sbornik

Допустимість цього аргументується прямим дозволом на це:

1)ст. 18 Закону «Про іпотеку»: «Іпотечний договір та договір, що обумовлює основне зобов’язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа. Цей документ за формою і змістом повинен відповідати вимогам, встановленим у цій статті, та вимогам, встановленим законом, для договору, який визначає основне зобов’язання». А «у разі, якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно»;

2)коли предметом іпотеки виступає об’єкт незавершеного будівництва, коли «іпотекодавцем може бути особа, власністю якої стане відповідна будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира після завершення будівництва і реєстрації права власності на них у встановленому законом порядку… Іпотека об’єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку … нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне в майбутньому. Обтяження об’єкта незавершеного будівництва іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку» (ст. 16 Закону «Про іпотеку») та ст. 5 цього Закону: «Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору».

Навпаки, недопустимість одночасного укладення договорів купівлі-продажу та іпотеки мотивується так:

1)згідно з ч. 6 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для реєстрації прав на нерухомість та їх обтяжень необхідно, щоб правочини з нерухомістю здійснювалися по відношенню до нерухомості, право власності на яку зареєстровано відповідно до цього Закону;

2)п. 38 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій… передбачається, що договори про відчуження та заставу (іпотеку) майна підлягають посвідченню за умови подання документів, які підтверджують право власності на це майно та в передбачених законодавством випадках державну реєстрацію прав на це майно;

3)посилання на ст. 5 Закону «Про іпотеку», яка містить допустимість укладення договору іпотеки об’єкта незавершеного будівництва, не можуть братися до уваги

звнесенням змін до ст. 331 ЦК, оскільки нині в ч. 3 цієї статті зазначається про необхідність реєстрації права власності на цей об’єкт, якщо він виступає як предмет договору, тобто його власник намагається вчинити щодо нього правочин;

4)посилання на цю ж статтю по відношенню до можливості застави (іпотеки) іншого нерухомого майна, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, суперечить ст. 334 ЦК, якою пов’язується виникнення права власності на нерухоме майно за договором з його державною реєстрацією.

Безумовно, аргументи, висловлювані проти можливості укладення одночасно договору купівлі-продажу та іпотеки є вагомими, щоб ними нехтувати, і тому слід зважити всі доводи «за» і «проти» зазначених позицій.

Зіставляючи наведені аргументи, можна їх оцінити, враховуючи правила про загальне та спеціальне законодавство і дію законів у часі.

Основне протиріччя при цьому полягає у правилах Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Закону «Про іпотеку», які взаємовиключають один одного. До цього слід ставитися таким чином: Закон «Про іпотеку» (ст. 18) буде спеціальним по відношенню до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (ч. 6 ст. 3), незважаючи на те, що останній було прийнято пізніше, оскільки правило, встановлене в ст. 18 Закону «Про іпотеку» сприймається явно як виняток з загального правила про укладення договорів та вимоги до цього, зокрема, про реєстрацію прав на відчужуване майно.

Разом із тим слід вказати, що це є логічним тлумаченням цього питання, що не позбавляє загрози ставити під сумнів законну силу таких договорів з посиланням на формальне правило про дію законів у часі (новий закон відміняє попередній в тій частині, в якій останній містить положення, що суперечать новому закону, а значить, це стосується вимоги про державну реєстрацію права власності).

Положення ж Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій… лише враховують ту вимогу, яка міститься в Законі, і можуть тлумачитися як за необхідну реєстрацію права власності, так і проти цього — залежно від того, що набуде переваги — чи правило про дію загального і спеціального законів, чи про дію законів у часі.

