Добавил:

ivanov666 Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Башкирский Государственный Аграрный Университет

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сфере залогового права. Комментарий к постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суд

.pdf

Скачиваний:

Добавлен:

08.09.2026

Размер:

2 Мб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 23 / 153 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 > Следующая >>>

II. Предмет залога

долю в праве собственности на земельный участок либо обладали статусом арендатора по договору аренды «с множественностью лиц на стороне арендатора» (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Вопрос заключается в следующем: следует ли в этой ситуации выполнять требование п. 3 ст. 340 ГК РФ и закладывать одновременно с помещением и те земельные права, которые имеются у залогодателя?

В свое время отрицательный ответ на этот вопрос дал Президиум ВАС РФ в Обзоре № 90 (п. 3), где разъяснил, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). В недавнем деле, рассмотренном в порядке надзора, Президиум подтвердил этот вывод, указав, правда, что земельные права (если они имеются у собственника помещения) входят в состав общего имущества здания1.

В п. 11 комментируемого Постановления Пленума ВАС этот тезис сформулирован абстрактно: «Применяя положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 Закона об ипотеке, судам необходимо учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания».

Представляется, что сегодня возможны как минимум три ситуации, в которых у залогодателя – собственника заложенных помещений будет право на долю в общем имуществе здания и в состав этой доли будет входить и право на земельный участок.

Во-первых, это касается нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах (это вытекает из положений ст. 36 ЖК РФ).

Во-вторых, это распространяется на нежилые помещения, расположенные в зданиях, возведенных в соответствии с Федеральным законом

Постановление Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. № 10438/10.

Правовые позиции ВАС РФ в сфере залогового права

от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с п. 5 ст. 16 данного Закона лицо, приобретшее право собственности на объект долевого строительства, приобретает и право на долю в общем имуществе такого объекта. Таким образом, собственник гаража, торгового или офисного помещения в здании, построенном по правилам Закона № 214-ФЗ, является сособственником земельного участка, на котором расположено соответствующее здание.

В-третьих, это относится и к случаю, когда земельный участок находится в общей долевой собственности нескольких лиц, а здание, возведенное на нем, оформлено не как здание, а как отдельные помещения в здании.

В случае же если собственник нежилого помещения не обладает правами на земельный участок (например, потому что участок под зданием не сформирован или не передан в собственность лицам, являющимся собственниками помещений в здании), то следует применять правовую позицию, высказанную в абз. 2 п. 45 Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8. При этом следует также обратить внимание на то, что в известном Постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 отсутствует указание на то, что (по общему правилу) земельный участок непременно является элементом общего имущества здания, а собственники помещений в здании обладают правом общей долевой собственности на земельный участок.

В итоге можно сформулировать такой вывод: если у залогодателя помещения имеются какие-либо права на земельный участок под зданием, то отдельно их закладывать нет необходимости, так как такие права, являясь элементом общего имущества здания, переходят к приобретателю помещения автоматически.

15. И наконец, еще одна проблема соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания решена в п. 12 комментируемого Постановления. Это проблема соблюдения требования п. 3 ст. 340 ГК РФ в ситуации, когда у собственника здания или обладателя права хозяйственного ведения на него есть право на землю (собственность или аренда), но земельный участок (или право его аренды) не может быть заложено в силу прямого запрета закона.

В качестве примера такой ситуации можно привести положения

подп. 3 п. 5 ст. 18 Федерального закона «О государственных и муници-

II. Предмет залога

пальных унитарных предприятиях», в соответствии с которым передача в залог права аренды земельных участков, принадлежащего унитарному предприятию, не допускается. Формально это означает, что унитарное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения здание, не может заложить право аренды, а следовательно, не может заложить и само здание, так как в противном случае требования п. 3 ст. 340 ГК РФ будут нарушены и договор ипотеки здания следует квалифицировать как ничтожную сделку. Однако такой вывод более чем странный – ведь и ГК, и Закон об унитарных предприятиях исходят из того, что предприятие вправе распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом, хотя бы и с согласия собственника имущества унитарного предприятия.

