2. Приобретение прав на вновь созданный объект недвижимости

Создание или изготовление нового объекта недвижимости является наиболее распространенным первичным способом приобретение права собственности. Право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права (ст.219 ГК РФ). Для лица, осуществившего строительство объекта недвижимости, государственная регистрация права влечёт определенные юридические последствия, поскольку именно с момента государственной регистрации права лицо приобретает право распоряжаться объектом недвижимости и может по своему усмотрению совершать в отношении объекта любые действия (ст.209 ГК РФ).

Государственная регистрация права на вновь возведенные объекты недвижимости является одним из самых распространенных регистрационных действий, производимых органами государственной регистрации.

Возникновение права на вновь созданный объект

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с п.1 ст.218, ст. 263, ст.222 ГК РФ право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает на основании совокупности следующих юридических фактов:

1. для строительства объекта отведен земельный участок;

2. для строительства получено разрешение;

3. при возведении объекта соблюдены градостроительные, строительные, природоохранные и другие нормы;

4. объект возведен застройщиком для себя, с целью приобретения права собственности, а не для иных лиц.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьёй 25 Закона о государственной регистрации прав (№217 ФЗ от 30.12.2005 г.). Пункт 1 данной статьи устанавливает специальное основание регистрации права: право собственности на созданные объекты недвижимости регистрируются на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Правовая экспертиза при государственной регистрации

Правовая экспертиза при государственной регистрации должна включать проверку всех юридических фактов, влекущих приобретение прав на вновь построенный объект. Для выполнения вышеуказанных требований необходимо представление в регистрирующий орган дополнительных документов, подтверждающих:

• право на земельный участок;

• соблюдение при создании объекта требований градостроительных, строительных и иных норм;

• наличие или отсутствие прав третьих лиц на созданный объект недвижимости.

Если для создания объекта недвижимости застройщик земельного участка привлекал средства третьих лиц под обязательства передать им в собственность жилые или нежилые помещения в объекте, осуществляется регистрация прав инвесторов - участников долевого строительства, которые вкладывали денежные средства в строительство с целью приобретения в собственность помещений.

3. Регистрация прав на введенные в эксплуатацию объекты

Для осуществления государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимости, необходим документ, подтверждающий факт создания объекта и свидетельствующий о возникновении права определенного лица на объект недвижимости. Раньше, документом подтверждающим факт создания объекта недвижимости, являлся акт приёмочной комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительством объекта (до введения нового Градостроительного кодекса РФ от 30.12.2004 г.). Данный акт свидетельствовал о создании объекта недвижимости с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и возможность его эксплуатации собственником в соответствии с целевым назначением.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

В настоящее время строительство завершается получением застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое удостоверяет:

• выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме;

• осуществление строительства в соответствии с разрешением на строительство;

• соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство, и является основанием для постановки построенного объекта на государственный учет, а также для внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта.

Разрешение на ввод в эксплуатацию должно содержать сведения об объекте недвижимости, необходимые для постановки построенного объекта на государственный учет, а реконструированного объекта - для внесения изменений в документы государственного учета.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается Правительством РФ.

Закон об участии в долевом строительстве устанавливает, что основанием для регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче.

На застройщика возлагается обязанность получить разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передать разрешение (копию) в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав.