Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Финансы, денежное обращение и ипотека. Учебник.pdf
рассрочку, оплате эксклюзивных покупок случайного характера,
кассовых разрывах при замене старых объектов потребления на
новые, покрытии финансовых потерь, оплате значительных расходов,
необходимость которых определяется социокультурными факторами.
Факторы и носители кредитного предложения и кредитного
спроса во многом и определяют структуру и параметры кредитных
систем.
5.3. Кредитная система
Кредитная система РФ представляет собой совокупность
кредитных отношений и кредитных институтов. Основные черты
современной кредитной системы РФ сформировались в период с 1991
по 1995 г., когда сложилась двухуровневая банковская система
(Центральный банк РФ и коммерческие банки) и начала
формироваться небанковская система (парабанковские структуры).
Согласно институциональному признаку кредитная система
представляет собой комплекс кредитных учреждений (институтов) в
их взаимосвязи и иерархии. Трехъярусная схема структуры
кредитной системы является типичной для большинства стран с
рыночной экономикой. Она состоит из следующих основных звеньев:
1. Центрального банка, государственных и полугосударственных
банков.
2. Банковского сектора: коммерческих, сберегательных,
ипотечных, инвестиционных банков, специализированных
торговых банков.
3. Парабанковские структуры.
Важным при этом является то, что институциональные
элементы кредитной системы объединены общей характерной
чертой, но при этом их участие в кредитных отношениях значительно
различается по видам деятельности, формам организации, месту и
роли в кредитной системе, значению кредитных проектов и иным
параметрам. Множественность этих различий предопределяет и
множественность подходов к определению учреждений, относимых к
элементам кредитной системы. Так, встречаются варианты
структуризации кредитных систем, рассматривающих в качестве
органов банковского надзора только центральные банки, не
включающих в систему в качестве элементов учреждения банковской
инфраструктуры или, наоборот, наполняющих различные сегменты
181
кредитной системы учреждениями, определение которых в качестве
кредитных вызывает серьезные сомнения. По крайней мере,
включение благотворительных организаций в парабанковскую
систему выглядит крайне экстравагантным.
Термин «парабанковская» (сходная с банковской,
околобанковская) система предполагает объединение учреждений, не
включаемых в банковскую систему по административному или
организационному признаку, в значительной степени
дистанцированных от банковской деятельности. Хотя деятельность
учреждений банковской системы и оказывает косвенное влияние на
институты парабанковской системы, на их параметры, состояние,
операции, в общую иерархию они не входят и не подчинены
воздействию банковской системы. В парабанковской системе
выстроена своя иерархия, но не по принципу подчиненности, а в
соответствии с тем, какую роль играют кредитные операции в
деятельности этих учреждений. Наибольшее значение кредитные
операции имеют в деятельности учреждений, входящих в группу
кредитных организаций специализированного типа, однако при этом
реализуется несколько принципов включения их в эту ведущую
группу.
Формы, в которых реализуются различные виды кредита,
достаточно разнообразны и по номинациям, и по организации, и по
срокам, и по видам, и по уровню процентных ставок и комиссионных,
и по характеру альтернативных денежных потоков. Соответственно,
многие из них практически неприменимы для деятельности
коммерческих банков и небанковских кредитных организаций
банковского типа и выполняются организациями, не включенными в
банковскую систему. К таким институтам относят ломбарды,
выплачивающие после соответствующей оценки денежные суммы
под часть стоимости (часто довольно незначительную)
закладываемого ценного имущества (ювелирные изделия, меха,
антиквариат, бытовая техника, автомобили и иное) и, кроме того,
осуществляющие профессиональное их хранение и торговые
операции по невыкупленному имуществу. Кроме ломбардов, к
специализированным кредитным институтам парабанковской
системы относятся фирмы проката, осуществляющие предоставление
во временное пользование на условиях возвратности, срочности и
платности преимущественно частным лицам и домашним хозяйствам
различных предметов потребления: жилья, автомобилей, бытовой
техники, посуды, музыкальных инструментов и иных.
182
В современных условиях остается вероятность формирования и
реализации высоких рисков (на уровне шоков), не оставляющих у их
носителей выбора в части обязательности их минимизации,
нейтрализации или компенсации. Они могут быть связаны с
необходимостью оплаты срочных операций или лечения, другими
практически безвыходными ситуациями (включая и проигрыши в
азартные игры), когда люди готовы на любые условия, лишь бы
получить столь необходимые ресурсы. В таких условиях сохраняется
возможность активного функционирования ростовщиков, которых с
позиций целостности также следует включать в парабанковскую
систему в качестве специализированных кредитных институтов.
