13. Система заявительных и разрешительных процедур, связан­ных с проектом и эксплуатацией недвижимости

Получение прав на частные объекты недвижимости

Получение прав на объект недвижимости - важная составляющая процедура жизненного цикла. Следует учесть, что этот процесс принци­пиально различен для объектов, находящихся в государственной и в час­тной собственности.

Наиболее распространенными вариантами поучения прав на объекты недвижимости являются следующие схемы:

1. приобретение недвижимого имущества - помещения, отдельно стоя­щего здания или имущественного комплекса, включающего в себя здания и сооружения, земельный участок и внутриплощадочные сети с распреде­лительными устройствами;

2. приобретение долей (акций) юридического лица, владеющего недви­жимым имуществом;

3. переуступка права аренды недвижимого имущества.

Возможны более сложные варианты, связанные, например, с создани­ем совместного предприятия, в уставный капитал которого одна сторона вносит недвижимость, а другая - денежные средства, необходимые для строительства или реконструкции. Этот вариант хорош для бизнеса, в ос­нове которого лежит развитие данного объекта. Другой вариант - пере­ход права собственности по договору залога.

После того как стороны определили предмет договора, будущий по­купатель приступает к процедуре, в западной практике называемой due diligence («должное усердие»). Это означает тщательный, всесторонний анализ всех аспектов будущей сделки: юридическую, техническую и финансовую (при покупке юридического лица) экспертизу, а также оценку стоимости объекта.

Юридическая экспертиза должна ответить на ряд вопросов:

• каковы права продавца на предлагаемый объект;

• каковы права продавца на земельный участок под объектом;

• каковы существующие и возможные обременения по использованию объекта;

• существуют ли и могут ли возникнуть в будущем притязания третьих лиц на объект;

• каковы основания возникновения у продавца прав на данный объект;

• требуется ли разрешение соответствующего антимонопольного орга­на на проведение сделки;

• каковы полномочия стороны, ведущей переговоры о продаже объек­та.

При юридической экспертизе тщательно изучаются:

• учредительные документы;

• документы, на основании которых у продавца возникло право собс­твенности на объект (план приватизации, договор купли-продажи и пла­тежные документы к нему и т. д.);

• все документы, связанные с обременениями (зарегистрированные до­говоры аренды, охранные обязательства Комитета по охране памятников истории и культуры, сервитуты,

• высотные ограничения по строительству, обязательства по сохране­нию профиля объекта и т. д.);

• документы, связанные с притязаниями третьих лиц (решения арбит­ражных судов, вся переписка, касающаяся оспаривания прав продавца);

• прописанные в Уставе предприятия-продавца полномочия органа уп­равления, принявшего решение о продаже (директор, правление, Совет директоров, собрание акционеров).

Стратегии инвестирования в недвижимость

Прежде чем перейти к рассмотрению возможных вариантов сделки, нужно определить для себя ее конечную цель: получение контроля над объектом недвижимости или инвестиционное вхождение в бизнес. В за­висимости от выбранной цели существуют разные стратегии поведения. Получение контроля над объектом недвижимости может быть достигнуто следующими путями:

• приобретение первичного объекта недвижимости;

• приобретение вторичного объекта недвижимости;

• приобретение долей в общедолевой собственности на объект недвижимости;

• приобретение имущественного комплекса;

• приобретение 100% долей специально созданной дочерней компании;

• приобретение пакета акций или долей юридического лица, превышаю­щего контрольный (более 75%).

Купля-продажа первичного объекта недвижимости. Наиболее прос­той и распространенный вид сделки. В этом случае приобретаются права собственности на отдельно стоящее здание. Согласно Земельному кодексу РФ, одновременно к покупателю должны перейти и права на соответству­ющий земельный участок.

Купля-продажа вторичного объекта недвижимости. При этом ва­рианте сделки первичный объект разбивается на ряд обособленных «по­добъектов» (этажей, отдельных помещений), каждый из которых обладает уникальным кадастровым номером и может продаваться отдельно. Сделка такого рода удобна в том случае, если первичный объект слишком велик и продать его целиком представляется затруднительным. Разбивка на более мелкие вторичные объекты повышает ликвидность объекта в целом, одна­ко осложняет техническую эксплуатацию здания, поскольку инженерные сети проходят через ряд «вторичек», у владельцев которых могут быть разные представления об уровне необходимого технического обслужива­ния.

И в первом, и во втором случаях говорят о купле-продаже так назы­ваемых кадастров, т.е. обособленных объектов недвижимости, обладаю­щих самостоятельными кадастровыми номерами (у первичного объекта 4 группы цифр в кадастровом номере, у вторичного - 5).

Купля-продажа долей в общедолевой собственности. В ряде случаев выделить вторичные объекты недвижимости невозможно. Тогда можно продать долю в собственности, сопоставив ей определенные помещения. Доли всегда выражаются в виде простой дроби, в числителе которой пло­щадь продаваемых помещений, а в знаменателе - общая площадь всего здания. Такого рода сделки гораздо сложнее, чем продажа «кадастров», поскольку здесь тре­буется письменное согласие всех совладельцев долей в данном здании. Существует риск, что кто-нибудь из совладельцев сам может претендо­вать на эту долю и поэтому не даст согласия на сделку. Любая дальнейшая сделка с долей (залог, внесение в уставный капитал дочернего общества, продажа) также должна согласовываться со всеми совладельцами.

Купля-продажа имущественного комплекса. В основном схожа со сделкой купли-продажи первичных объектов недвижимости, однако име­ет и свои отличия. Они касаются, в первую очередь, необходимости пере­дачи покупателю внутриплощадочных инженерных сетей и распредели­тельных устройств. Сейчас принято рассматривать внутриплощадочные сети как оборудование и, соответственно, передавать их по отдельному договору купли-продажи оборудования. Однако такая точка зрения небес­спорна и не является единственно возможной. Допустимо рассматривать сети как объекты недвижимости. В таком случае переход прав на них дол­жен регистрироваться в органах Росрегистрации, либо их можно рассматривать как обременения на использование земельного участка. Это может оказаться актуальным при разбивке имущественного комплекса на лоты и продаже их нескольким покупателям. В такой ситуации неизбежно встает вопрос об обслужива­нии внутриплощадочных сетей и праве доступа к распределительным ус­тройствам.

Приобретение 100% долей специально созданной дочерней компании. При такой схеме продавец специально для совершения сделки создает дочернюю компанию, в уставный капитал которой вносит продаваемое имущество. После регистрации перехода прав собственности на «дочку» покупатель приобретает у продавца ее доли или акции. Удобство этой схе­мы заключается в экономии на НДС, а минус - в удорожании схемы иувеличении ее сроков.

Приобретение пакета акций или долей юридического лица, превышаю­щего контрольный (более 50%). Несомненным плюсом такого рода сдел­ки является отсутствие необходимости перезаключать договоры с пос­тавщиками коммунальных услуг. Минус - необходимость погружаться в хозяйственную деятельность приобретаемой компании, разбираться с кредиторской и дебиторской задолженностями; вникать в иные направ­ления деятельности, не связанные непосредственно с данным объектом недвижимости. Кроме того, существуют риски наличия неучтенных в ба­лансе денежных обязательств, которые, по крайней мере, теоретически могут быть предъявлены новому владельцу.

Особенности купли-продажи земельных участков

В принципе, сделки с такими участками аналогичны сделкам по первичным объектам недвижимости, однако следует всегда обращать внимание на зарегистрированное назначение данного участка (сельскохо­зяйственные земли, земли поселений, земли водного фонда и т. д.) и на вид использования (для индивидуального жилищного строительства, для жилой застройки, для промышленного использования, для общественно­-деловой застройки и т. д.).

Если покупатель найден и с ним достигнуты предварительные дого­воренности, то начинается подготовка сделки купли-продажи. Здесь ос­новная роль отводится юристам и финансовым консультантам. Сделка может длиться до нескольких месяцев, и очень полезным является подписание так называемого предвари­тельного договора или договора о намерениях. В его рамках обе стороны описывают последовательность своих действий по купле-продаже объ­екта, взаимные обязательства и схему проведения самой сделки, а также сумму и порядок проведения расчетов. Такой договор не не­сет в себе жестких юридических обязательств по купле-продаже, однако накладывает некие моральные обязательства и структурирует отношения сторон на разных этапах подготовки. После подписания предварительно­го договора и в соответствии с ним начинается подготовка сделки, которая завершается подписанием договора купли-продажи и его государственной регистрацией. Очень важно помнить, что обязательства продавца счита­ются выполненными только после регистрации перехода прав на объект к покупателю, а обязательства покупателя - после полной оплаты всей суммы договора. Из-за того, что от подписания договора до его регистра­ции проходит месяц, в течение которого теоретически могут произойти различные непредвиденные события, а также в силу того, что расчеты по договору могут производиться в рассрочку, в некоторых случаях сразу же после подписания договора на объект накладывается обременение в виде залога в пользу продавца. Основанием прекращения залога является окон­чание расчетов по договору. Органы регистрации автоматически снимают такое обременение при предъявлении им всех необходимых по договору платежных документов.