита осу­ществляется с помощью абсолютных исков, т. е. исков, предъявляемых к любым нарушившим вещное право третьим лицам.

Гражданский закон традиционно закрепляет два классических вещ­но-правовых иска, служащих защите права собственности и иных вещ­ных прав:

• виндикационный (об истребовании имущества из чужого незаконного владения)

• негаторный (об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения вещью).

Вещные права могут быть нарушены и косвенным образом, как пос­ледствия нарушения иных, чаще всего обязательственных прав. Напри­мер, лицо, которому собственник передал свою вещь по договору (аренда­тор, хранитель, перевозчик и т.д.), отказывается вернуть ее собственнику, либо возвращает с повреждениями.

Особым иском, обычно используемым для защиты права собственнос­ти, является требование об освобождении имущества из-под ареста (об исключении имущества из описи). Арест имущества, т.е. его опись и за­прет им распоряжаться, допускается процессуальным законом в качестве меры, обеспечивающей исполнение судебного решения (в том числе еще на стадии предъявления иска) или приговора о конфискации имущества. Иногда в опись ошибочно включаются вещи, принадлежащие другим ли­цам (как правило, речь идет о требовании супруга об исключении из опи­си его доли в общем имуществе или лично ему принадлежащих вещей).

Государственная регистрация субъектов гражданских прав

В настоящее время регистрации подлежат юридические лица и граж­дане, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образова­ния юридического лица (индивидуальные предприниматели).

Правовая природа регистрации определяется прежде всего правовой природой самого юридического лица и целями, которые ставит государс­тво, вводя регистрацию юридических лиц. Таких целей несколько:

1. осуществление государственного контроля за выполнением условий ведения предпринимательской деятельности. Регистрирующий орган обя­зан проверить, отвечают ли учредительные документы фирмы нормам за­конодательства России. Несоответствие предписанным правилам - одно из немногих и, пожалуй, важнейших оснований отказа в государственной регистрации;

2. получение государством статистических сведений, необходимых для регулирования экономики.

Государственная регистрация объектов гражданских прав

Гражданский кодекс РФ не предусматривает регистрации объектов гражданских прав, а устанавливает требование о регистрации прав на них. Так, в ст.131 ГК РФ, которая называется "Государственная регист­рация недвижимости", речь идет о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Статья 131 ГК устанавливает наиболее общий порядок госу­дарственной регистрации прав на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновения, перехода и прекращения, также перечень таких прав.

Право собственности и другие вещные права на недвижимость возни­кают с момента государственной регистрации.

Государственная регистрация прав и сделок

Государственная регистрация прав и государственная регистрация сделок неразрывно связаны между собой. Основной разновидностью рас­сматриваемой регистрации в настоящее время является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимостью, предус­мотренная практически во всех современных правопорядках.

В России Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государс­твенной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (да­лее - Закон N 122-ФЗ) действует с 1998 г. При этом права на недвижимость, возникшие до введения в силу названного акта, признаются независимо от их регистрации и могут быть зарегистрированы по желанию их обла­дателя.

Анализ системы регистрации прав на недвижимость

Принципы построения российской системы государственной регист­рации прав соответствуют мировому опыту. Для нее характерны следую­щие особенности:

1. установлена государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость, а также их ограничений (п.1 СТ.131 и СТ.164 ГК РФ; ст. Закона о регистрации);

2. сделка с недвижимостью считается зарегистрированной, а правовые последствия в результате этого наступившими со дня внесения записи о праве на недвижимость или сделки с ней в Единый государственный ре­естр прав (п.7 СТ.16 Закона о регистрации);

3. сведения о государственной регистрации прав на недвижимость яв­ляются открытыми (п.А ст.131 ГК РФ, ст.7 Закона о регистрации);

4. государственная регистрация является единственным доказательс­твом существования зарегистрированного права, оно может быть оспоре­но только в суде (п.1 СТ.2 Закона о регистрации);

5. государственная регистрации ведется в Едином государственном ре­естре прав на всей территории России по единой системе (п.1 ст.131 ГКРФ, п.2 ст.2 Закона о регистрации);

6. каждый объект недвижимости идентифицируется в Едином госу­дарственном реестре прав (ст.12 Закона о регистрации);

7. записи в Единый государственный реестр прав вносятся при от­сутствии противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистри­рованными правами на данный объект недвижимого имущества (п.1 ст.13 Закона о регистрации).

Государственной регистрации подлежат следующие права на недви­жимость и их ограничения (обременения):

• право собственности,

• право хозяйственного ведения,

• право оперативного управления,

• право пожизненного наследуемого владения,

• право постоянного пользования,

• ипотека, сервитуты,

• доверительное управление,

• аренда,

• а также иные права в случаях, предусмотренных законодательными актами.