На мій погляд, суперечливий підхід законів «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та «Про іпотеку» є основним каменем спотикання, який слід враховувати при вирішенні питання про можливість одночасного укладення договорів купівлі-продажу та іпотеки. Але слід вказати, що питання співвідношення загального та спеціального законів поряд із правилом про дію законів у часі породжує багато проблем у сучасному законодавстві і вирішується кожний раз по-різному. Наведу лише такий яскравий приклад: за ст. 91 ЦК встановлюється загальна правоздатність всіх юридичних осіб. Разом із тим продовжують діяти норми численних законів України, що встановлюють спеціальну правоздатність окремих видів юридичних осіб — банків, страхових компаній, торговців цінними паперами та ін. При цьому ніхто не ставив та не ставить під сумнів чинність відповідних норм спеціальних законів.

Тому, як і в багатьох питаннях сучасне законодавство України є неузгодженим, а українська правова система, на жаль, не має тих механізмів, які дозволяють нехай не уникнути цього недоліку, а ефективно вирішувати проблеми, породжені ним.

Зіставлення ст. 5 Закону «Про іпотеку» щодо такого предмета договору, як об’єкт незавершеного будівництва, і ч. 3 ст. 331 ЦК також не можна проводити лінійно. Дійсно, в ч. 3 ст. 331 ЦК нині встановлений порядок виникнення такого об’єкта, як незавершене будівництво. Він не існує з юридичної точки зору, доки не буде зареєстроване

право на нього. До цього моменту є лише матеріали (використані та невикористані в будівництві). Після завершення будівництва виникає новий об’єкт права — будинок, будівля або споруда, якщо дотримані всі вимоги для цього — прийняття в експлуатацію, державна реєстрація.

Чому об’єкт незавершеного будівництва має проходити державну реєстрацію для того, щоб укладати з ним правочини? Тому що при нормальному ході виконання договору підряду на капітальне будівництво немає необхідності у такому об’єкті, як незавершене будівництво, і тому цей об’єкт виникає лише у разі потреби укладення з ним правочинів (відчуження, іпотеки).

Таким чином, вимоги про державну реєстрацію незавершеного будівництва як об’єкта права є загальними і не стосуються співвідношення і часу укладення договорів купівлі-продажу та іпотеки. Тобто, якщо укладатиметься тільки договір іпотеки цього об’єкта, то він має бути спочатку зареєстрований (правильніше — зареєстроване право власності на нього), адже саме з цього моменту виникає цей юридичний об’єкт. Інакше кажучи, природне існування незавершеного будівництва або те, що ми бачимо як недобудований будинок, ще не означає, що з ним можна укладати правочини, бо його юридично не існує, доки не буде здійснено державну реєстрацію. Відповідно, якщо укладатиметься договір купівлі-продажу цього об’єкта, також слід рухатися таким шляхом. І нарешті, коли йде мова про одночасне укладення договору купівлі-продажу та іпотеки, то з незавершеним будівництвом слід поводитися так, як і з будь-яким іншим нерухомим майном: якщо право на нього зареєстроване, то воно є як об’єкт, а тому відповідь на питання про те, чи можливе укладення

зним двох договорів одночасно, не відрізняється від відповіді на питання про можливість цього стосовно будь-якого об’єкта нерухомості.

Якщо розглядати питання застави незавершеного будівництва без його зв’язку

зкупівлею-продажем (наприклад, у випадку укладення кредитного договору, забезпеченого іпотекою незавершеного будівництва — часто квартирою, яка будується), то можливо це робити й без оформлення прав на нього як окремий юридичний об’єкт. Однак в цьому разі слід чітко давати собі звіт у тому, що заставлятиметься не річ (незавершене будівництво), а майнові права (право набути у власність квартиру після завершення будівництва).

Щодо допустимості передання в іпотеку іншого нерухомого майна, право власності на яке виникне в майбутньому, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна, то при цьому постає питання не стільки про співвідношення ст. 5 Закону «Про іпотеку» зі ст. 334 ЦК, скільки про предмет договору іпотеки.

