Оценка земель

Оценка земель в Р.Ф. проводится по 2 направлениям:

1. Независимая индивидуальная оценка. Уполномоченный орган Министерство Р.Ф. и ГосКомИмущество. Регулируется эта оценка федеральным законом №135 об оценочной деятельности. Согласно постановлению №932 от 20 августа 1999г. “Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением деятельности в Р. Ф.”

2. Государственная кадастровая оценка. Отвечает РосЗемКадастр. Постановление правительства №537 от 18 июля 2000г. Регулируется кадастровая оценка постановлением правительства №945 от 25 Августа 1999г. и №316 от 8 апреля 2000г.

Назначение и виды оценок.

В соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности в Р.Ф. под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов направленных на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной собственности.

Виды стоимости:

1. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена предложения какого либо интереса в недвижимости на свободном рынке при условии его текущего использования, а также при условии, что продавцы и покупатели вели себя рациональным образом.

2. Кадастровая стоимость – это стоимость рассчитанная в соответствии с инструкцией для целей налогообложения и иных государственных целей включая нужды бухгалтерского учета.

3. Ликвидационная стоимость – наиболее вероятная цена по которой должен быть отчужден объект оценки при условии, что имеет место чрезвычайная ситуация.

4. Инвестиционная стоимость – это стоимость для конкретного инвестора с конкретным инвестиционным проектом.

Отличие инвестиционной деятельности от рыночной:

1. Различие в доходах то есть различие в оценках будущей доходности.

2. Различие в оценках уровня рынка.

3. Различие в налоговом статусе инвестора.

Международные стандарты оценки.

В основе стандартов оценки лежат разработки международного комитета по стандартизации оценки имущества.

Земля – это часть пространства плюс все объекты недвижимости связанные с ней. В том числе все что находится над и под поверхностью земельного участка.

Земельный участок со строениями называют недвижимостью.

Стоимость создается полезностью объектов недвижимости т.е. его способностью удовлетворять потребности людей.

Стоимость объекта недвижимости определяется:

1. Уникальностью.

2. Долговечностью.

3. Постоянством местоположения.

4. Относительной ограниченностью предложения на рынке недвижимости

5. Индивидуальными характеристиками конкретного земельного участка.

Собственность – это совокупность частных прав владельца.

Право собственности на недвижимость относится к нематериальным активам. В терминологии бухгалтерского учета – активы это имущество т.е. ресурсы находящиеся в чьем либо владении либо под чьим либо управлением от которого в будущем можно ожидать доход.

Владение имуществом, т.е. активами являются нематериальными понятиями.

В соответствии с международными стандартами бухгалтерского учета различают: материальные, нематериальные и инвестиционные активы.

К материальным активам относятся:

1. Недвижимость.

2. Производственные средства и оборудование.

3. Амортизационный резерв.

К нематериальным активам относят:

1. Права.

2. Права дебиторов.

3. Патенты

4. Фирменные знаки.

5. Отсроченные затраты.

К индивидуальным активам относят:

1. Товарные запасы.

2. И др.

Существует другая классификация активов:

1. Текущие активы – т.е. не предназначены для использования на постоянной основе в деятельности предприятий. Например: счета дебиторов, товарные знаки, краткосрочные инвестиции.

2. Основные активы включают: материальные и нематериальные активы которые в целом представлены основные средства и делятся на 2 группы:

   • Недвижимость.

   • Производственные средства и оборудование предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия и включают в себя: земельный участок, сооружения, производственные средства, амортизационный резерв и др.

3. Прочие долговременные активы т.е. активы предназначенные для использования на постоянной основе в деятельности предприятия, но которые будут находиться в долговременном владении (инвестиции, дебиторская задолженность, патенты, фирменные знаки и др.

Цена.

Является термином обозначающим денежную единицу предложенную или уплаченную за некоторый товар или услугу. Цена является историческим фактом т.е. относится к определенному моменту и времени действия. Цена может отклоняться от стоимости товаров и услуг с точки зрения конкретного покупателя.

Себестоимость.

Это затраты или расходы необходимые для производства конкретного товара или услуги.

Рынок.

Это система в которой товары и услуги переходят от продавцов и покупателей посредством ценового механизма.

Стоимость.

Является экономическим понятием устанавливающая взаимоотношения между товарами и услугами доступными для приобретения и теми кто их приобретает и продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением стоимости.

Поскольку цена выражает общественную стоимость товара то механизм ценообразования предполагает взаимодействие цены и стоимости. Отсюда следует, что действие косвенного экономического механизма исходит из отношений между ценой и стоимостью сельскохозяйственной продукции с одной стороны, и отношением между ценой и стоимостью предметов потребления изготовленных их сельскохозяйственного сырья с другой стороны.

На процесс ценообразования в сельском хозяйстве существенно влияет земельная рента, она соответствует избыточной стоимости и выступает составной частью цены.