sbornik

Не існує й єдиного правовстановлювального документа на підприємство. Як такий, звичайно, не можна вважати ані його установчі документи (бо вони підтверджують правовий статус юридичної особи), ані бухгалтерські документи, які не встановлюють право.

У свою чергу, підприємство, хоч і позначено як нерухомість, але державна реєстрація права власності на нього згідно з Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не врегульовується. У ст. 2 зазначеного Закону йдеться лише про те, що дія цього Закону не поширюється на державну реєстрацію прав на об’єкти цивільних прав, на які поширено правовий режим нерухомої речі (повітряні та морські судна тощо), а також на державну реєстрацію підприємств як суб’єктів господарювання. Підприємство ж само по собі визнається нерухомістю, тобто це інше, ніж поширення на нього правового режиму нерухомої речі. Не йдеться при цьому й про реєстрацію підприємства як юридичної особи, яка провадиться згідно із Законом України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб—підприємців».

Отже, за Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація підприємств має бути, але дотепер її не провадять. Провадиться лише державна реєстрація тих об’єктів нерухомості, які входять до його складу — землі, споруд, будинків тощо.

Те ж відноситься і до продажу частини підприємства. Однак, якщо мова йде про такий предмет продажу частини підприємства, як нерухомість, при цьому варто керуватися загальними вимогами про відчуження об’єктів нерухомості.

Укладення договорів щодо нерухомого майна*

Загальновідомо, що укладення договорів відбувається в два етапи, названі «офертою» та «акцептом» (ч. 2 ст. 638, ст. ст. 641–646 ЦК України). Оферта — пропозиція укласти договір, а акцепт — згода з такою пропозицією. Науковці виділили численні аспекти цих стадій укладення договору, зокрема, що стосується самої пропозиції:

–кому вона має адресуватися;

–чи може існувати публічна оферта, тобто адресована невизначеній кількості осіб, що має міститися в пропозиції;

–яка форма оферти;

–який строк пов’язує оферента (особу, яка висуває пропозицію укласти договір) такою пропозицією, тобто чи може він відмовитися від неї, чи можна від нього вимагати додержання свого запрошення;

–які наслідки порушення оферентом своєї обіцянки тощо. Розглядалися й вимоги до акцепту, поряд із чим досліджувалися питання про оформлення розбіжнос-

* Нотаріат для вас. — 2006. — №11. — С. 35 –39.

тей, вимоги укласти договір та про розглядання переддоговірних спорів та ін. Тобто стадії укладення договору власне являють собою складні правовідносини.

Поряд із зазначеними аспектами, що мають надзвичайне значення при укладенні договору, не менш важливим є оформлення договору, бо для того, щоб договір вважався укладеним, особи мають дійти згоди за усіх істотних умов у певній формі. Тому другим блоком проблем є ті, що стосуються форми договору, серед яких можна позначити найбільш актуальні:

–втілення письмової форми договору у складання окремого документа або шляхом обміну листами, телеграмами тощо;

–укладення договорів в електронному вигляді;

–випадки, в яких потребується письмова форма договору;

–два види письмової форми — проста письмова та нотаріально посвідчена чи спростування такого підходу із визначенням єдиної письмової форми договору,

вокремих випадках якої вимагається його нотаріальне посвідчення;

–порядок підписання договору, тобто чиї підписи мають бути на договорах, особливо у випадках укладення договорів представниками, до того ж якщо вимагається додержання процедури узгодження цього питання з органами юридичної особи або з додержанням інших вимог законодавства України.

Крім оформлення договору, важливою є його державна реєстрація, яка вимагається у певних випадках. При цьому має значення співвідношення форми договору та його державної реєстрації, порядок її проведення, вимоги, що при цьому висуваються до документів, наслідки їх недодержання.

Можна стверджувати, що державна реєстрація є останнім юридичним фактом юридичного складу для того, аби вважати правочин укладеним (ст. 210 ЦК). Тобто склад дій з укладення договорів буде таким:

а) досягнення домовленості між сторонами договору як факт узгодження їх волевиявлення;

б) втілення цього факту у письмову форму; в) нотаріальне посвідчення договору; г) державна реєстрація договору1.

Складність вказаних механізмів полягає ще й у тому, що дотепер існує не однозначне ставлення до наслідків недодержання вимог до укладення договору, його форми та державної реєстрації. Склалася різноманітна судова практика з питань визнання правочинів недійсними та договорів неукладеними. Але й це не все.