Схожая проблема возникает при ипотеке публичными образованиями зданий, расположенных на принадлежащих им земельных участках (п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке), зданий, расположенных на земельных участках, переданных в аренду собственникам зданий по договору аренды, не допускающему залог права аренды земельного участка без согласия арендодателя.

Именно в рамках разрешения последней ситуации и была выработана правовая позиция, позволившая, с одной стороны, допустить залог здания, расположенного на земельном участке, залог которого (или залог права аренды которого) затруднен или запрещен, и, с другой стороны, соблюсти при этом принцип единства судьбы прав на земельный участок и здания, расположенного на нем.

В п. 5 Обзора № 90 Президиум ВАС РФ сформулировал следующую правовую позицию: исходя из п. 9 ст. 22 ЗК РФ «собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления». При этом Президиум указал, что положения п. 11 ст. 62 Закона об ипотеке о том, что при залоге права аренды требуется получение согласия арендодателя, не подлежат применению к ситуации, когда закладывается право аренды застроенного земельного участка.

Впоследствии при рассмотрении конкретного дела в порядке надзора Президиум ВАС РФ распространил этот вывод и на ситуацию,

Правовые позиции ВАС РФ в сфере залогового права

когда земельный участок, переданный в аренду собственнику здания, является не публичным, а частным и договор аренды не содержит указание на то, что залог права аренды без согласия арендодателя не допускается1.

Таким образом, из указанных двух позиций можно сделать и общий абстрактный вывод о том, что ограничения или запреты, связанные с залогом прав на земельный участок, не распространяются на ситуации, когда участок застроен, а залог здания, расположенного на таком земельном участке, не ограничен законом. В комментируемом Постановлении эта мысль выражена в п. 12: в случае если закон содержит запрет или ограничение на залог земельного участка (права аренды земельного участка), но при этом допускается залог здания, то несоблюдение требований п. 3 ст. 340 ГК РФ не влечет за собой признание договора о залоге недействительным, так как реализация принципа единства судьбы земельного участка и здания достигается за счет действия норм ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ. Действительно, в случае если на заложенное здание, находящееся на незаложенном земельном участке, права на который принадлежат залогодателю здания, будет обращено взыскание и оно будет продано на торгах, то в силу названных норм Гражданского и Земельного кодексов к приобретателю здания перейдут те права на землю, которые были у залогодателя.

III. Обеспеченное обязательство

16. Другая весьма острая проблема современного российского за-

логового права – это проблема сохранения залога при изменении обес-

печенного залогом обязательства без одновременного изменения описания обеспеченного обязательства в договоре о залоге. Проблема возникла,

на мой взгляд, как результат весьма жесткого толкования положений ГК РФ (п. 1 ст. 339 Кодекса) и Закона об ипотеке (п. 4 ст. 9 Закона) о содержании и существенных условиях договора о залоге.

До недавнего времени абсолютное большинство судов исходило из того, что в случае внесения сторонами обеспеченного залогом обязательства каких-либо изменений в него измененные обязательства не должны считаться обеспеченными залогом. Это объяснялось как проявлением принципа акцессорности (дополнительности) залога,

Постановление Президиума ВАС РФ от 6 апреля 2010 г. № 10649/09.

III. Обеспеченное обязательство

жесткой зависимостью между залогом и обеспеченным им долгом, так и тем, что после изменения основного обязательства без корректировки его описания в договоре о залоге воля сторон более не может считаться направленной на обеспечение обновленного долга залогом, установленным в обеспечение прежнего обязательства.

В судебной практике проблема изменения обеспеченного залогом обязательства наиболее широко представлена примерами споров между банками и залогодателями по обращению взыскания на предмет залога при просрочке возврата кредита. Как правило, довод о прекращении (отпадении, ничтожности, незаключенности) залога выдвигается залогодателем (не только третьим лицом, но и самим должником), и в подавляющем большинстве случаев такой довод встречал сочувствие у судов.

