7 Ипотечный кредит

ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ от 20 июня 2008 г. N 345-З ОБ ИПОТЕКЕ

Ипотечный кредит – это разновидность банковского кредита, который выдается под залог недвижимого имущества.

Ипотека оформляется договором между кредитополучателем (залогодателем) и кредитором (залогодержателем), согласно которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателем и соглашается, что данная недвижимость может являться предметом претензий. Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, физических лиц, полученные ими в банках.

К недвижимости можно отнести: земельные участки; здания, сооружения, жилые дома, коттеджи, гаражи, квартиры; права на аренду или права на пользование земельными участками, зданиями; земельные участки вместе с объектами.

Залог запрещен на имущество, находящееся в исключительной государственной собственности: землю (за исключением частной собственности), недра, воздушное пространство, леса, природные ресурсы, а также объекты исторической и культурной ценности.

Ипотека в обязательном порядке должна быть зарегистрирована нотариально. Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой; должны быть указаны право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, а также права залогодержателя.

В зависимости от способа обеспечения обязательств имуществом различают следующие виды ипотеки:

• стандартная (исполнение одного конкретного обязательства путем залога одного конкретного имущества);

• объединенная (исполнение одного конкретного обязательства путем одновременного залога нескольких своих имущественных объектов);

• ипотека чужого имущества (исполнение залогового обязательства посредством залога имущества третьего лица);

• общая (под залог отдается несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов);

• условная (вступает в силу с момента, предусмотренного договором).

Оценка стоимости предмета ипотеки (стоимость недвижимости, предоставляемой в залог) проводится экспертизой, результаты которой используются для определения размера кредита. Ипотечные кредиты подлежат погашению с рассрочкой платежа и с уплатой процентов. Проценты по ипотечным кредитам дифференцируются банками, но могут устанавливаться и государством. В отличие от залога товарно-материальных ценностей предмет ипотеки является жизненно важным для залогодателя. Поэтому, как правило, лица, получающие ипотечный кредит, являются добросовестными заемщиками, что позволяет коммерческим банкам устанавливать более низкие % по ипотечным кредитам.

Выделяют следующие методы погашения ипотечного кредита и уплаты процентов по нему:

1) типовая ипотека (погашение пропорционально равными взносами);

2) с периодическим увеличением сумм взносов (по согласованному графику увеличивается сумма взносов, возможно изменение процентной ставки);

3) с изменяющейся суммой выплат (наличие льготного периода и снижение в этом периоде процентной ставки) и т.д.

Достоинства ипотечного кредита:

- возможность собственника имущества получить кредит под обеспечении недвижимостью;

- гарантия для кредитора;

- право залогодателя использовать заложенное имущество для получения определенных выгод,

- дополнительный период для выкупа своего заложенного имущества.

Недостатки: сложная аналитическая и техническая работа кредитора, дополнительные расходы банка по содержанию и обслуживанию объекта ипотеки, на судебные издержки, на реализацию имущества, низкая ликвидность, длительный срок кредитования и др.

В зарубежных странах в банковской практике используется принцип целевого характера привлечения ресурсов под ипотечное кредитование: банки выпускают ипотечные облигации или закладные, которые могут обращаться на вторичном рынке. Ипотечные облигации или закладные являются обеспеченными финансовыми инструментами, поэтому считается, что они обладают меньшим риском по сравнению с необеспеченными ценными бумагами.

Вместе с тем система ипотечного кредитования достаточно рискованна, так как неспособность погасить задолженность по ипотечным кредитам может привести к дефолтам по ипотечным облигациям, что в дальнейшем отразится на кризисе всей банковской системы. Характерным примером этого процесса явился финансовый кризис в США в 2007-2008 г.