Коли йдеться про майбутній речовий об’єкт і це допускається як Законом «Про заставу», так і Законом «Про іпотеку», то, скоріш за все, слід вважати предметом застави не майно, а майнові права. Це так, адже у заставодавця речі (предмета договору іпотеки) немає, але є майнове право — вимагати від певної особи передання йому речі. Це право має бути конкретним, що підтверджується укладеним між ним

та відчужувачем речі, що «передаватиметься у заставу», договором. Насправді ж річ, хоч і визначається, але предметом договору буде не вона, а майнове право на неї (ст. 4 Закону «Про заставу», ст. 5 «Закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»). Так, у ст. 5 встановлюється, що «іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість».

Отже, звертає на себе увагу той факт, що в ст. 5 Закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» розмежовується іпотека об’єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершене.

Відтак, не буде ніякого різночитання між Законом «Про іпотеку» та Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», адже майнове право вимоги передати річ, що виступає як предмет застави, не підлягає державній реєстрації, оскільки державній реєстрації підлягає лише право власності та інші речові права. В цьому ж випадку предмет застави буде не речовим, а зобов’язальним правом.

Нарешті, слід зосередити увагу й на такому аспекті, як державна реєстрація договору та прав, її зв’язок із дійсністю договору, його чинністю та виникненням права власності на майно, що є предметом договору або його обмеження. Можливо, тут доцільно вести мову про оформлення договору і прав. Під оформленням договору я розумію не лише письмову форму договору та його нотаріальне посвідчення, а й його державну реєстрацію. Під оформленням прав — державну реєстрацію прав: права власності та прав на іпотеку, що одночасно є обмеженням права власності згідно з Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Всі ці нюанси також так чи інакше впливають на відповідь на питання про можливість одночасного укладення договорів купівлі-продажу та іпотеки.

Згрупуємо зазначені нюанси оформлення договорів та прав на майно:

•нотаріальне посвідчення договору;

•державна реєстрація права власності;

•державна реєстрація обмеження права власності, якою є іпотека;

•державна реєстрація застави (іпотеки).

Нотаріальне посвідчення договору впливає на його дійсність. Тобто при відсутності такого посвідчення договір є нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦК). Нотаріальне посвідчення договору пов’язано також із виникненням права власності на майно — ч. 3 ст. 334 ЦК.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухомі речі, їх виникнення, перехід і припинення вимагається ч. 1 ст. 182 ЦК та Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Їх специфікою є те, що державна реєстрація права власності хоча і є обов’язковою, але не пов’язана з моментом виникнення права власності на майно. Принаймні, саме

так слід розуміти ч. 4 ст. 334 ЦК при її зіставленні з ч. 1 ст. 182 ЦК, хоча при цьому можливі варіанти1. Втім, без державної реєстрації права власності не можна оформити відчуження майна.

Державна реєстрація такого обмеження права власності, як іпотека, регулюється, крім зазначених норм ЦК та Закону, Тимчасовим порядком державної реєстрації іпотек, затвердженим постановою КМ України від 31.03. 2004 р. По суті ж державна реєстрація іпотек формує базу даних про обтяження і зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, відступлення прав за іпотечним договором, передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної. Відтак, іпотека розуміється як обтяження права власності і тому поняття державної реєстрації обтяжень права власності і державної реєстрації іпотек є тотожними. Значущість цієї державної реєстрації майже така ж сама, як і права власності та інших речових прав. Слід також пам’ятати, що за ст. 16 Закону «Про заставу» «реєстрація застави не пов’язується з моментом виникнення права застави та не впливає на чинність договору застави». А за ст. 4 Закону «Про іпотеку» «обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно».

Отже, недодержання вимоги про державну реєстрацію іпотек не впливає ані на дійсність договору, ані на право на іпотеку (обмеження права власності на майно).

Підсумовуючи, слід закликати до осмислення співвідношення норм статей 334, 182 та 657 ЦК щодо моменту виникнення права власності. Я вже неодноразово висловлювалася за те, що частини 3 та 4 ст. 334 ЦК не слід сприймати як імперативну норму, забороняюючу можливість виникнення права власності з іншого моменту, а не лише з моменту нотаріального посвідчення договору або його державної реєстрації. У різних випадках (наприклад, укладення договору з розстрочення платежів або коли майна, що продається, ще у продавця не існує) не можливо додержатися зазначених вимог ч. 3 або 4 ст. 334 ЦК, але немає й заборон проти укладення договорів на таких умовах. Тому неминуче виникатимуть випадки, коли договір купівліпродажу майна та договір іпотеки укладається, але про державну реєстрацію прав на майно при цьому йтися не може через вказані вище причини.

