77. Особенности расторжения договора найма жилого помещения и его перезаключения на новый срок.

Договор найма жилого помещения может расторгаться по воле обеих сторон или одной стороны (нанимателя либо наймодателя), в связи с этим может быть установлен различный порядок расторжения договора (судебный и внесудебный). Если договор расторгается по волеизъявлению сторон или вследствие одностороннего отказа нанимателя, то это происходит во внесудебном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Аналогично может расторгнуть договор и наниматель, имеющий жилое помещение по договору социального найма. Решение о расторжении договора социального найма принимается нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора согласие в письменной форме (ч. 2 ст. 83 ЖК). Кроме того, наниматель обязан соблюсти установленную Типовым договором процедуру сдачи жилого помещения наймодателю.

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется тогда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель, и только по основаниям, прямо указанным в законе.

Под расторжением договора жилищного найма следует понимать прекращение сторонами всех взаимных прав и обязанностей по договору, т.е. наймодатель освобождается от обязанности предоставлять жилое помещение и прекращает взимать плату за жилье, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности впредь вносить плату за жилье и т.д.

На наш взгляд, применительно к прекращению договора до окончания срока его действия по требованию одной из сторон в связи с невыполнением другой стороной условий договора или правил пользования жилым помещением следует вести речь не о прекращении, а о досрочном расторжении или просто о расторжении договора.

Расторжение договора найма жилого помещения - это разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя.

Расторжение договора найма жилого помещения рассматривается как прекращение того правового основания, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права, обусловленные договором. Выселение же гражданина в большинстве случаев является следствием расторжения договора жилищного найма, т.е. следствием прекращения действия основания пользования жилым помещением.

Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства есть юридический факт, свидетельствующий об одностороннем расторжении договора по воле нанимателя.

Пресечение действия договора жилищного найма в связи с виновным нарушением обязанностей нанимателя служат основанием расторжения договора жилищного найма по инициативе наймодателя. Если расторжение договора жилищного найма имеет место по причине нарушения нанимателем своих договорных обязательств, то оно осуществляется помимо воли нанимателя, по требованию наймодателя и других жильцов, чьи права и законные интересы нарушаются, в судебном порядке. Такие случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекут за собой не только расторжение договора, но и выселение виновного.

Итак, расторжение договора жилищного найма может совершаться:

1) по соглашению сторон;

2) по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи;

3) по судебному решению, на основании заявленного наймодателем иска.