4.2. Классификация объектов недвижимости

Классификация жилых объектов недвижимости.

На примере адаптированной сводной классификации объектов (компании Silver Sky Development, Украина) рассмотрим виды объектов жилой недвижимости. 1. Классы «Эконом»,  «Эконом+»

Характеристики: •    Панельные, монолитно-каркасные дома •    Теплоизоляция невысокого качества •    Технически слабо оснащены •    Многопарадные дома или каскадное строительство •    Площадь общая одного дома от 12 000 до 20 000 кв.м., жилого комплекса – до 45000 кв.м. •    Квартир в доме более 150 •    Этажность от 10 этажей и выше •    1 этаж – небольшие магазины, кафе, мелкие услуги, офисов нет •    Районы застройки – спальные районы •    Квартиры сдаются без отделки, железные двери, счетчики воды, недорогие окна, открытые балконы •    Панельные дома сдаются с отделкой отечественными материалами •    На лестничной клетке от 4-6 квартир, рекреации небольшие, иногда есть техпомещения •    Пропорция в доме по форматам квартир – больше 1 и 2 –комнатных •    Форматы типичные 1-ком – порядка 40 м.кв., 2-ком – порядка 60 м.кв., 3-ком. – порядка 80 м.кв., 4-ком. (90  м.кв.) очень мало или нет совсем •    малая площадь автостоянки, наземный паркинг, нет гостевой стоянки •    потолки 2.65-2.75 •    1 этаж – возможная инфраструктура, соцкультбыт •    цена  фиксированная Класс «Эконом+» отличается улучшенным месторасположением, большим метражом квартир, иногда дополнительной  инфраструктурой.

2. Класс «Бизнес», «Бизнес+»

Характеристики: •    Монолит с кирпичными перегородками, кирпич •    Общая площадь дома обычно не более 10 000- 12 000 м.кв. •    В доме не более 150 квартир •    1-2 секции, каскады отделены друг от друга архитектурно •    Расположение в центре или близко к центру или обособленная территория на массиве •    Индивидуальный проект, возможность свободной перепланировки •    Этажность до 24 этажей •    Потолки 3-3.20 м. •    Охраняемый подъезд •    1,2  этаж – инфраструктура, офисы, магазины больших форматов •    На одной площадке до 4-6 квартир •    Перепланировка по желанию •    Качественные металлопластиковые окна •    Качественные входные двери •    На последнем этаже – мансардные квартиры с улучшенной планировкой, пентхаусы •    Меньше 1-комнатных, есть 4-х, 5-ти комнатные, иногда пентхаусы. Лидируют 3 и 4-комнатные квартиры. •    Улучшенная базовая отделка, хорошего качества радиаторы, иногда внутренние деревянные двери •    Средние форматы 1-ком - 60-70, 2-ком – 80-90 м.кв., 3-ком - 120-150 м.кв., 4 ком. – 160-170 м.кв., двухуровневые квартиры •    Благоустройство территории – детская площадка, газоны •    Подземный паркинг, 1 место на 1 квартиру + гостевая стоянка •    Дифференциация цены по этажу, виду из окон, площади, мансарда, пентхаус дороже – формат пентхауса – от 300 до 400 м.кв. Класс «Бизнес+» отличается улучшенным месторасположением, иногда дополнительной инфраструктурой.

3. Класс «Элит»