Звичайно, що порушені в цій статті аспекти одночасного укладення договорів купівлі-продажу та іпотеки є надто спірними, що викликано суперечностями українського законодавства. Не випадково тому, що є опасіння з боку нотаріусів та фахівців Мін’юсту у правомірності чи навпаки таких дій, і я не впевнена, що цією статтею розвіються всі сумніви. Важливо те, щоб сторони договорів та нотаріуси при укладенні

1 Спасибо-Фатєєва І. Оформлення переходу права власності на нерухомість // Нотаріат для вас. — 2007. — №1/2. — С. 87–92; вона ж. Момент виникнення права власності за договором. Правовстановлювальні документи // Нотаріат для вас. — 2007. — №3. — С. 51–56; вона ж. Проблематика державної реєстрації права власності та набуття майна добросовісним набувачем // Нотаріат для вас. — 2007. — №4. — С. 37–42.

договорів купівлі-продажу та іпотеки оперували належними аргументами і віддавали собі звіт у тому, що спірні доводи проти цього можуть бути спростовані не менш вагомими доводами. Однак не менше важливо пам’ятати, що у випадку виникнення спорів крапку в них ставитиме лише суд, якщо законодавець до того часу не внесе зміни в закони і не відрегулює належним чином ці відносини.

Відчуження предмета іпотеки при наявності

прав інших осіб на нього, зокрема, при арешті або податковій заставі. Пріоритети, які мають місце при цьому*

Проблеми іпотечних відносин завжди були непростими. Проблеми, викликані задоволенням вимог іпотекодержателя, є вдвічі складнішими. А ці ж проблеми, викликані змінами українського законодавства та його застосуванням на практиці, ще підвищують ступінь їх складності. Тому здається, що розібратися з цими проблемами настала нагальна потреба.

Порядок задоволення вимог іпотекодержателя

При невиконанні зобов’язання, забезпеченого заставою, настають наслідки, передбачені законодавством про заставу. Ці наслідки зводяться до забезпечення погашення заборгованості боржника за рахунок предмета застави. Саме в цьому і полягає сенс застави як способу забезпечення виконання зобов’язань. З цього слідує необхідність визначитися:

1)яке законодавство при цьому має застосовуватися?

2)яким чином здійснюється погашення заборгованості при заставі?

3)який порядок при цьому встановлено?

В залежності від предмета застави (рухоме, нерухоме майно, корпоративні права, цінні папери тощо) застосовується або Закон України «Про заставу», або Закон України «Про іпотеку» (для застави нерухомого майна). Можуть підлягати застосуванню й інші закони в залежності від специфіки зобов’язань, які забезпечуються заставою, видачі заставної тощо. При цьому слід пам’ятати про співвідношення загального і спеціального закону: якщо є спеціальний закон, загальний не застосовується. Так, якщо має місце іпотека, то застосовується Закон «Про іпотеку».

Погашення заборгованості, що виникла у боржника з основного зобов’язання, забезпеченого іпотекою, відбувається шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Що розуміється під поняттям «звернення стягнення»?

За ст. 20 Закону України «Про заставу» звернення стягнення являє собою примусовий процес позбавлення заставодавця права власності на предмет застави, який здійснюється державним виконавцем після вирішення про це питання в судовому

* Мала енциклопедія нотаріуса. — 2006. — №2. — С. 13–18.

