Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Правовые позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сфере залогового права. Комментарий к постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суд
.pdf
II. Предмет залога
Если данные положения применить к ипотеке, то складывается совершенно парадоксальная ситуация. При буквальном прочтении положений п. 6 ст. 118 ЗК РФ договорная ипотека при изменении земельных
участков должна прекратиться, а законная ипотека – сохраниться (ведь
последняя возникает не на основании договора, а в силу прямого указания закона). Понятно, что такое решение абсурдно и потому неверно.
Как мне представляется, законодатель при формулировании положений
ст. 118 ЗК РФ просто забыл об ипотеке как возможном обременении земельного участка, подвергающегося изменению. В связи с этим высшая
судебная инстанция была вынуждена толковать смысл ст. 118 ЗК РФ
и применять его к проблеме сохранения залогового обременения.
Почему вариант с необходимостью заключения нового договора
залога является, на мой взгляд, менее удачным, чем автоматическое
обременение ипотекой новых земельных участков? Дело в том, что
в таком случае способом защиты интересов кредитора (при уклонении собственника новых земельных участков от заключения договора
об ипотеке) будет предъявление иска о понуждении к заключению
договора о залоге. Однако до удовлетворения такого иска залогового
обременения нет, и, стало быть, собственник может свободно распоряжаться своей вещью, в том числе продать ее третьему лицу, обременить другим залогом, сдать в аренду и пр. И вполне возможно, что
к моменту удовлетворения требования о понуждении к заключении
договора об ипотеке вещи у ответчика уже не будет либо ее ценность
будет уменьшена. В связи с этим предпочтительным представляется
иной вариант, а именно автоматическое перенесение залогового обременения с прежнего земельного участка на новые участки.
Комментируемое Постановление не содержит ответа на вопрос
о том, что происходит с залогом земельного участка в случае, если
такой участок (обремененный залог) будет объединен с незаложенным
земельным участком. На мой взгляд, ответить на этот вопрос, руководствуясь концепцией ипотеки изменяющегося объекта, очень легко:
вновь образованный земельный участок, разумеется, будет обременен
тем залогом, который лежал на одном из объединяемых участков. Вполне
возможно, что при таком изменении предмета залога обеспеченное
требование окажется существенно ниже стоимости вновь образованного земельного участка. Однако это затруднение легко преодолевается путем применения правил п. 2 ст. 348 ГК РФ о несоразмерности
требований залогодержателя и стоимости предмета залога.
11
Правовые позиции ВАС РФ в сфере залогового права
Можно усложнить пример, представив себе, что были объединены
два земельных участка, каждый из которых был обременен ипотекой в пользу разных лиц. Исходя из концепции сохранения залога
при изменении предмета залога, оба залога будут обременять вновь
образованный земельный участок, при этом их старшинство будет
определяться датами возникновения ипотек в отношении каждого
из объединенных участков.
8. В некотором смысле схожий механизм, обеспечивающий сохранение залога, предложен в п. 10 комментируемого Постановления
в отношении заложенного здания, собственник которого принимает
решение о разделе его на составляющие его помещения (например,
для целей продажи части помещений в этом здании). Разумеется,
и в этом случае может быть применена концепция ипотеки изменяющегося объекта: каждое из вновь учтенных в кадастре недвижимости
помещений должно быть обременено записью о залоге, который ранее
обременял все здание в целом.
9. В п. 10 Постановления также содержится и указание на то, что
для перенесения записей о прежних ипотеках в разделы ЕГРП, соответствующие вновь образованным объектам недвижимости, не требуется заявления правообладателя и уплаты государственной пошлины.
Конечно, даже несмотря на такое решение, залогодержатель, давший
ранее согласие на раздел или иное изменение предмета залога, заинтересован в слежении за появлением в ЕГРП записей об обременении
ипотекой вновь образованного объекта. Бездействие регистратора,
по каким-либо причинам не желающего переносить старую запись
о залоге в новый раздел ЕГРП, может быть оспорено в суде.
Если же в период, пока записи об обременении не было, вновь
образованное недвижимое имущество будет продано третьему лицу,
то, скорее всего, последнее будет добросовестным и в отношении него
залог не будет иметь действия, т.е. в удовлетворении иска залогодержателя об обращении взыскания следует отказать. Разумеется, залогодержатель в такой ситуации вправе требовать возмещения причиненных
ему убытков за счет средств бюджета Российской Федерации (ст. 1069
ГК РФ).
10. Другой блок проблем, связанных с применением положений
действующего законодательства о предмете залога, связан с разрешением вопроса о возможности одновременного залога по договору
о залоге нескольких объектов (движимых, недвижимых) с указанием
12
II. Предмет залога
одной залоговой цены предмета залога. Первая проблема состоит
в определении возможности (и правовой природы) залога по одному
договору об ипотеке нескольких зданий. Вторая заключается в том,
каким образом следует определять стоимость закладываемых объектов
по подобному договору для целей обращения взыскания на заложенное
имущество и его последующей реализации. Обе проблемы связаны друг
с другом; если допустить возможность одновременного залога нескольких зданий, то следует определить и механизм обращения взыскания
на такой предмет залога, а это невозможно сделать без правильного
понимания того, что именно является залоговой стоимостью объекта
и соответственно что будет рассматриваться судом как начальная продажная стоимость предмета залога. Данные проблемы рассматриваются
в п. 27 комментируемого Постановления.
Вопрос об одновременном залоге нескольких зданий по одному
договору об ипотеке может быть, действительно, разрешен исходя
из главного принципа гражданского права – разрешено все то, что
не запрещено. В самом деле, Президиум ВАС РФ в одном из дел совершенно справедливо указал, что ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не содержат запрета за заключение одного договора об ипотеке по поводу
нескольких объектов1. Более того, в некоторых случаях закон прямо
требует включать в договор об ипотеке условие о залоге нескольких
(точнее – двух) объектов (речь, разумеется, идет о необходимости одновременного залога здания и прав на землю под ним)2. Даже исходя
из этих (довольно поверхностных) рассуждений, нельзя не признать,
что каких-либо серьезных догматических причин сомневаться в возможности заключить договор об ипотеке нескольких зданий нет.
Однако, как известно, отсутствие в законе прямого запрета на совершение тех или иных сделок не всегда может быть расценено как
безусловное допущение возможности совершения таких сделок. Зачастую
причина невозможности совершения сделки коренится в том, что ее
условия, определенные сторонами, противоречат неким особенностям
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 г. № 2620/10 (см. подробнее:
Бевзенко Р.С. Ипотека нескольких объектов по одному договору: Комментарий к постановлению Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 г. № 2620/10 // Вестник ВАС РФ.
2010. № 8. C. 80–91).
2
Данное соображение небезосновательно можно упрекнуть в некоторой искусственности, которая, впрочем, вообще свойственна российской модели единства судьбы здания и земельного участка.
13
Правовые позиции ВАС РФ в сфере залогового права
юридической конструкции сделки, имманентной ей в силу предписаний закона. Наиболее свежий пример, демонстрирующий правильность этого утверждения, – правовая позиция Президиума ВАС РФ
по вопросу о возможности включения условия о задатке в предварительный договор. Высшая судебная инстанция признала невозможным
заключение такого соглашения о задатке, так как задаток по своей
природе обладает в том числе и платежной функцией; последняя же
не может быть реализована в отсутствие денежного обязательства,
возникшего из гражданско-правового договора1.
Именно поэтому довод Президиума ВАС РФ о том, что договоры
ипотеки, подобные тому, из которого возник комментируемый спор,
заключать не запрещено, требует все же дополнительного пояснения
и обоснования.
11. Прежде всего, необходимо попытаться определить правовую
природу предмета договора об ипотеке, по которому одновременно
заложено несколько объектов.
По всей видимости, правильное направление для рассуждений
о предмете залога в рассматриваемой ситуации может подсказать положение п. 2 ст. 340 ГК РФ о том, что предметом залога может выступать «иной имущественный комплекс». Дело в том, что традиционно
в юридической литературе понятие имущественного комплекса отождествляется с понятием предприятия (которое признается Кодексом
недвижимой вещью, права на которую подлежат государственной регистрации). Однако это неверно, так как даже сам Кодекс дает повод
для того, чтобы квалифицировать предприятие в качестве лишь одного
из видов имущественных комплексов. Так, выражение «предприятие
или/и другой/иной имущественный комплекс» встречается в ст. 340,
607 и 1013 ГК РФ, а также в ст. 3 Федерального закона «О финансовой
аренде (лизинге)». Следовательно, законодатель допускает образование
и иных имущественных комплексов помимо предприятия. К числу таких
имущественных комплексов в литературе относят общее имущество
многоквартирного дома; наследственную массу; комплекс исключительных прав, являющийся предметом договора коммерческой концессии (концессионный комплекс); паевой инвестиционный фонд2.
1
Постановление Президиума ВАС РФ от 19 января 2010 г. № 13331/09.
2
См. подробнее: Белов В.А. Имущественные комплексы: Очерк теории и опыт дог-
матической конструкции по российскому гражданскому праву. М., 2004. С. 57–106.
