- •Международные стандарты оценки.
- •Недвижимость.
- •Рентная теория оценки земли.
- •Районирование для целей земельного кадастра.
- •Земельно - оценочное районирование.
- •Принципы деления территории.
- •Эколого-ландшафтное районирование на макроуровне.
- •Факторы определяющие качество земель.
- •Построение оценочной шкалы.
- •Влияние природных признаков.
- •Пример расчета дифференциального дохода по хозяйству.
- •Пример корректировки дифференциальной ренты на местоположение хозяйства.
- •Определение земельного налога исходя из дифференциальной ренты.
- •Пример расчета дифференциальной ренты по земельным участкам с/х предприятия, т.Е вхз оценка.
- •Ценообразование в апк.
- •Ценообразование апк стран с развитой рыночной экономикой.
- •Современная методика оценки с/х угодий в р.Ф.
- •Основные положения государственной кадастровой оценки с/х угодий в субъекте р.Ф.
- •Определение индекса технологических свойств объектов оценки.
- •Определение эквивалентного расстояния внутрихозяйственных грузоперевозок по объекту оценки.
- •Стоимостная оценка с/х угодий.
- •1 Вариант.
- •2 Вариант.
- •Пример.
- •3. Данные объекта оценки
- •Расчет кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий объекта оценки (хозяйства)
- •Структура отчета по государственной кадастровой оценке с/х земель.
- •Методика проведения государственной кадастровой оценки земель поселений.
- •Определение Ктест.
- •Информация необходимая расчета коэффициентов 2 уровня.
Стоимостная оценка с/х угодий.
Стоимостная оценка объекта оценки заключается в определении расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости с/х угодий. Кадастровая стоимость 1га с/х угодий определяется путем капитализации величины рентного дохода сроком за 33 года. Данные до 10р округляются. Кадастровая стоимость 1га определяет расчетный рентный доход умноженный на 33 года.
ЗРi – расчетный рентный доход определяется путем суммирования дифференциального дохода и абсолютного рентного дохода.
где: ДРi - дифференциальный доход
АР – абсолютный рентный доход, берется на уровне 12р за 1га.
Дифференциальный рентный доход определяется по 2 вариантам
1 Вариант.
где: ДРi - дифференциальный доход
Вi – это продуктивность 1 га с/х угодий
ЦПi – цена производства
где: В0 – это базовая оценочная продуктивность 1 га с/х угодий в рублях по субъекту Р.Ф. Эта информация передается от областного земельного комитета.
Б0 – это средний совокупный балл 1га с/х угодий.
Бi – это балл бонитета 1га с/х угодий по хозяйству.
где: Н0 – это нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам. Н0 = 1,07
Зi – всего затрат на 1га с/х угодий хозяйства.
где: Зпос – затраты постоянные.
Дпос –
З0 – это базовые оценочные затраты на 1га с/х угодий в рублях по субъекту Р.Ф.
где: Зтрi – затраты на внехозяйственные перевозки.
Дтр – это доля затрат зависящая от местоположения хозяйства.
ЭР0 – эквивалентное расстояние, средневзвешенное по субъекту.
где: Зтсi – затраты обусловленные технологическими свойствами.
Дзт – это доля затрат зависящая от технологических свойств земельных участков.
ИТi – индекс технологических свойств земельного участка по хозяйству.
ИТ0 – средний индекс технологических свойств по субъекту.
где: Зпi - это затраты зависящее от продуктивности.
Дзу – это доля затрат зависящих от продуктивности угодий.
2 Вариант.
Расчет кадастровой стоимости с/х угодий по второму варианту.
где: ДРi – дифференциальный рентный доход.
Рмi – дифференциальный доход по местоположению
Ртi – дифференциальный доход обусловленный технологическими свойствами земельного участка.
Рпл – дифференциальный доход по плодородию.
где: Г0 – средняя внехозяйственная нормативная грузоемкость 1га с/х угодий в тоннах.
Гi – нормативная грузоемкость 1га с/х угодий по хозяйству.
Т – это затраты на перевозку 1т груза на 1 км в рублях.
Анализ методики (плюсы и минусы)
Плюсы:
Рента легла в основу кадастровой стоимости земель.
Актуализация информации.
Дифференциация
Методика дает возможность на основе кадастровой стоимости дифференцировать ставки внутри субъекта Р.Ф.
Минусы:
Абсолютная рента задается не расчетным, а нормативным путем и не соответствует реальным значениям арендной платы.
Нормативный коэффициент рентабельности 1.07. Это недостаточный уровень рентабельности. Цена производства сомнительна.
Срок капитализации завышен.
Кадастровая стоимость рассчитанная таким методом эффекта не дает.
Оценка производится в рамках не существующих хозяйств и тех результатов которые существующие хозяйства не имеют.
Бальная оценка не соответствует современному агрохимическому состоянию почв.