міна, поставка, контрактація та ін.), дарування, довічного утримання, позики тощо. Тобто цей договір посідає місце серед вказаної групи договорів, але не є тотожнім з якимсь із них. Кожен договір цієї групи має свою специфіку, що й надало законодавцеві змогу по-різному врегулювати ті або інші відносини з приводу переходу за договором права власності. Договір про перехід права власності на предмет іпотеки є непойменованим договором, який не має своєї окремої назви як, скажімо, договір купівлі-продажу. Він навіть Законом «Про іпотеку» не називається «договором про передачу права власності», а в ст. 37 застосовується такий вираз, як «договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки». Всім зрозуміло, що це не назва, а сутність цього договору. І ця сутність відрізняє його від договору купівлі-продажу. Адже ці договори різні, про що, зокрема, свідчить і те, що договір про перехід права власності на предмет іпотеки ніде в законодавстві не названий договором купівлі-продажу. Це так, бо ніякої купівлі та ніякого продажу при цьому не відбувається. Зміст договору про перехід права власності на предмет іпотеки не становлять ті типові права та обов’язки, які складають зміст договору купівлі-продажу. (Я так детально зупинилася на цьому питанні, тому що далеко не всім це зрозуміло. Якщо така незрозумілість виникає у працівників прокуратури, то страждають при цьому інші особи. Тому краще кілька разів повторити, ніж не донести до читачів сутність проблеми).

Підсумовуючи викладене, можна зробити такі висновки:

•звернення стягнення на предмет іпотеки є родовим поняттям, яким охоплюються його різновиди, що законом виокремлюються залежно від застосовуваного порядку — судового, нотаріального або договірного;

•звернення стягнення не розуміється лише як примусовий порядок, оскільки закон передбачає і договірний порядок для цього;

•при зверненні стягнення на предмет іпотеки в договірному порядку можливі варіанти домовленості складають перехід до заставодержателя права власності на предмет іпотеки або перехід до заставодержателя права продажу предмета іпотеки;

•в першому випадку заставодержатель стає власником предмета іпотеки і правовстановлювальним документом при цьому буде договір про перехід права власності на предмет іпотеки (або сам договір іпотеки, якщо в ньому зроблене відповідне застереження, або сам договір іпотеки, якщо він складає з договором іпотеки єдине ціле1);

•в другому випадку заставодержатель власником предмета іпотеки не стає,

алише виступає продавцем предмета іпотеки, право власності на який набуває третя особа;

•в двох останніх випадках відбувається державна реєстрація права власності на предмет іпотеки на підставі відповідного правовстановлювального документа (договору про перехід права власності на предмет іпотеки або договору купівлі-продажу, укладеного заставодержателем з третьою особою);

1 Пучковська І. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя // Юрид. радник. — 2005. — № 1. — С. 25–26. З цього приводу див. також: Грибанова О. Позасудове врегулювання іпотеки // Юрид. радник. — 2004. — № 2. — С. 51–52.

• договір про перехід права власності на предмет іпотеки не є договором купівлі-продажу, а за своєю природою відноситься до договорів про відчуження як групи договорів за загальноприйнятою класифікацією.

Про можливість відчуження предмета іпотеки за наявності прав інших осіб на нього

Як зазначалося, визначальним для іпотеки є те, що за рахунок певного майна відбувається задоволення вимог кредитора по основному зобов’язанню. Однак при цьому не виключені ситуації, коли:

•під час дії договору іпотеки виникає необхідність продати майно третій особі

(не стороні по договору іпотеки);

•післязакінченнястрокудоговоруіпотекисторониприймаютьзаможливезадовольнити вимоги кредитора шляхом передачі йому права власності на предмет іпотеки або ж право продажу предмета іпотеки;

•у той же час існують права й інших осіб, що стосуються предмета іпотеки. Залежно від виду прав (речових та зобов’язальних), а також різновиду останніх можуть мати місце різні ситуації, пов’язані з вимогами інших осіб на заставлене майно. При цьому окремо постає питання про можливість передачі права власності на заставлене майно, що перебуває під арештом (рис. 2).

Рис. 2. Права на предмет іпотеки

Спробуємо розібратися в цих ситуаціях, оперуючи, поміж іншим, і поняттям пріоритету із визначенням того, кому він може належати.