Рассмотрим проблему описания обеспеченного залогом обязательства на примере таких ситуаций, как изначальное расхождение описания обеспеченного долга в договоре о залоге и в обеспеченном договоре, а также последующее изменение каждого из трех, как мне представляется, важнейших условий кредитного договора: о сумме кредита, о процентах по нему и о сроке возврата кредита.

17. Недопущение разночтений в описании обязательства, обеспеченного залогом, в договоре о залоге и в договоре, породившем обеспеченное обязательство, некоторое время было задачей исключительно договорной техники, стремившейся к полному перенесению условий обеспеченного обязательства в договор о залоге. Однако такой практический прием, конечно, хотя и позволял снять сомнения в тождестве описания долга в двух договорах (основном и обеспечительном), но порождал новую проблему: если в отношениях сторон обеспеченного обязательства хоть что-то изменяется, нужно тут же вносить и изменения в договор о залоге. Понятно, что все трудности, связанные с этим, имели не доктринальный, а исключительно практический и организационный характер.

На мой взгляд, предъявление требования полной идентичности описания обеспеченного обязательства в обеспеченном и обеспечительном договорах, причем под страхом признания договора о залоге незаключенной сделкой, – не более чем дань формалистике, причем неоправданной и необоснованной. Такой подход не учитывает, например, положения абз. 2 п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке, в соответствии с которыми при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного

Правовые позиции ВАС РФ в сфере залогового права

ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Таким образом, законодатель установил специальное последствие расхождения условий обеспечиваемого обязательства в том виде, как они изложены в договоре об ипотеке, и их описания в договоре, который породил эти обязательства: обязательства будут считаться обеспеченными только в том объеме, который следует из договора об ипотеке.

Это правило представляется весьма разумным и справедливым, так как договор об ипотеке (в отличие, как правило, от договора, породившего обеспечиваемое обязательство) подлежит государственной регистрации, следовательно, его условия приобретают свойство достоверности для любого третьего лица. Поэтому при несовпадении условий обеспечиваемого обязательства в тексте основного договора и договора об ипотеке предпочтение, разумеется, следует отдать последнему. Подход же, которого придерживаются окружные суды, объявляя незаключенными договоры о залоге, описание обеспеченного обязательства в которых расходится с содержанием этого обязательства, вытекающим из обеспеченного договора, противоречит как принципу публичной достоверности записи об ипотеке, так и недвусмысленному указанию Закона об ипотеке (абз. 2 п. 1 ст. 50).

В Постановлении пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 был предложен весьма элегантный договорный прием, который снимал остроту проблемы в случае совпадения должника и залогодателя. Так, в абз. 2 п. 43 Постановления содержится правовая позиция, в соответствии с которой «в случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия».

На первый взгляд установление такой отсылки к договору автоматически снимает все проблемы идентичности указания существа долга в обеспеченном договоре и в договоре о залоге. В абз. 2 п. 43 Постановления № 6/8 можно даже увидеть идею залога с плавающей суммой обеспечения. К примеру, стороны заключили договор о залоге, указав, что он обеспечивает обязательства по возврату кредита по договору такому-то. Впоследствии стороны заключили дополнительное соглашение к кредитному договору, увеличив тем самым сумму кредита

III. Обеспеченное обязательство

по договору. Спрашивается: можно ли, руководствуясь только абз. 2 п. 43 Постановления № 6/8, сделать вывод о том, что кредит в полном объеме (т.е. с учетом увеличения суммы долга) будет считаться обеспеченным залогом? Подобное толкование было бы желательным, однако вполне можно предположить и такое возражение против него: если строго следовать логике абз. 2 п. 43 Постановления № 6/8, то для того, чтобы обязательство в измененном виде считалось обеспеченным залогом, следует поместить в договоре о залоге отсылку к обеспеченному договору и дополнительным соглашениям, его изменяющим. Изучение же материалов судебной практики не позволило подтвердить или опровергнуть как первый, так и второй вариант толкования абз. 2 п. 43 Постановления № 6/8. По всей видимости, отсутствие подобного рода споров свидетельствует скорее в пользу второго, консервативного, понимания правовой позиции высших судов.