При этом регистрация является обязательной, что подтверждается многими нормами Гражданского кодекса РФ.

Государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации, осуществляется по желанию правообладателей. При отсутствии такового правообладатель может не обращаться в уч­реждение юстиции по регистрации прав в целях регистрации.

Недвижимость и юридические дефекты

С точки зрения инвестиционного бизнеса в сфере недвижимости, юри­дические дефекты - это такие дефекты в юридической документации, касающейся недвижимости, которые негативно влияют на нормальное владение, пользование и распоряжение недвижимостью.

Юридические дефекты - это фактор, который косвенно может оказы­вать негативное влияние на текущую инвестиционную стоимость недви­жимости; уровень доходности (особенно в долгосрочной перспективе); продажную или арендную маркетабельность (возможность предлагать недвижимость к продаже или в аренду); ликвидность (как продажную, так арендную и залоговую) продажную цену. Одним словом, юридические дефекты - это фактор, усугубляющий инвестиционные риски.

Условно юридические дефекты инвестиционной недвижимости можно классифицировать следующим образом:

1. По природе возникновения:

- юридические дефекты, вызванные ошибками и опечатками в доку­ментах;

- юридические дефекты, порожденные нарушениями законодательства.

2. По предмету:

- дефекты документации на право собственности на здания и со­оружения;

- дефекты документации относительно земельных прав;

- дефекты арендной документации (имеется в виду, что недвижи­мость сдана в аренду);

- дефекты разрешительной документации, касающейся строитель­ства (реконструкции, ремонта), а также различного оборудования.

3. По возможности устранения дефекта:

- устраняемые;

- неустраняемые.

В качестве типичных примеров можно привести следующие де­фекты:

1. Несоответствие фактического размера и планировки объекта дан­ным, указанным в правоустанавливающей документации и документах БТИ.

2. Ошибки в названиях фирм, именах физических лиц, адресах, раз­личных цифрах.

3. Отсутствие у арендаторов разрешений органов пожарной безопас­ности, органов санитарно-эпидемиологической службы и органов охра­ны труда.

4. Несоответствие фактического объема и типов проведенных строи­тельных работ данным, указанным в разрешительной документации.

5. Отсутствие надлежащих полномочий у лиц, подписавших соответс­твующие документы.

Независимая экспертиза - эффективный инструмент разре­шения конфликтов между участниками строительства

Рост числа правоотношений между участниками рынка недвижимости ведет к росту количества споров, возникающих меж­ду участниками. Эти споры бывают совершено разными, но большая их часть возникает по поводу качества, объема и стоимости выполненных работ при выполнении инвестиционного проекта (строительство).

Споры разрешаются в суде. Однако для принятия такого решения суд должен опираться на соответствующие доказательс­тва, предоставление которых как раз является обязанностью сторон. Ос­новные факты, которые требуется доказать - это как раз качество (или отсутствие такого), объем и стоимость выполненных работ. Предоставля­емые сторонами спора материалы, как правило, носят прямо противопо­ложный характер. При этом суд не обладает специальными познаниями (согласно закону) и для разъяснения таких вопросов вынужден назначен судебную экспертизу, поручая ее проведение эксперту или экспертной ор­ганизации. Заключение экспертизы фактически и определит результаты рассмотрения спора.

Юридическим фактом, влекущим возникновение всей сис­темы процессуальных отношений по поводу экспертизы, является опреде­ление (постановление) уполномоченного на то органа (суда, следователя, нотариуса, судебного пристава и т.п.) о её назначении. Такое определе­ние может быть вынесено на основании ходатайства заинтересованного лица (стороны в исковом производстве, заявителя в особом производстве и при производстве до судебной экспертизы). В таком случае основанием для возникновения правоотношений будет служить ходатайство заявителя плюс определение судьи. Назначить экспертизу суд (следователь, судеб­ный пристав и т.п.) может и по своей инициативе.

На основании постановления о назначении экспертизы между органом ее назначившим и экспертом складываются процессуальные отношения по производству судебной экспертизы.

Содержание процессуальных отношений по производству судебной экспертизы между органом ее назначившим и экспертом составят, с одной стороны, действия суда, с другой - действия эксперта.

К действиям суда относятся:

• действия по определению и привлечению сведущего лица в качестве эксперта (или по определению экспертного учреждения);

• требование о проведении специального исследования и определение экспертных задач (опосредуются в определении о назначении эксперти­зы);

• истребования заключения эксперта, его оценка, определение доказа­тельной силы (опосредуются обычно в судебном решении);

• вызов эксперта в судебное заседание для разъяснения заключения;

• допрос эксперта.

