Методика проведения государственной кадастровой оценки земель поселений.

Законодательная основа государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП)

1. Постановление Правительства Р.Ф. №945 от 25 августа 1999г.

2. Постановление правительства “О государственной кадастровой оценке земель поселений”.

3. Постановление Правительства от 8 мая 2000г “Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель”. Утверждена Госкомземом.

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель городских и сельских поселений для целей налогообложения и других установленных законодательством целей. Результаты кадастровой стоимости кадастрового квартала приводятся в рублях на дату оценки.

Объектом оценки является кадастровый квартал.

Оценка была проведена с учетом с учетом влияния на кадастровую стоимость земель:

1. Уровня рыночных цен.

2. Категории земель и видов территориальных зон.

3. Доходности видов деятельности осуществляемой на участке.

4. Установленных ограничений прав собственников.

Оценка проводилась по 14 видам функционального использования:

1. Земли под жилыми домами, многоэтажной и повышенной этажности застройки.

2. Земли под домами индивидуальной жилой застройки.

3. Земли дачных и садоводческих объединений граждан.

4. Земли гаражей и автостоянок.

5. Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, а также предприятиями автосервиса.

6. Земли учреждений и организаций народного образования. Земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, искусства и религиозных организаций.

7. Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, а также под объектами транспорта, под объектами связи.

8. Земли под административно-управленческими и общественными объектами. Земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения.

9. Земли под водными объектами.

10. Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения.

11. Земли с/х использования.

12. Земли под лесами в поселениях, под древесно – кустарниковой растительностью, не входящие в лесной фонд в т.ч. под лесопарками, парками, скверами, бульварами.

13. Земли под обособленными водными объектами.

14. Прочие земли поселений (улицы и т.п.)

Методика проводится по 2 технологическим линиям:

1 Технологическая линия предусматривает проведение оценки по статистической составляющей т.е. на основе рынка. По этой методике оценивается поселение с численностью свыше10 000 жителей.

2 Технологическая линия была предназначена для оценки земель поселений с численностью менее 10 000 жителей и работы проводились по этой технологии на основе экспертной составляющей.

Перечень оценочных показателей по экспертно – аналитической части методики.

Интегральные показатели.

1. Местоположение. Доступность к центру города, местам трудовой деятельности, объектам социального и культурно – бытового обслуживания.

2. Уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории.

3. Уровень развития сферы социального и культурно – бытового обслуживания населения.

4. Состояние окружающей среды.

5. Эстетическая историческая ценность застройки. Ландшафтная ценность территории.

6. Инженерно – геологические условия строительства и степень подверженности территории чрезвычайным ситуациям природного и техногенного характера.

Каждый интегральный показатель делится на несколько обобщенных показателей:

1. Состояние инфраструктуры общественного транспорта.

2. Состояние общей транспортной инфраструктуры.

3. Уровень доступности центра городской активности с территории кадастрового квартала.

2.1 Обеспеченность территории кадастрового квартала инженерными системами.

2.2 Состояние общего благоустройства территории кадастрового квартала.

3.1 Наличие до локальных объектов соцкультбыта.

3.2 Доступность объектов соцкультбыта городского значения.

4.1 Загрязнение воздуха, почвы и почвенных вод.

4.2 Шумовое, электромагнитное и радиационное загрязнение окружающей среды.

5.1 Архитектурно – эстетическая и историческая ценность застройки.

2. Рекреационная и ландшафтная ценность территории.

1. Инженерно – геологические условия строительства.

2. Степень подверженности территории воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.

Каждый обобщенный показатель делится на несколько единичных показателей.

1. интенсивность движения общественного транспорта на территории кадастрового квартала.

2. Доступность территории кадастрового квартала до железнодорожной станции.

3. Доступность территории кадастрового квартала до остановок общественного транспорта.

4. –

5. Наличие на территории кадастрового квартала экспресс сообщения.

1. Наличия на территории кадастрового квартала железнодорожных подъездных путей.

2. Наличие речного транспорта.

3. Наличие транспортных магистралей ведущих городских направлений.

4. Наличия препятствий для движения с территории кадастрового квартала.

1. Уровень пешеходной активности городского центра.

2. Уровень доступности общественным транспортом до городского центра.

3. Уровень доступности автомобильным транспортом.

Пример расчета кадастровой стоимости земель поселений д.Березка Крестецкого района Новгородской области.

1 этап: проведение кластеризации земель в районе. По ряду показателей (численность населения и т.п.) поводится группировка земель по району., все типичные объединяют в кластер. В кластере выбираются тестовые объекты т.е тестовые поселения (те поселения в которых имеются сделки с земельными участками). Расчет базовой постоянной величины проводится по тестовому объекту и используется для оценки других поселений включая также кластер в котором находится тестовое поселение.

Технология расчета.

1. Расчет базовой постоянной величины (БПВ)

2. Цена земельного участка

где: К – коэффициент качества оцениваемой деревни.

3.

4.

5.

6.

7.

Исходные данные:

В результате анализа сделок с застроенными и незастроенными земельными участками под индивидуальным жилищным строительством по д.Березка было отобрано 7 сделок (цена за 1 м² . Из них сделки непосредственно с земельными участками – 2:

Р₁ = 12 руб. за м².

Р₂ = 17 руб. за м².

Остальные сделки были совершены с застроенными земельными участками и стоимость земли для них была получена методом соотнесения:

Р₃ = 17.1 руб. за м².

Р₄ = 14.02 руб. за м².

Р₅ = 17.1 руб. за м².

Р6 = 14.6 руб. за м².

Р₇ = 13.6 руб. за м².