Однако комментируемая правовая позиция распространялась, напомню, исключительно на случаи, когда залогодатель и должник совпадают.

18. Судебная практика довольно жестко придерживалась мнения о том, что в случае, если залогодатель не является должником по обеспеченному обязательству, любое изменение обеспеченного договора требует согласования с ним, в противном случае залог признавался незаключенной сделкой1. На это же обращалось внимание и в литературе2. По всей видимости, обоснованием этой точки зрения считалась забота об интересах залогодателя, который, не являясь участником обеспеченного обязательства, не имеет возможности контролировать изменение его размера, процентов по нему, срока исполнения и, соответственно, не может оказать влияние на изменение того бремени, которое лежит на предоставленном в обеспечение имуществе.

Постановление ФАС Московского округа от 17 сентября 2004 г. № КГ-А40/7990-04. Этот подход, конечно же, даже при самом незначительном приближении оказывается совершенно абсурдным: сделка не может стать незаключенной, она может квалифицироваться в качестве таковой только изначально. Еще в одном деле окружной суд пришел к более осторожному выводу: при изменении существенных условий кредитного договора без согласования с залогодателем – третьим лицом Закон об ипотеке не возлагает на последнего безусловное обязательство продолжать обеспечение нового (измененного) кредитного обязательства без оформления последующей ипотеки (дело ФАС Поволжского округа от 13 марта 2007 г. № А55-11099/06).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 1997. С. 422.

Правовые позиции ВАС РФ в сфере залогового права

Действительно, идея о том, что действия должника и кредитора по изменению условия обеспеченного залогом обязательства не должны сказываться на положении залогодателя, находит свое подтверждение в фундаментальном постулате обязательственного права: обязательство не может создавать обязанности для лиц, не участвующих в нем. Эффект обязательства сказывается исключительно на его сторонах. Поэтому безусловно верной является идея о том, что сумма залогового обременения, лежащего на имуществе третьего лица (не являющегося должником в обеспеченном обязательстве), не может быть произвольно увеличена без его, залогодателя, на то явно выраженной воли.

19. Пункт 13 комментируемого Постановления исходит из той же мысли – само по себе изменение условий обеспеченного залогом обязательства не влечет за собой изменение размера залогового обременения. Однако при этом высшая судебная инстанция высказалась в пользу допущения залога, который можно было бы условно назвать обременением с плавающим размером. Так, из второго предложения п. 13 Постановления вытекает, что стороны договора о залоге (в том числе заключенного и в обеспечение долгов третьего лица) вправе установить в договоре о залоге, что залог обеспечивает обязательство в той сумме, которая образуется к моменту обращения взыскания на предмет залога (могут измениться сумма долга, размер процентов по нему). Однако тот факт, что залогодатель заранее согласился с тем, что его вещь будет «отвечать» по долгу в том размере, какой сложится в отношениях между залогодателем и залогодержателем, на мой взгляд, снимает проблему защиты интересов залогодателя – третьего лица от изменения размера залогового обременения. Для каких-то исключительных, вопиющих случаев, по всей видимости, будет действовать ст. 10 ГК РФ: суд просто откажет залогодержателю в иске об обращении взыскания на предмет залога со ссылкой на то, что кредитор и должник, изменив размер обязательства, допустили злоупотребление правом.

Важно обратить внимание на то, что в договоре о залоге залогодатель не просто должен дать согласие на автоматическое изменение размера залогового обременения, возлагаемого на закладываемое имущество. Необходимо, чтобы в договоре о залоге содержались со- гласованные пределы такого увеличения. Данное указание также следует объяснить, по всей видимости, желанием защитить интересы залогодателя, сделать более предсказуемыми для него пределы изменения размера залогового обременения путем указания конкретных

III. Обеспеченное обязательство

параметров увеличения размера долга по основному обязательству (например, увеличение суммы кредита) и различным дополнительным обязательствам (прежде всего – размера процентов по обязательству).

20. Другой аспект изучаемого вопроса: можно ли считать согласованными существенные условия договора о залоге в случае, если обеспеченное обязательство описано в нем не полностью? Приведем такой пример из практики Президиума ВАС РФ.

Между открытым акционерным обществом «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» (кредитором) и обществом с ограниченной ответственностью «Восток Граунд» (далее – общество «Восток Граунд») (заемщиком) заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между банком (залогодержателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Владкассторг» (залогодателем) заключен договор об ипотеке.

Общество «Владкассторг», ссылаясь на то, что в договоре об ипотеке не согласованы все существенные условия обязательства, в обеспечение которого заключен договор, а именно: не определены сроки (периодичность) платежей по основному обязательству и их размер, порядок уплаты процентов, сроки (периодичность) и размер платы за пользование лимитом кредитной линии, условия платежей за обслуживание кредита, – обратилось в суд с требованием о признании договора об ипотеке незаключенным.

Решением суда первой инстанции требование удовлетворено.

Постановлениями апелляционного и кассационного судов решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суды удовлетворили исковое требование, руководствуясь положениями ст. 339 ГК РФ, ст. 9 Закон об ипотеке, а также рекомендациями, изложенными в п. 43 Постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8, и указали на то, что согласно законодательству, регулирующему взаимоотношения по ипотеке, договор об ипотеке должен содержать все условия обеспечиваемого обязательства (содержание, объем, срок исполнения).

Как установлено судами, оспариваемый договор об ипотеке заключен в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, в том числе обязательств по погашению основного долга, по уплате процентов за пользование кредитом и внесению других платежей по кредитному договору, по уплате неустойки. При этом договор об ипотеке не содержит

Правовые позиции ВАС РФ в сфере залогового права

всех условий в отношении некоторых из вышеназванных обязательств, а именно: в нем не отражены порядок уплаты процентов за пользование кредитом, сроки (периодичность), порядок начисления процентов, порядок определения и условия оплаты за пользование лимитом кредитной линии, порядок определения и условия платы за обслуживание кредита.

Суды сочли, что, поскольку данные условия содержатся в кредитном договоре, в обеспечение исполнения обязательств по которому заключен договор об ипотеке, эти условия являются существенными условиями договора об ипотеке и должны были быть согласованы его сторонами.

Так как залогодателем по договору об ипотеке и заемщиком – должником по основному обязательству являются разные лица, суды отклонили довод банка о том, что договор об ипотеке содержит условие об ознакомлении залогодателя со всеми условиями кредитного договора и о его согласии отвечать за исполнение всех обязательств заемщика, и, сделав вывод о том, что сторонами по договору об ипотеке не согласованы все существенные условия этого договора, признали его незаключенным.

Пересматривая дело в порядке надзора, Президиум ВАС РФ счел, что судебные акты подлежат отмене, и отказал в иске по следующим основаниям.

По мнению высшей судебной инстанции, разрешая спор, суды не учли следующее.

В спорном договоре об ипотеке содержатся условия о предмете ипотеки (нежилое помещение), об общей залоговой стоимости предмета залога.

Договором об ипотеке установлено, что предметом залога обеспечивается исполнение обществом «Восток Граунд» (заемщиком) обязательств, возникших на основании кредитного договора. Договором об ипотеке определена сумма кредита (лимит кредитной линии), установлен срок возврата кредита, а также согласован график снижения размера ссудной задолженности с указанием сроков действия и размера задолженности, т.е. установлены сроки возврата кредита.

Договор об ипотеке, дополнительные соглашения к нему и ипотека зарегистрированы в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, Президиум ВАС РФ счел, что в договоре об ипотеке определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства в части суммы основного долга.

<<< < Предыдущая 1 23 / 153 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]