14
II. Предмет залога
Легко заметить, что ни один из названных имущественных комплексов
не является вещью. Стало быть, ни один из данных комплексов не мо-
жет являться объектом вещных прав, принадлежать кому-либо на праве
собственности1.
Этот вывод имеет важное значение: для того, чтобы некая совокупность объектов гражданских прав (вещей, прав и т.п.) могла образовать
имущественный комплекс, вовсе не обязательно, чтобы последний рассматривался как вещь или даже как объект гражданских прав вообще2.
Как образуются имущественные комплексы? Видимо, основным
способом создания имущественного комплекса является соединение наличных объектов гражданских прав по воле лица, которому эти
объекты принадлежат. Причем под соединением здесь следует понимать не физическое, а юридическое объединение различных объектов
гражданских прав единым правовым режимом, который и именуется
имущественным комплексом. Одним из способов такого юридическо-
го соединения нескольких объектов в один имущественный комплекс
является совершение сделки в отношении данных объектов как некой
общности (продажа, сдача в аренду или ипотека одновременно нескольких вещей).
Для чего же нужен этот правовой режим? В теоретической литературе вполне убедительно доказано, что основное назначение юридической конструкции имущественного комплекса заключается в упрощении оборота элементов, составляющих комплекс или, иными словами,
в упрощении порядка совершения сделок с элементами имущественного комплекса3. Совершая, по сути, сделку с общностью объектов как
с одним объектом, стороны договора тем самым создают для себя права
1
Положение Жилищного кодекса РФ о том, что общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в доме на праве долевой собственности, – не более чем фигура речи, это признается практически всеми авторитетными
юристами (см.: Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные граждан-
ско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. № 4).
2
Это верно с позиции формальной юридической логики, которая всегда противится
существованию «объекта в объекте» (достаточно привести в пример известную правовую
позицию Пленума ВАС РФ, согласно которой отрицается возможность одновременного существования здания как недвижимой вещи и помещения в данном здании, которое также зарегистрировано в качестве самостоятельной недвижимой вещи, – см. п. 8
Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64).
3
Собственно, этому и посвящена цитировавшаяся выше работа В.А. Белова (см. в особенности с. 189).
15
Правовые позиции ВАС РФ в сфере залогового права
и обязанности по поводу всех элементов имущественного комплекса1.
Тот факт, что имущественный комплекс не является вещью, вовсе
не препятствует совершению сделок ним; важно лишь то, чтобы элементы, которые в него входят, являлись объектом прав, порождаемых
совершаемой сделкой (права собственности, права залога).
Итак, если обобщить все сказанное выше, получается следующая
картина.
Участники оборота вправе совершать сделки как с отдельными
объектами гражданских прав (вещами, правами и т.п.), так и по поводу имущественных комплексов, состоящих из объединенных волей
участников оборота объектов гражданских прав. В последнем случае
считается, что, совершая сделку по поводу имущественного комплекса,
стороны рассчитывают на то, что юридический эффект сделки скажется на каждом отдельном объекте, входящем в состав имущественного
комплекса (каждая из вещей перейдет в собственность, аренду, залог).
Коль скоро стороны совершают одну сделку по поводу всего имуще-
ственного комплекса в целом (но не множество сделок по поводу всех
элементов, входящих в комплекс), то и для соблюдения требования
закона о существенном условии сделки (например, цены) достаточно
согласовать это условие применительно ко всему имущественному
комплексу. В отношении же отдельных элементов комплекса этого
делать не нужно (в противном случае зачем было объединять вещи
правовым режимом имущественного комплекса?!). Именно такой
подход позволяет совершенно непротиворечиво объяснить практику
арбитражных судов, последовательно полагающих, что при продаже
по одному договору купли-продажи нескольких объектов недвижимости указание цены каждого из продаваемых объектов не требуется,
хотя стороны, разумеется, вправе это сделать2.
1
Кстати, здесь уместно вспомнить и конструкцию бездокументарной ценной бумаги, которая вполне может быть рассмотрена как правовой режим существования корпоративных прав. Продавая субстанцию, именуемую бездокументарной акцией, продавец
тем самым передает покупателю правомочие на участие в прибыли акционерного общества, правомочие на ликвидационный остаток, правомочие на получение информации и правомочие на участие в управлении обществом – словом, все те права, которые
образуют субъективное гражданское право, именуемое корпоративным правом участника в отношении корпорации.