Современное российское банковское законодательство
различает два направления банковской деятельности: банковские
операции, которые могут проводить только банки и небанковские
кредитные организации, включенные в банковскую систему (банки
неполных лицензий), и сделки, которые могут осуществлять как
институты, входящие в банковскую систему, так и другие
учреждения, работающие на иных сегментах рынка. Учреждения,
специализирующиеся исключительно на выполнении сделок, –
фирмы лизинга, факторинга, кредитного консалтинга представляют
собой институты парабанковской системы.
На российском кредитном рынке функционирует значительное
число кредитных организаций, в принципе обладающих всеми
признаками банка (депозитные, кредитно-инвестиционные и расчетные
операции), но в силу нерешенных проблем с правовой инфраструктурой
не рассматриваемых и, соответственно, не регулируемых в качестве
институтов банковской системы. Соответственно, в парабанковскую
систему России включены кассы взаимопомощи, строительносберегательные кассы, сельскохозяйственные, потребительские,
жилищно-строительные и иные виды кредитных кооперативов.
В определенной мере к организациям этой группы можно отнести и
небанковские платежные системы.
Вторая группа институтов парабанковской системы объединяет
кредитно-финансовые учреждения. Их отличает особый характер
проводимых операций, когда сочетаются черты и кредитных, и
финансовых видов деятельности. Кроме того, отдельные кредитнофинансовые учреждения могут формировать диверсифицированные
портфели, осуществляя кредитные и финансовые операции в
комплексе. К таким организациям относятся паевые инвестиционные
183
фонды, финансовые компании, фонды венчурного капитала,
управляющие компании доверительного управления целевого
капитала некоммерческих организаций, а также пенсионные фонды и
страховые организации. Все они аккумулируют ресурсы населения,
предпринимателей, жертвователей, инвестируют их на финансовом
рынке в различных схемах и, при соблюдении определенных условий
в части получения доходов от инвестирования, полностью и частично
возмещают их владельцам. По сути, в перечисленных случаях
возникают кредитные отношения, но серьезные дисбалансы в
параметрах прямых и возвратных денежных потоков таких кредитнофинансовых операций (по срокам и объемам, особенно в
деятельности фондов венчурного капитала, пенсионных фондов и
страховых компаний) придает им явные черты финансов, в которых
реализуются однонаправленные безвозвратные денежные потоки.
Принцип целостности, реализуемый при структуризации и
используемый при анализе и оценке эффективности
функционирования любой системы, требует включения в нее всех
задействованных компонентов, в числе которых могут быть не только
профессиональные, но и специализированные. Они образуют третью
группу учреждений парабанковской системы, учреждений
неспециализированного типа или прочих кредитов. Это торговые
организации, продающие товары в кредит (розничный кредит),
корпоративные органы управления, кредитующие членов корпорации
из своих централизованных фондов (корпоративный кредит),
промышленные предприятия, поставляющие товары на условиях
предоплаты, консигнации, отсрочки платежа (коммерческий кредит),
отдельные граждане, дающие в долг своим родственникам, друзьям,
соседям и коллегам (частный кредит). Отмечены случаи, когда
общественные организации кредитовали своих членов или
подопечных (творческие союзы, авансирующие создание
произведений искусства, например). Следует отметить, что учет всей
массы кредитных сделок очень сложен и затратен.
5.4. Понятие ипотеки и ее экономические функции
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 г.
№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге
недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона –
залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству,
184
обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение
своих денежных требований к должнику по этому обязательству из
стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны –
залогодателя преимущественно перед другими кредиторами
залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству,
обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом
обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена
ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Проще говоря, ипотека – это залог недвижимости,
предоставляемый в обеспечение какого-либо денежного
обязательства. Если же такое денежное обязательство возникает при
предоставлении кредита банком, то возникает ипотечный кредит –
кредит, обеспеченный залогом недвижимости. Обеспеченность
кредита залогом позволяет снизить риски кредитора в случае
неисполнения заемщиком обязательства по возврату кредита и
благодаря этому снизить процентную ставку по кредиту. Если
заемщик не возвращает кредит в срок, на предмет залога обращается
взыскание (т.е. предмет залога продается), а из полученной от
продажи суммы удовлетворяются требования того кредитора, чье
обязательство обеспечено залогом, преимущественно перед другими
кредиторами. По этой причине принято считать, что в отличие от
других способов обеспечения обязательств (неустойки и
поручительства), при которых кредитор «верит должнику», в
обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит конкретной
вещи». Именно поэтому данный вид гарантии возврата денег больше
подходит для долгосрочного кредитования.
