2. Описание объекта долевого строительства:

• представляется при регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, как первого, так и всех последующих;

• осуществляется застройщиком в соответствии с проектной документацией;

• содержит информацию о технических характеристиках объекта доле­вого строительства и его планируемой площади, а также о планируемой площади всех жилых и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства;

• к описанию должен быть приложен план создаваемого объекта не­движимости, на котором указано местоположение объекта долевого стро­ительства (жилых и (или) нежилых помещений).

• удостоверяется застройщиком или совместно застройщиком и участ­ником долевого строительства.

Ипотека в силу закона

Обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве обеспечиваются ипотекой. Предметом ипотеки является предоставленный для строительства объекта недвижи­мости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительс­тва, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собствен­ности, или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости.

Ипотека возникает в силу прямого указания закона, а именно ст. 13 Закона о договорах участия в долевом строительстве, с момента государс­твенной регистрации договора участия в долевом строительстве. Залого­держателями являются участники долевого строительства.

При государственной регистрации договора участия в долевом строи­тельстве в ЕГРП вносится запись о возникающем на основании федераль­ного закона о залоге земельного участка или залоге права аренды земель­ного участка. При государственной регистрации права собственности застройщика на незавершенный строительством объект, объект признает­ся находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности (п. 2 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве). Соответственно при регистрации пра­ва собственности застройщика на незавершенный строительством объект или на помещения в составе объекта в ЕГРП вносится запись об ипотеке в силу закона.

Представления заявления застройщика или участников долевого стро­ительства, а также каких-либо дополнительных документов для внесения записи об ипотеке, не требуется. Запись об ипотеке земельного участка или права аренды земельного участка, а также незавершенного строитель­ством объекта вносится без заявления и взимания государственной пош­лины за регистрацию.

Государственная регистрация прав участника долевого строи­тельства

Законом об участии в долевом строительстве определены специаль­ные требования для регистрации права собственности участника до­левого строительства на переданные ему застройщиком жилые или (и) нежилые помещения. Закон о государственной регистрации прав в качес­тве специального основания для регистрации права на созданный объект недвижимости определяет документы, подтверждающие факт создания объекта (п. 1 ст. 25). Закон об участии в долевом строительстве устанавли­вает, что при регистрации права участника долевого строительства, документами, подтверждающими факт создания объекта являются:

• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

• передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (жилого или (и) нежилого помещения).

Для регистрации прав на объекты долевого строительства застройщик передает в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости или нотариаль­но удостоверенную копию данного разрешения, не позднее чем через де­сять рабочих дней после получения разрешения.

Регистрация прав участников долевого строительства осуществляется:

• по заявлению участника долевого строительства или его наследника;

• при представлении акта приема передачи участнику долевого строи­тельства объекта долевого строительства;

• при наличии в органе по государственной регистрации разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в котором расположены переданные участ­нику долевого строительства жилые и (или) нежилые помещения или его нотариально удостоверенной копии. Представляется, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта может быть представлено застройщиком вместе с заявлением участника долевого строительства, первым обратив­шимся за государственной регистрацией. Однако к моменту регистрации права первого обратившегося в орган по государственной регистрации прав участника долевого строительства, в органе по государственной ре­гистрации уже должно иметься разрешение на ввод в эксплуатацию объ­екта или его нотариально удостоверенная копия, представленное застрой­щиком.

Государственная регистрация права собственности участника доле­вого строительства является одновременно регистрацией права долевой собственности на общее имущество дома и земельный участок.

После регистрации права собственности участника долевого строи­тельства вносится запись о прекращении ипотеки в силу закона земельно­го участка или права аренды земельного участка, объекта незавершенного строительства, внесенная в ЕГРП договора участия в долевом строитель­стве. Указанная запись должна вносится в силу положений ст. 413 ГК РФ(совпадение залогодателя и залогодержателя в одном лице), п. 8 ст. 13 За­кона об участии в долевом строительстве без заявления и без взимания государственной пошлины.

Государственная регистрация прав инвесторов, участвующих в строи­тельстве объекта недвижимости не на основании договора участия в до­левом строительстве, а на основании т.н. инвестиционного договора или договора простого товарищества (совместной деятельности) и осущест­влявших вклад в строительство не денежными средствами осуществляет­ся при представлении договора и акта передачи жилого и (или нежилого) помещения.