При укладенні договорів, наслідком яких є перехід права власності, важливим аспектом завершення юридичної процедури є оформлення переходу права власності, що стосується:

–реєстрації права;

–складення інших документів на підтвердження передачі майна, наприклад, актів прийому-передачі;

1 Державна реєстрація договорів з приводу нерухомості з набравшим чинності Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухомість та їх обтяжень» не проводиться, однак вимоги щодо державної реєстрації окремих договорів в ЦК, ЖК збереглися.

– співвідношення набуття права за договорами, що укладаються на біржах, публічних торгах тощо, та вплив особливостей цих механізмів на виникнення права власності.

В цілому:

Оферта + акцепт = укладення договору → оформлення в письмовій формі → нотаріальне посвідчення → державна реєстрація договору (правочину) → з цього моменту або з моменту передачі речі (або повного розрахунку) відбувається перехід права власності → акт прийому-передачі або інший спосіб фіксації переходу права власності, якщо сторони його оберуть → державна реєстрація права власності ( у нового власника).

Проаналізуємо найбільш актуальні моменти укладення договору.

Визначення істотних умов договору. ЦК як єдину обов’язкову істотну умову договору називає лише предмет договору, який має бути позначений в договорі у будь-якому разі. Звісно, що особи мають дійти згоди з приводу того, навіщо вони вступають до правовідносин між собою.

І лише у випадку, якщо законом визначаються інші умови як істотні, вони мають бути передбачені в договорі. Наголошується на тому, що законодавець часто необґрунтовано та невиправдано розширює перелік істотних умов договору, як це зроблено, наприклад, у ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», в якій встановлено 11 істотних умов: об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов’язань; забезпечення виконання зобов’язань — неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об’єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов’язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Очевидно, що це забагато і навряд чи є ґрунтовні підстави заперечувати безглуздя передбачення як істотних умов обов’язків сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Та й їх величезна кількість викликає здивування.

Втім прогрес у цьому питанні відчувається. Так, законодавець замість численних істотних умов для договору лізингу, що передбачалося Законом України «Про лізинг», нині залишив три умови: предмет лізингу; строк, на який лізингоотримувачу надається право користування предметом лізингу (строк лізингу); розмір лізингових платежів (ст. 6 Закону України «Про фінансовий лізинг»).

Крім істотних умов договору, що віднесені до таких законом, ними також є ті умови, які необхідні для договорів даного виду, а також усі ті, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (ст. 638 ЦК).

Інша позиція втілена у Господарському кодексі України (ГК), у ч. 3 ст. 180 якого зазначається, що при укладенні господарського договору сторони зобов’язані у будьякому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору. Крім цього, діють такі ж пра-

вила, як і за ЦК щодо необхідності певних умов для договорів даного виду чи внаслідок вимог однієї зі сторін договору.

Отже, за ЦК якнайменш існує одна істотна умова договору — предмет, а за ГК — три: предмет, ціна та строк дії договору. Безумовно, що це не тільки різні підходи, така позиція завдає складнощів особам як при укладенні ними договорів, так

іу випадку вирішення спорів у суді. Крім того, у певних випадках це суперечить законодавчим нормам, наприклад, стосовно строку, який сторони можуть не визначати в договорі, і тоді договір має виконуватися на вимогу кредитора (ч. 3 ст. 530 ЦК).

Відзначу важливі моменти щодо предмета договору, яким є нерухомість. Відсутність у договорі даних, що точно визначають нерухоме майно, фіксуючих розташування цього об’єкта на відповідній земельній ділянці або у складі іншого нерухомого майна, тягне за собою неукладеність договору. Отже, предмет договору має бути точно визначений. Що це означає?

Конкретні визначальні ознаки, що дозволяють вичерпно виокремити предмет договору серед іншої нерухомості, наприклад, якщо продається частина будинку, земельної ділянки тощо. Не викликає здивування виокремлення будівлі з підприємства як єдиного майнового комплексу. Це сприймається як очевидна дія. Але так само потребує виокремлення частка земельної ділянки з усієї земельної ділянки, якщо продається не вся ділянка, або місце під будинком для стоянки автомобіля. Тобто в таких випадках одна нерухома річ виокремлюється з іншої.