Процесс кредитования под залог недвижимости в самом
широком смысле называется системой ипотечного кредитования,
которая представляет собой экономическую и юридическую системы,
включающие заключение договора об ипотеке, порядок определения
состояния владения недвижимостью и долгов по нему
последовательно на каждый момент. Система ипотечного
кредитования создает банку-кредитору экономическую базу для
долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых
опасений за возврат ссуд заемщиком.
Ипотека, вследствие специфики предмета залога, по сравнению
с другими видами залога имеет свои особенности. Преимущества
ипотеки, где недвижимость является предметом залога:
185
недвижимость обладает высокой и стабильной ценой с
долгосрочной тенденцией к повышению;
физическая устойчивость недвижимости – фактор стабильности
для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в
собственности залогодателя (или других лиц);
недвижимость является источником погашения задолженности,
если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме
аренды или использования для целей бизнеса. Таким образом,
ипотека не только не «омертвляет» имущество, но даже стимулирует
его к активному использованию.
Недостатки недвижимости как предмета ипотеки:
в мировой практике недвижимость не относится к
высоколиквидным активам (т.е. на продажу недвижимости требуется
время). В связи с этим эффективность ипотечных операций во
многом обусловлена уровнем развития рынка недвижимости, что
определяет сроки его экспозиции при продаже на торгах. При этом
задержка в реализации недвижимости приводит к убыткам кредитора;
использование недвижимости как предмета залога требует, как
правило, привлечения специалистов-оценщиков в этой области для
расчета залоговой стоимости недвижимости и оплаты их услуг, что
приводит к удорожанию ипотечных операций;
даже при правильной первоначальной оценке стоимости объекта
недвижимости возможны случаи значительных колебаний его
стоимости в связи с долгосрочностью кредитования под его залог;
обращение взыскания на предмет ипотеки влечет за собой
прекращение права пользования им заемщиком и членами его семьи.
Между тем маневренный фонд, предназначенный для отселения
неплатежеспособных заемщиков, во многих регионах России не
создан. Но несмотря на вышеперечисленные сложности, ипотека уже
многие годы используется в мировой практике хозяйствования и
актуальность ее применения как долгосрочного инструмента
экономической деятельности не вызывает сомнений.
Основные экономические функции ипотеки как инструмента
организации долгосрочного инвестиционно-строительного потока
при воспроизводстве жилья на основе ипотечного кредитования:
материально-стоимостная форма обеспечения кредитноденежных обязательств в экономических системах;
вторичность по отношению к кредитно-денежным отношениям;
ипотека не является самостоятельной экономической категорией;
186
категория развития потребительского рынка по объектам
долговременного потребления и с высокой стоимостью;
инструмент управления долговременными воспроизводственными
циклами потребления;
фактор стабилизации экономических систем по синхронному
развитию рынка потребительских товаров и услуг долговременного
типа и соответствующего ему кредитно-денежного финансового
рынка;
мобилизация финансовых ресурсов для инвестиционных целей
воспроизводства и покупки различных типов объектов
недвижимости,
особое влияние на формирование долгосрочных потоков
инвестиций;
при приобретении жилья – средство изъятия накопленных
денежных средств у населения в долговременные ипотечноинвестиционные программы воспроизводства жилой недвижимости;
современная институциональная категория воспроизводства
жилой недвижимости, способствующая формированию ипотечноинвестиционных систем как обеспечивающей структуры реализации
воспроизводственных функций;
при приобретении жилья – средство уменьшения инфляционных
процессов за счет связывания «лишних» денег у населения в
долгосрочные жилищные программы;
при приобретении жилья – стимулирование образования
среднего класса как фактора социально-экономической стабильности
общества и государства в целом;
инструмент активизации деловой активности населения
(залогодателя) и фактор развития кредитно-финансовой и
инвестиционно-строительной сфер;
инициирование формирования мультипликативного рынка как
реальных, так и фиктивных инвестиций за счет образования
закладной как основы вторичного рынка капитала. Так, собственник
недвижимости, заинтересованный в привлечении как можно
большего объема финансовых ресурсов на единицу оценочной
стоимости заложенной недвижимости, может учредить ипотечные
права нескольких порядков, создавая такие инструменты фиктивного
капитала, как первичные, вторичные и прочие закладные. Оценочная
стоимость созданных таким образом ипотечных прав может
превысить оценочную стоимость недвижимости;
187
обеспечение оборот имущественных прав в случаях, когда
использование других инструментов оборота (например, куплипродажи) юридически невозможно и экономически неэффективно;
инструмент взыскания невыполненных финансово-кредитных
обязательств должника за счет изъятия заложенной недвижимости в
счет погашения долга;
непрерывно действующая экономическая функция в стабильных
экономических системах;
инструмент взыскания невыполненных обязательств, имеющий
дискретно-прерывистый характер действия;
стимул повышения эффективности управления коммерческой
недвижимостью в целях обеспечения возврата кредитно-денежных
обязательств кредитору.
Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в.
до н.э. Он был связан с обеспечением ответственности должника
перед кредитором определенными земельными владениями. В обиход
данный термин ввел архонт Солон. Первоначально в Афинах
залоговым обеспечением служила личность должника, которому в
случае невыполнения обязательства грозило рабство. Для перевода
личной ответственности в имущественную Солон предложил
оформлять обязательства, а на границе принадлежащей заемщику
земельной территории ставился столб с надписью о том, что
указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора
в указанной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека»
(от греч. hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги
собственника земли.
Ипотека препятствовала переходу имущества к другому
владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности
собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени
слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи.
В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали
кредиты под залог имущества частным лицам.
В Древнем Риме ипотечное право не имело двух необходимых
качеств – «специальности» и «гласности», а потому не гарантировало
кредитору надежное обеспечение. Римляне расширяют юридическое
поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника.
С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так
как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на
188
известное и определенное имущество. С другой – некоторым лицам
римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право.
Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная.
Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество
должника не мог быть уверен, что этим имуществом не
обеспечивается какое-либо другое безгласное требование, которое
может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед
ним преимущество.
Позже для этой цели стали использовать особые книги,
называвшиеся ипотечными. Благодаря применению даже
первоначальных форм ипотеки уже в Древней Греции обеспечивалась
гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу
беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной
собственности.
В период правления императора Антония Пия (II век н.э.) было
разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые
существовали наряду с другими специализированными банками, а
также иными кредитными учреждениями – прообразами сберкасс и
сберегательных ассоциаций.
Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному
кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы
специальные фонды для поддержки вдов и сирот, которые
предоставляли ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные
финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда,
поддержка в основном адресовалась представителям дворянского
сословия).
Постепенно ипотека вошла в средневековое европейское
законодательство.
В Германии ипотека появилась в XIV в., до этого времени там
так же господствовал принцип личной ответственности должника.
Средневековое законодательство определяло ипотеку, как
«неделимую по природе, основанную на праве получения
удовлетворения». Причем право получения удовлетворения
распространялось на весь предмет, обремененный ипотекой, пока
существовала какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа
частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения долга в
полном объеме. Ипотека распространялась на недвижимость
независимо от смены владельца и вступала в силу после внесения
специальной записи об ипотеке в особую «ипотечную» книгу.
189
В Европе действовало и принудительное отчуждение, т.е. отчуждение
через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск.
Последний предполагал право требования удовлетворения из
заложенного имения посредством его публичной продажи,
независимо от того, в чьих руках оно находилось.
Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось
окончательным элементом прекращения права. Только при
выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую
силу. Это явление было первым шагом на пути формирования основ
системы ипотечного кредитования, но это еще далеко не
классическая система. На этом этапе была реализована лишь часть
финансово-экономической сути системы ипотечного кредитования –
организация инвестиционного процесса при наличии залога
ликвидной недвижимости. Этот процесс современные экономисты не
называют системой ипотечного кредитования, потому что в нем
отсутствовал механизм рефинансирования, который появился гораздо
позже, во второй половине XVIII в., в Германии. Его появление было
неизбежным в период бурного развития товарноденежных
отношений и организации финансового рынка в государствах
Западной Европы.
Механизм рефинансирования стал возможным после введения в
обиход закладных листов. Впервые они появились в Германии
примерно в середине XVIII в. и поначалу назывались пергаментными
листами, а затем – ипотечными. Они представляли собой ипотечные
обязательства, служившие средством расчетов при покупке имений и
уплате долгов. Со временем ипотечные обязательства стали замещать
в обращении даже наличные деньги. Первый ипотечный банк
появился в 1770 г. также в Германии, в Силезии. Это был
государственный банк, который оказывал финансовую помощь
крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк
стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).
В США в 1916 г. в 12 округах были созданы федеральные
земельные банки для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог
их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими
фермерскими банками регионального значения.
Во Франции крупнейший земельный банк и его филиал –
Контора предпринимателей – предоставляли ссуды землевладельцам
и строительным компаниям на жилищное и промышленное
строительство.
190