Эксперт также совершает действия:

• знакомится с материалами дела;

• просит суд (при необходимости) о предоставлении дополнительных материалов;

• участвует в судебном разбирательстве;

• проявляет экспертную инициативу (если эксперт при производстве экспертизы установит обстоятельства, имеющие значение для дела, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение);

• дает объективное заключение по поставленным вопросам в установ­ленной законом процессуальной форме.

В определенных случаях эксперт может отказаться от дачи заключе­ния (если предоставленные ему материалы недостаточны или если он не обладает необходимыми знаниями для выполнения возложенной на него обязанности по даче заключения).

Уяснение существа судебной экспертизы требует раскрытия понятий "специальные знания" и "специальное исследование". Термин "специаль­ные" означает, что в ходе экспертизы эксперт применяет свои професси­ональные знания, т. е. такие, которые не являются общеизвестными, ак­кумулированными в повседневном опыте человека и которые относятся к предмету соответствующей отрасли знания.

Экспертизой является применение специальных знаний не в любой форме, а только в форме специального исследования. Исследование пред­полагает получение таких новых фактических данных, которые до этого суду не были известны и которые иным способом (например, показаниями свидетелей) установить нельзя.

Очень важная особенность, вызывающая трудности у многих адво­катов и юристов, состоит в следующем: действия, составляющие ис­следование (а именно: выбор специального метода и научных методик, применение их для изучения объекта исследования, получение и анализ промежуточных результатов, профессиональная оценка полученных ре­зультатов), процессуальным законом не регулируются и не могут регули­роваться, поскольку сам процесс получения знания о фактах в ходе иссле­дования - не предмет нормотворчества. Цель специального исследования заключается не в простой констатации установленных экспертом новых фактов объективной реальности, а в их профессиональной оценке.

Суд, как правило, в состоянии оценить лишь полноту заключения экс­перта, проверить, на все ли поставленные вопросы даны ответы, оценить соблюдение экспертом необходимых процессуальных требований, нали­чие у заключения всех требуемых реквизитов.

Орган, назначивший экспертизу, не в состоянии оценить ни научную обоснованность выводов эксперта, ни правильность выбора и применения им методов исследования, ни соответствие этих методов современным до­стижениям соответствующей области знания, поскольку для такой оцен­ки этот орган должен обладать теми же познаниями, что и эксперт. Более того, существующая форма экспертного заключения не позволяет оценить даже компетенцию эксперта, проводившего исследование, поскольку со­держит указания лишь на характер образования и стаж работы эксперта. Но ни первое, ни второе еще не свидетельствуют о том, что он достаточно профессионально решил именно эту экспертную задачу: о компетентнос­ти эксперта в вопросах конкретного экспертного задания судить по этим данным достаточно обоснованно невозможно.

При рассмотрении некоторых категорий дел возникает необходимость определить, были ли нарушены стороной специальные правила, регла­ментирующие ту или иную сферу профессиональной деятельности.

Экспертное исследование необходимо постольку, поскольку требуется анализ и профессиональная оценка качества осуществляемой деятельнос­ти (деятельности, которая сама требует специальной подготовки). Зада­ча эксперта - не констатация нарушения специального правила данным субъектом, но выявление объективных причин, повлекших дезорганиза­цию профессиональной деятельности.

Учитывая заключение эксперта, суд определяет, насколько правомер­ным или неправомерным было поведение причинителя вреда, следует ли считать его виновным. Экспертиза здесь необходима для профессионально­го анализа специальной деятельности, а заключение эксперта является важ­ным доказательством, помогающим суду верно оценить поведение субъекта с юридической точки зрения и правильно разрешить дело по существу.

Согласно закону заключение экспертизы для суда необязательно и оно рассматривается судом на равнее с другими доказательствами. Но, если рассматривается спор в области строительства, т.е. в области, где сплошь и рядом нужны специальные познания, где фигурируют сложные расчеты и лабораторные исследования (это касается любых отраслей промышлен­ности), какие другие доказательства суд должен признать как основные и положить в основу судебного решения. Ответ один - результаты экспер­тизы. Если экспертиза не удовлетворяет суд, то он назначит дополнитель­ную, повторную, еще раз повторную, но в любом случае основой судебно­го решения станут результаты экспертизы.

Из всего вышесказанного следует, что, результат рассмотрения спора в области строительства в суде в большей части будет определяться именно результатами судебной экспертизы, а, следовательно (фактически), экспертами её проводящими. В таком случае, принимая во внимание решающую доказательную силу экспертизы, учас­тникам рынка целесообразно решать споры, не входя в изнурительный су­дебный спор, а путем проведения досудебной экспертизы и на основании её результатов. Процессуальный порядок проведения такой экспертизы также существует - постановление нотариуса или соглашение сторон.

В мировой практике проведение таких экспертиз поручается специа­лизированным организациям, действующим при профессиональных объ­единениях участников рынка.

В России в настоящее время такая система находится в стадии станов­ления.