Навпаки, при укладенні договору відчуження підприємства (як єдиного майнового комплексу) не відбувається виокремлення тих чи інших об’єктів. Часто нотаріуси саме це намагаються зробити, можливо, тому, що вони звикли оформлювати правочини саме з таким видом нерухомості, як будинки та споруди, і зазвичай відшукують навіть в іншій речі (підприємстві) ці об’єкти, хоча якщо продається підприємство, то предмет буде іншим — це не будинки чи ще щось, а зовсім інше майно, що так

ійменується — «підприємство».

Разом із тим це не позбавляє актуальності питання про те, що становить склад підприємства як предмет договору, які вимоги до його визначення, стану та оцінки (враховуючи відсутність у законодавстві України позначення на ці вимоги).

Важливість чіткого визначення предмета договору можна продемонструвати на такому прикладі, коли в оренду було здано частину приміщення під торгівлю без вказівки в договорі, яка саме це частина, де вона розташована в торговій залі. Орендар використовував вікна для реклами. Чи міг він це робити, якщо місце, де він набув права торгувати, розташоване не біля вікна?

Найбільш показовою для підкреслення важливості відокремлення предмета договору з іншої нерухомості є вимога ч. 3 ст. 5 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою частина об’єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Якщо власник має кілька об’єктів нерухомості, то це зробити не так важко, як виділити майно зі складу

єдиного майнового комплексу. Наприклад, якщо власник має кілька складів, які позначені відповідними літерами і в іпотеку передається один з них із вказаними особливостями його індивідуалізації (літери, площі тощо) — це одна справа. Коли ж йдеться про частину підприємства (наприклад майно філії або цеху) як єдиного майнового комплексу, що виступає предметом застави (іпотеки), оскільки заставне право має бути на конкретне майно, а не на сукупність майна — ситуація значною мірою ускладнюється. Потрібно, аби ця сукупність перетворилася (звичайно, у правовому сенсі) на конкретне майно.

В літературі зазначалося, що складність цього питання підсилюється ще й тим, що підприємство є «плаваючим» об’єктом, склад якого не фіксується кожного моменту, оскільки триває виробництво, сировина використовується, виникає готова продукція — і все це входить до складу підприємства. В такому разі при порушенні питання щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, може взагалі не існувати значної частини «наповнення» поняття підприємства, зникнути його активи, а залишаться тільки його борги1.

Такі проблеми з конкретизацією майна призвели навіть до того, що було висловлено думку про недопустимість застави підприємства, оскільки в цьому разі матиме місце застава на сукупність майна2. Однак таке бачення є неприйнятним внаслідок невірного розуміння майна, яке й є сукупністю речей і прав. І при іпотеці підприємства матиме місце не сукупність майна, а майно як окремий і певним чином визначений об’єкт3.

Як визначити предмет договору, якщо в ньому фігурує такий об’єкт, як підприємство або садиба?

Поняття підприємства як єдиного майнового комплексу наводиться у ст. 191 ЦК, в якій визначається і його склад: усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом. Очевидно, що це орієнтовний перелік, що не вирішує проблеми правовстановлювального документа на підприємство як окремого об’єкта та підтвердження його складу. Відповіді на це питання не міститься й у гл. 54 ЦК, в якій не виділяється окремо договір купівлі-продажу підприємства4. Тому слід виходити із зацікавленості, насамперед, покупця, знати, що він хоче отримати у власність. Тоді він вимагатиме проведення інвентаризації та оцінки майна. Щодо приватного майна обов’язкової оцінки, аудиту тощо чинне українське законодавство не визначає. Втім сторони мають це зробити

твердження складу підприємства, що продається, і порядок передання підприємства та інші питання, тому можна лише позаздрити нашим російським колегам, які мають справу з урегульованим в законі питанням, на відміну від нотаріусів України.

пинення, ймовірно, слід віднести положення п. 4 ч. 1 ст. 406 ЦК, згідно з якою сервітут припиняється у разі припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту. Відтак виходить, що речові права (сервітути), які мали члени сім’ї власника житла, трансформуються в зобов’язальні (тобто ці особи фактично стають наймачами або орендарями). І якщо власник не укладатиме з ними відповідні договори або захоче використовувати свої приміщення сам, то вони мають звільнити це приміщення.

Втім при цьому існують проблеми з дітьми, які не перестають бути членами сім’ї при розірванні шлюбу їхніми батьками. Тоді може постати питання про визначення місця проживання дітей, якщо, наприклад, батько вимагає, щоб його колишня дружина виселилася з приміщення, а діти залишилися проживати з ним.

Не ставлячи у даній статті завдання вирішити це питання, слід указати, що в будьякому разі дані про права членів сім’ї, які проживають разом із власником і мають речові права на житлове приміщення, мають бути внесені до державного реєстру як обтяження житлового приміщення. Це важливо для характеристики предмета договору, бо потенційний покупець має знати, хто претендує на приміщення.

Ціна в ЦК (на відміну від ГК) не визначається як істотна умова, але, як правило, завжди вказується в оплатному договорі. Визначення ціни предмета договору є важливим і складним, особливо внаслідок складнощів із самим предметом договору. Тобто може статися так, що сторони як предмет договору не позначать інші речі, ніж, скажімо, житловий будинок. А судова практика виходить із того, що при визначенні у договорі як предмет житлового будинку вважається, що предметом є все майно, розташоване на земельній ділянці. Відтак, чи слід брати до уваги, що відчужувач, вказуючи ціну і виходячи з того, що продається лише житловий будинок, занизив вартість складної речі (тобто не врахував вартості літньої кухні, сараю тощо)? Чи можна в такому разі вимагати збільшення ціни продажу?

Важливо також те, чим має підтверджуватися ціна предмета договору. Згідно з ч. 6 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб’єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором. Тобто норма диспозитивна, іноді недостатньо домовленості сторін з цього питання, а оцінка має здійснюватися професійним оцінником, якщо це передбачено договором або законом.

А ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» встановлює, що оцінка предмета іпотеки здійснюється за згодою сторін, якщо інше не передбачено іпотечним договором (тобто, цей Закон не враховує можливості встановлення вимоги про обов’язкову оцінку предмета іпотеки в законі).

Ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлює випадки обов’язкового проведення оцінки майна, якими є передача майна під заставу; відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренції покупців у процесі продажу або у разі продажу одному покупцеві, визначення збитків або розміру відшкодування,

У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з указаних вище істотних умов він вважається неукладеним.

Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Зокрема, серед вказаних у цій статті істотних умов договору іпотеки є посилання на випуск заставної або її відсутність. Тобто очевидно, що це питання має бути визначеним, а не вірогідним: не можна в договорі вказувати, наприклад: «за цим договором є можливим випуск заставної» або їй подібної.

Договір може укладатися безпосередньо між продавцем та покупцем або за допомогою посередника — ріелтерської агенції. В останньому випадку ця агенція не є представником, а надає послуги з пошуку контрагента, опрацюванні всіх умов договору (насамперед, чітке визначення предмета договору — не тільки, де він розташований і що собою являє, а і його дійсний фізичний та юридичний стани).

Ріелтер може надавати за домовленістю зі стороною договору (клієнтом, який до нього звернувся) послуги щодо відсутності судимостей у сторін; відсутності осіб, що вже не зареєстровані в цій квартирі (будинку) або таких, які перебувають у місцях позбавлення волі; сусіди, які проживають в оточенні тощо. Ріелтер, як правило, перевіряє квартирну документацію на предмет відсутності юридичних вад, а за їх наявності сприяє вирішенню цієї проблеми (оформлення правовстановлювальних документів, оформлення документів щодо переобладнання квартири тощо). Ріелтер не гарантує і не відповідає за добросовісність контрагента за договором (якщо інше не передбачено в договорі). З укладенням договору щодо надання послуг ріелтером завдаток не вноситься, оскільки завдаток забезпечує дійсне зобов’язання, на підтвердження якого та на забезпечення виконання якого він і видається (ст. 570 ЦК).

Правовая техника расторжения хозяйственных договоров: основания, порядок, последствия*

Договор заключается для достижения тех целей, которые стороны ставили перед собой. Поэтому нормальным и обычным способом прекращения договорного обязательства является его исполнение. Однако бывают случаи, когда возникает необходимость в расторжении договора.

I. Способы (основания) расторжения договора

В ст. 651 ГК Украины (ГК) предусматриваются три способа расторжения договора: 1) по соглашению сторон; 2) по инициативе одной из них (односторонний отказ от исполнения договора); 3) по решению суда.

* Все про бухгалтерський облік. — 2011. — №86.