2
См. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 5 марта 2001 г. № 42/9; ФАС
Северо-Западного округа от 26 декабря 2006 г. по делу № А56-32235/2005; ФАС Западно-Сибирского округа от 26 июня 2007 г. № Ф04-4205/2007(36548-А46-21); ФАС По-
16
II. Предмет залога
12. Еще один вопрос, который возникает в связи с ипотекой заложенных зданий, осуществленной в режиме ипотеки имущественного
комплекса, заключается в порядке обращения взыскания и организации продажи предмета ипотеки.
По всей видимости, коль скоро здания были заложены как имущественный комплекс, то и обращать взыскание нужно одновременно
на все здания сразу. Этот вывод, на мой взгляд, соответствует идее
о том, что стороны объединяют своей волей некоторое количество
объектов в один правовой режим (режим имущественного комплекса)
ради того, чтобы юридическая судьба совокупности данных объектов
была одинаковой.
Сложной является ситуация, когда взыскание необходимо обращать
на все объекты, заложенные имущественным комплексом, но сумма
долга существенно меньше, чем общая стоимость объектов. В этом
случае, видимо, нужно руководствоваться идеей, заложенной в п. 3
ст. 46 Закона об ипотеке, заключающейся в том, что если для удовлетворения требования достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества, то суд в такой ситуации вправе вынести решение
о частичном обращении взыскания на предмет залога. Понятно, что
под частью предмета залога может пониматься исключительно такой
объект, который является самостоятельной вещью. То есть эта норма
вполне успешно может быть применена в случае ипотеки нескольких
недвижимых вещей, заложенных как имущественный комплекс. Разумеется, дополнительным осложняющим условием продажи имущественного комплекса по частям (т.е. отдельными зданиями) является
то, что здания, составляющие комплекс, могут находиться на едином
земельном участке. В связи с этим для того, чтобы смогла состояться
реализация части заложенного имущества, необходимо разделение
единого земельного участка на земельные участки, предназначенные
для обслуживания заложенных зданий. По всей видимости, в случае,
если залогодатель будет уклоняться от проведения работ по разделу
участка, эту функцию должен выполнять судебный пристав.
Вполне вероятна ситуация, когда продажа всех заложенных зданий
как имущественного комплекса (одновременно по одному договору
волжского округа от 30 октября 2008 г. № А57-1999/07; Пятнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 27 июля 2009 г. № А32-4973/2008. См. подробнее: Комментарий судебной практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации,
частей второй и третьей / Под ред. В.А. Белова. М., 2009. С. 161.
17
Правовые позиции ВАС РФ в сфере залогового права
купли-продажи) будет затруднена. Например, цена данного имущественного комплекса будет весьма высока, а это, как известно, затрудняет
быструю продажу предмета залога.
Возможны и иные факторы, сказывающиеся на ликвидности предмета залога (например, то, что в состав имущественного комплекса
были включены здания, расположенные в разных местностях, предназначенные для удовлетворения различных потребностей и т.п.).
В такой ситуации, как кажется, предпочтительной является продажа заложенных зданий не имущественным комплексом, а по частям,
т.е. отдельными объектами.
В такой ситуации, имея в виду широкие распорядительные возможности суда на этапе обращения взыскания на заложенное имущество
(ст. 54 Закона об ипотеке), о раздельной продаже вправе ходатайствовать как залогодержатель, так и залогодатель. При этом они должны
представить доказательства того, что раздельная продажа заложенного
имущества будет способствовать более быстрому и эффективному удовлетворению прав залогодержателя. Кроме того, соответствующая сторона должна представить суду доказательство текущей рыночной стоимости заложенного имущества, руководствуясь которым суд установит
начальную продажную цену имущества1. Соответствующая правовая
позиция высказана в абз. 3 п. 27 комментируемого Постановления.
В случае же, если взыскание было обращено на заложенное имущество как на имущественный комплекс в целом, но затем реализация
его на повторных торгах оказалась невозможной, залогодержатель
вправе обратиться в суд, вынесший решение об обращении взыскания на предмет залога, с заявлением о раздельной продаже предмета
1
В практике встречается заблуждение относительно определения начальной продажной цены: суд якобы жестко связан стоимостью заложенного имущества, указанной в договоре о залоге. Собственно, именно это соображение и является основанием
жесткой практики, отказывающей залогодержателю в возможности обратить взыскание на предмет залога, если не установлена начальная продажная цена. Кажется, ничто
не препятствует суду устанавливать начальную продажную стоимость предмета залога
и не руководствуясь при этом соответствующими положениями договора о залоге. Так,
известна позиция Президиума ВАС, который рассматривает залоговую стоимость, указанную в договоре о залоге, в качестве примерной, ориентировочной величины, используемой судом при установлении начальной продажной цены (Информационное письмо
Президиума ВАС от 15 января 1998 г. № 26, п. 6 Обзора). Собственно, ничто не мешает
суду определять справедливую начальную продажную стоимость заложенного имущества и при отсутствии в договоре условия о стоимости предмета залога, при условии, что
истец представил доказательства рыночной стоимости предмета залога.
18
II. Предмет залога
залога применительно к ст. 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (абз. 4 п. 27 Постановления). Возможно,
это не самое лучшее решение с точки зрения процессуального права
(все-таки вряд ли можно признать изменением способа исполнения
решения суда разрешение продать предмет залога по частям – это,
скорее, все же новое решение!), но некоторая аналогия здесь все же
допустима. На это и указал ВАС РФ, постановив, что соответствующее ходатайство залогодателя или залогодержателя рассматривается
по правилам ст. 324 АПК РФ.
13. И наконец, третий блок вопросов, связанных с предметом за-
лога, – это вечная российская проблема одновременного залога искус-
ственной недвижимости и прав на земельный участок, на котором такая
недвижимость расположена.
Напомню, что в соответствии с положениями п. 3 ст. 340 ГК РФ
ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором
находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Вместе с тем в соответствии с п. 4
ст. 340 Кодекса при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания
и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное
условие. Эти две нормы находятся в очевидном противоречии друг
с другом, примирение их возможно лишь в случае, если правило п. 4
ст. 340 ГК РФ применять только к ситуации залога земельного участка,
на котором в момент установления ипотеки отсутствуют (физически
или юридически) здания или сооружения1.
Известно, что ригоризм п. 3 ст. 340 Кодекса был отчасти смягчен высшими судами, разъяснившими, что требование об одновременном залоге
здания и прав на земельный участок под зданием предъявляется только
в ситуации, когда у залогодателя имеются права на земельный участок2.
1
Подробнее см.: Маковская А.А. Противоречие в регулировании ипотеки земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, принадлежащих одному
лицу // Гражданское право современной России. М., 2008. С. 87–97.
2
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (абз. 2 п. 45; далее – Постановление пленумов ВС РФ и ВАС РФ
№ 6/8, Постановление № 6/8).
19
Правовые позиции ВАС РФ в сфере залогового права
Ситуация усложняется в случае, когда в момент установления ипотеки здания у залогодателя право собственности или право аренды
земельного участка отсутствовали, но к моменту обращения взыскания на предмет ипотеки у него такие права имелись, причем в договор
об ипотеке соответствующие изменения внесены не были. Разрешение
этой проблемы содержится в Обзоре № 90 (п. 17), в соответствии с которым при продаже на публичных торгах предмета залога продаже подлежит и земельный участок, на котором находится заложенное здание.
При этом залогодержатель не имеет права на преимущественное (перед
иными кредиторами) удовлетворение своих требований из стоимости
продаваемого земельного участка.
Возможна и еще более сложная ситуация, когда залогодержателю
было передано в залог несколько зданий, расположенных на едином
земельном участке, причем часть зданий, принадлежащих также залогодателю, не были заложены (например, из пяти зданий были заложены
только три; все пять зданий находятся на едином земельном участке,
не принадлежащем залогодателю на праве собственности или аренды).
Предположим, впоследствии залогодатель приобрел в собственность
земельный участок, на котором расположены указанные здания. Сложность ситуации заключается в том, что, с одной стороны, при обращении взыскания на заложенные здания необходимо также обратить
взыскание и на земельный участок. Но при этом на участке находятся
незаложенные здания, на которые взыскание обратить уж точно нельзя! С другой стороны, нельзя и не обращать взыскание на земельный
участок, в противном случае будет нарушен принцип единства судьбы здания и земельного участка, проводимый в ст. 552 ГК РФ и ст. 35
ЗК РФ. По всей видимости, данная коллизия не может быть разрешена
без вмешательства судебного пристава, который мог бы осуществить
такой раздел земельного участка, при котором был бы сформирован
участок, обслуживающий заложенные здания (и он подлежал бы продаже), и участок, обслуживающий незаложенные здания (он бы остался
за залогодателем). Однако при отсутствии явным образом сформулированных полномочий у службы судебных приставов в сфере межевания,
постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав
на недвижимое имущество должника в исполнительном производстве
вряд ли предложенное решение может быть поддержано судами.
14. Другая проблема, порожденная п. 3 ст. 340 ГК РФ, возникла
в практике залога нежилых помещений, собственники которых имели
20
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]