1)Щодо продажу майна, яке передане в іпотеку, третій особі (не стороні по договору іпотеки) під час дії договору іпотеки. Ст. 9 Закону України «Про іпотеку» дозволяє іпотекодавцеві за умов одержання згоди іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі або у внесених до нього змінах чи доповненнях, відчужувати предмет іпотеки, а також укладати інші договори, предметом яких є те ж саме майно. Тобто, йдеться про правочини, які можуть вчинятися з майном, переданим в іпотеку, по-перше, під час дії договору іпотеки; по-друге, з особами, які не є сторонами договору іпотеки.

2)Щодо передачі заставодержателю (кредитору) права власності на предмет іпотеки або права продажу предмета іпотеки третім особам,

то вона може мати місце, по-перше, після спливу строку договору іпотеки; по-друге, для цього не потребується ніяких додаткових умов, крім згоди сторін; по-третє, для цього не має значення наявність обмежень чи обтяжень предмета іпотеки.

3) Щодо прав інших осіб на предмет іпотеки. Цими правами можуть бути, по-перше, речові права (наприклад, сервітути); по-друге, зобов’язальні права з договорів, укладених із заставодавцем, які, в свою чергу, можна поділити на дві групи: права користування (наприклад, право орендаря користуватися приміщенням, переданим в іпотеку) і право задовольнити свої вимоги за рахунок заставленого майна (інші іпотеки); по-третє, права держави звернути стягнення на предмет іпотеки (арешт).

Стосовно перших прав, то вони зберігаються при переході права власності на предмет іпотеки, зокрема, до заставодержателя (ч. 6 ст. 403 ЦК). Це загальне правило, що застосовується насамперед у випадку земельних сервітутів (ч. 1 ст. 101 Земельного кодексу України). Однак слід враховувати й винятки, що стосуються прав членів сім’ї власника житлового будинку або квартири, які втрачають право на користування цими об’єктами, переданими в іпотеку, і підлягають виселенню (ч. 1 ст. 40 Закону України «Про іпотеку»).

Другі права, які мають, приміром, орендарі (тобто право на користування предметом іпотеки), зберігаються за ними (ч. 1 ст. 40 та ч. 4 ст. 37 вказаного Закону) принаймні до закінчення строку дії відповідного договору. Якщо ж йдеться про наймача (орендаря) житлового приміщення та членів його сім’ї, то їх виселення з приміщення, переданого заставодержателю у власність, взагалі буде непростим, адже у договорах, які з ними укладаються (навіть, в таких рідких випадках, коли вони мають письмову форму), строк зазначається не часто. Слід також враховувати, що ці особи, в порівнянні з іншими, мають вищий пріоритет щодо строкового користування нерухомим майном, набутим у власність іпотекодержателем (ч. 4 ст. 37 Закону України «Про іпотеку»). Тобто їх вимоги задовольняються як такі, що мають вищий пріоритет, а вимоги інших осіб, скажімо, тих, які уклали договір іпотеки, предметом якого стало майно, що вже перебуває в іпотеці, — мають нижчий пріоритет. Внаслідок цього вони (ці вимоги) скасовуються з переходом права власності до іпотекодержателя.

Треті права — це права вимоги, але вони не ґрунтуються на цивільно-правових підставах. Їх підстава лежить в площині публічного права (податкова застава, арешт). Вони являють собою право держави звернути стягнення на предмет іпотеки. Чи є вони пріоритетнішими за права інших осіб на майно, передане в іпотеку? Абсолютно ні. Немає ніяких переваг у випадку, коли до цивільно-правових відносин, якими є відносини при іпотеці майна, втягується такий суб’єкт, як держава. Тому у випадку накладення арешту на майно, що перебуває в іпотеці, наслідки цього, як і інших обмежень права власності на предмет іпотеки, регулюються ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Визначившись із основоположними засадами стосовно можливості відчуження предмета іпотеки при наявності прав інших осіб на нього, залишається звернути увагу на принципові зміни, що відбулися у законодавстві про іпотеку останнім часом.