17. Аренда

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймо­датель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользова­ние (ст. 606 ГК). По юридической природе договор аренды является, возмездным, взаимным и двусторонним.

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества. Собственник имущества пре­доставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущес­тва извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого иму­щества. В связи с этим формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). К указан­ным видам договора аренды положения, предусмотренные - 1 гл. 34 ГК, применяются, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах. Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земель­ные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств. Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индиви­дуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды может быть как движимое, так и не­движимое имущество. Недвижимое имущество как предмет аренды об­ладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам гл. 34 ГК, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специ­альными нормами гл. 35 ГКРФ.

Особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособлен­ных природных объектов устанавливаются земельным и иным природоре­сурсным законодательством. В настоящее время объектами аренды могут быть земельные участки и участки лесного фонда. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством и законодательством о недрах не предусмотрена. Законом могут быть ус­тановлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды. Согласно норме п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответс­твующий договор считается незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду поме­щения с указанием размера арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и т.п.

Стороны договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом.

Договор аренды не­движимого имущества согласно п. 2 СТ. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки до­говора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, согласно ст. 31 Лесного кодекса РФ предельный срок аренды участков лесного фонда равен 49 годам. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, уста­новленного законом, договор по истечении предельного срока прекраща­ется. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установлен­ный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 СТ. 610 ГК).

Установление предельных сроков договора аренды имеет целью:

• во-­первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества;

• во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изме­нения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

Содержание и исполнение договора аренды

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, оговоренное в дого­воре. Имущество должно быть предоставлено арендодателем арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 СТ. 611 ГК). Это будет иметь место в тех случаях, когда имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обыч­ного для данного рода имущества. .

Имущество, передаваемое арендатору, будет считаться не соответс­твующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда в нем отсутствуют обычные или обусловленные договором качества или присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному использованию. К их числу относятся не только материальные дефекты и невозможность использования предмета аренды по назначению, но и юридические изъяны: наличие прав третьих лиц на арендуемое имущес­тво, препятствующее пользованию арендодателя (сервитуты, право зало­га и т.д.) Поэтому при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторже­ния договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

При передаче в аренду имущества с недостатками арендатор может применить к арендодателю меры ответственности и защиты, предусмот­ренные в ст. 612 ГК:

1. потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения не­достатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

2. непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на уст­ранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведо­мив об этом арендодателя;

3. потребовать досрочного расторжения договора;

4. потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, ког­да удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущес­тво в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). Арендатор должен проявлять при использовании арендо­ванного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и Т.П.), поддерживать имущество в ис­правном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом необходимо понимать исправление повреж­дений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его це­лостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных час­тей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.

В отличие от текущего капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значитель­ных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возме­щения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК).

В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший элемент арендного обязательства, но не договора аренды. Дело в том, что условие об арендных платежах не относится к сущест­венным: его отсутствие в договоре аренды не влечет недействительности договора. Часть 2 п. 1 ст. 614 ГК говорит, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Но если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Для договора аренды не имеет существенного значения характер воз­награждения, предоставляемого арендодателю, - оно может быть как де­нежным, так и в иной материальной форме. В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате использования арен­дованного имущества продукции, плодов или доходов (381);

3. предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улуч­шение арендованного имущества.

Размер и сроки платежей должны иметь стабильный характер. Поэто­му, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК). При сдаче в аренду объектов публичной собственности, включая природные объекты, законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арен­дной платы для отдельных видов аренды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых видов имущества.

Содержание и осуществление прав арендатора по пользованию нанятым имуществом

В абсолютном большинстве случаев предоставле­ние имущества в пользование невозможно без его передачи во владение арендатору. В результате такой передачи арендатор становится титульным владельцем и приобретает право на защиту с использованием вещно-пра­вовых исков (ст. 305 ГК).

Арендатор может:

- истребовать арендованное имущество из любого чужого незаконного владения;

- требовать устранения препятствий в пользовании им;

- требовать возмещения ущерба, причиненного имуществу, от любого лица, включая арендодателя.

Арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущес­тва в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК). В этой норме наиболее ярко проявляется предпринимательская направленность договора аренды, его способность быть инструментом регулирования рыночных отноше­ний.

В период пользования и владения арендованным имуществом аренда­тору предоставляется возможность ограниченного распоряжения предме­том аренды и правом аренды. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды дру­гому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвоз­мездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено другими нормами ГК, другими законами или иными пра­вовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответс­твенным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Прекращение договора аренды

Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор продолжает пользовать­ся имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии воз­ражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Согласно ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2. существенно ухудшает имущество;

3. более двух раз подряд по истечении установленного договором сро­ка платежа не вносит арендную плату;

4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки - в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми ак­тами или договором производство капитального ремонта является обязан­ностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о не­обходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно ст. 620 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендато­ру либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие поль­зованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капи­тальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвеча­ет, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

При досрочном прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право требовать от арендодателя за­ключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его поль­зовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенно­го договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК).

При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды, обязательственные отношения, возникшие в связи с внесе­нием права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчез­новения предмета этих сделок).