Характеристики: •    Общая площадь дома до 12 000 кв.м. •    Этажность от 5 этажей до 7 •    1 секция •    До 40 квартир в доме •    Кирпичный •    Средний формат квартиры 150 м.кв., форматы от 90 м.кв. до 400 м.кв. •    Центральное расположение, парковая зона, хороший вид, автономность застройки •    Двухуровневые квартиры, преобладание квартир больше 100 м.кв. •    Индивидуальный проект, индивидуальная планировка всех квартир •    Качественная первичная отделка дорогими материалами •    Потолки до 3.50 •    Большой холл •    Собственный обособленный двор •    Большой паркинг - 2 места на квартиру + гостевые места •    Консьерж, сервис для жильцов •    Центральная охрана •    Централизованная техсистема, кондиционирование, очистка воды, воздуха •    Автономные техслужбы – вода, электричество, отопление •    Обеспечение связью (цифровая связь, интернет, спутниковое, кабельное ТВ) •    Дополнительные опции - собственные бассейн, сауна, автомойка, авторемонтный сервис, тренажерный зал •    На площадке не более 2 квартир или обособленные секции по 2 квартиры •    Дополнительные опции – комната отдыха для водителей, комната для колясок и велосипедов, пр. •    Собственная служба эксплуатации •    Хороший вид из окон •    Площади от 150 м.кв до 500 м.кв., •    2 парковочных места на квартиру, гостевой паркинг •    Расширенный сервис для жильцов – собственная доставка, услуги бэби-ситтер, пр.

Классификация объектов торговой недвижимости

На сегодняшний день рассматривают следующие параметры для классификации объектов:

1.    масштаб объекта (региональный, окружной, районный); 2.    ценовую политику (высокая, средняя, низкая); 3.    товарную специализацию; 4.    основного потребителя; 5.    инфраструктуру и сервис, наличие дополнительных центров притяжения покупателей; 6.    расположение; 7.    конструктив, архитектуру и отделку, планировочные решения; 8.    паркинг; 9.    управление зданием, охрану. 10.   возраст здания, квалификацию рабочих и качество материалов, использованных при строительстве (реконструкции). Таким образом, параметры, по которым проводится классификация объектов торговой недвижимости, четко определены, однако девелоперские и консалтинговые организации до сих пор не пришли к общему решению, какие именно критерии должны быть присущи тому или иному классу.

В рамках вышеуказанных основных квалификационных признаков выделяют следующие виды объектов торговой недвижимости:

1)  В зависимости от масштабов объекта (учитывая тип здания (зданий) и особенности его объемно-планировочного решения): •    комплекс зданий со своей территорией (торговые комплексы (ТК), торгово-развлекательные комплексы (ТРК), торговые центры (ТЦ), моллы, гипермоллы, гипермаркеты); •    отдельно стоящие здания-магазины (супермаркеты, универсамы); •    нижние этажи в жилом или офисном здании (продовольственные, промтоварные магазины, аптеки); •    встроенно-пристроенные помещения, павильоны (небольшие торговые предприятия, обслуживающие жителей микрорайона); •    нежилые помещения свободного назначения (первые этажи и подвалы жилого дома); •    нежилые помещения свободного назначения до отделки или реконструкции. 2)  В зависимости от конструктивного устройства: •    магазин-склад (имеет благоустроенные площадки, навесы, складские помещения); •    магазин (стационарное здание или его часть, располагающее земельным участком); •    павильон (оборудованное строение, имеющее торговый зал и помещение для хранения товаров); •    киоск (оснащенное торговым оборудованием помещение); •    палатка (нестационарное, разборное сооружение) 3)  По ассортименту реализуемых товаров и размерам торговой площади и с учетом товарной специализации: •    смешанные (ведущие торговлю как продовольственными, так и непродовольственными товарами); •    универсальные (реализующие универсальный ассортимент продовольственных или непродовольственных товаров - универсам, универмаг и т. д.); •    комбинированные (реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса - мясо/рыба или товары для детей); •    специализированные (реализующие товары одной товарной группы - мясо, рыба, трикотаж и т. п.); •    узкоспециализированные (реализующие товары части товарной группы - например, одной фирменной марки) 4)  По ценовая политике: •    высокая ценовая категория товаров - преимущественно известные, дорогие торговые марки и бренды; •    средняя ценовая категория – товары хорошего качества, бренды не позиционирующие себя как дорогие или малоизвестные торговые марки; •    низкая ценовая категория – товары среднего и низкого качества, никому неизвестных торговых марок или подделка известных дорогих брендов, реализуемых по очень низкой цене.