Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экспертиза градостроительной и землеустроительной документации. Учебное пособие
.pdf
ференциации этих затрат по качеству почв, особенно по разновидностям почв земельного участка; расчета затрат на 1 га всех
рекомендуемых схем севооборотов по каждой разновидности
почв, в т.ч. в границах земельного участка.
7. Обоснование прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве, и коэффициента капитализации земельной ренты. В отчете должны быть обоснования
этих показателей. Как весьма важные показатели в системе ГКОЗ
величины прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность, и коэффициента капитализации земельной ренты в
субъекте РФ должны быть подтверждены заказчиком оценки.
8. Расчет в разрезе почвенных разновидностей валового дохода, затрат и земельной ренты на единицу площади для каждого
севооборота, расчет удельного показателя земельной ренты, кроме того, по разновидностям почв каждого земельного участка.
Несмотря на невероятную громоздкость системы расчетов, они
обязательны в отчете. Иной расчет данных показателей был бы
несоблюдением задания на оценку, т.е. неправомерным[79, 81]. В
этом случае невозможным стал бы предусмотренный этими документами отбор максимального значения удельного показателя
земельной ренты севооборотов по разновидностям почв в составе
земельных участков.
9. Расчет кадастровой стоимости одного гектара каждой
почвенной разновидности и в целом сельскохозяйственных угодий (I группа земель) в составе земельного участка. Арифметика
методики расчета этих показателей дана в Методических указаниях [75, 81]. Результативность расчетов, объективность показателей земельной ренты разновидностей почв и сельскохозяйственных угодий земельного участка зависят от наличия и объективности показателей всех предыдущих земельно-оценочных
действий. В отчете должны быть алгоритм расчетов, порядок и
способы определения показателей по всей цепочке оценочных
действий, позволяющие землевладельцу воспроизвести всю последовательность расчетов и проверить величину кадастровой
стоимости сельскохозяйственных угодий его земельного участка.
10. Определение кадастровой стоимости земель других
групп, кроме сельскохозяйственных угодий, видов использования
в составе земельных участков не поддается анализу и проверке.
121
Кадастровую стоимость остальных пяти групп земель, кроме
лесных угодий, Методическими указаниями [81, 85] рекомендуется оценивать по уровню их рыночной стоимости, определяемой
по несуществующей методике (в условиях отсутствия рынка несельскохозяйственных угодий и невозможности их оценки доходным подходом в отрыве от сельскохозяйственных угодий).
Отсутствие в отчете об оценке хотя бы одного значимого из перечисленных земельно-оценочных действий, нарушение при их
проведении федеральных стандартов оценки, невозможность
воспроизвести и проверить расчет кадастровой стоимости земельного участка дают землевладельцу основание для заявления
о пересмотре кадастровой стоимости его земельного участка.
6.4 Обоснованность применяемых методов и объективность
расчетов кадастровой стоимости земель
сельскохозяйственного назначения
Состав участников экспертизы и оспаривания кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения предопределены
целью оспаривания, Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [5] и федеральными стандартами оценки [32, 33, 36, 37, 38, 39, 40]. В расширенном виде
целями экспертизы и оспаривания являются:
– установление объективной кадастровой стоимости – налоговой
базы земельного участка;
– стимулирование совершенствования методического обеспечения и организации проведения кадастровой оценки земель.
Действия участников в процессе экспертизы и оспаривания кадастровой стоимости земельного участка осуществляются в следующей последовательности [101].
1. Собственник земельного участка (землевладелец, заявитель)
подает заявление в Комиссию регионального Управления Росреестра или в суд в соответствии с рекомендуемым порядком оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. До переоценки земельного участка, кадастровая стоимость – налоговая
база земельного участка остается на уровне предыдущей оценки.
При среднегодовой инфляции в 8–10% земельная рента и соответственно кадастровая стоимость земель выросла бы за 5 лет в
1,5–1,6 раза. Не обладая специальными знаниями оценщика, зем-
122
левладелец осуществляет экспертизу оценки земельного участка
и оспаривание его кадастровой стоимости с участием (на договорной основе) практикующего оценщика, организации или юриста, владеющих знаниями норм и правил оценочной деятельности.
2. Участник экспертизы и оспаривания кадастровой стоимости
земельного участка по договору с землевладельцем осуществляет
экспертизу оценки, по доверенности заявителя, сопровождает
рассмотрение заявления в Комиссии Росреестра или суде. К участию в экспертизе оценки и оспариванию кадастровой стоимости
побуждают следующие факторы.
Удовлетворение коммерческого интереса. Только одна треть экономии налоговых выплат кратно перекрывает хлопоты по анализу оценки и оспариванию кадастровой стоимости земельного
участка среднего или крупного хозяйства. Особенно при массовых обращениях о пересмотре кадастровой стоимости земель.
Возникает несомненная инициатива сторонних участников к побуждению землевладельцев на оспаривание стоимости земель.
Осознание того, что проверка соблюдения оценщиком правовых
норм, нормативно-методических документов при оценке и оспаривании кадастровой стоимости земельных участков послужит
стимулом совершенствования методического обеспечения ГКОЗ.
Проверку оценки и оспаривание кадастровой стоимости земельных участков следует рассматривать, наряду с экспертизой отчета об оценке, как разновидность завершающего этапа оценки в
субъекте РФ. Должны быть соответствующие официальная регламентация и методическое обеспечение.
3. Администрация муниципального образования – получатель земельного налога может выразить неудовольствие действиями
землевладельцев по снижению платежей в бюджет района. Опасения по данному поводу напрасны. Убытки, причиненные заказчику оценки или имущественный вред, причиненный третьим
лицам, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика (ст. 24.6 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [5]). В нашем случае «третьим лицом» является администрация муниципального образования. Востребованные компенсационные выплаты обернутся поступлениями в район сторонних средств. Поэтому заинтересованность землевла-
123
дельцев и администрации района может быть обоюдной.
4. Комиссия Росреестра, суд, в случае удовлетворения заявления
о пересмотре кадастровой стоимости земельного, подтверждает
несоблюдение оценщиком Закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»[5]; федеральных стандартов оценки [32,
33, 36, 37, 38, 39, 40]; использование при оценке недостоверных
сведений о земельном участке; применение необоснованных методов оценки; невозможность воспроизведения расчетов кадастровой стоимости земельного участка.
6.5 Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного
участка
В соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [5] кадастровая стоимость
земельного участка может быть оспорена в суде или комиссии по
рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости земель собственником земельного участка. Комиссия,
создаваемая при региональном Управлении Росреестра, руководствуется «Типовыми требованиями к порядку создания и работы
комиссии по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости» [35].
Целью обращения в Комиссию или в суд является достижение заявителем установления в отношении его земельного участка объективной кадастровой стоимости, т.е. справедливой налоговой базы. Цель обращения может быть достигнута при доказательном подтверждении заявителем:
– использования при определении кадастровой стоимости
недостоверных сведений о земельном участке;
– несоблюдения оценщиком Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов
оценки, других нормативных актов и Методических указаний по
ГКОЗ СХН.
Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного
участка определен Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 24.19) [5]. В целях выявления оснований для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка
заявитель вправе обратиться к заказчику работ по ГКОЗ СХН на
территории субъекта РФ и в Земельно-кадастровую палату с за-
124
просом о предоставлении сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.
На основе одних и тех же исходных данных о земельном
участке могут быть получены различные показатели кадастровой
стоимости в зависимости от примененных оценщиком способов
оценки. Для проверки объективности оценки, воспроизведения
расчета кадастровой стоимости земельного участка заявитель
также вправе обратиться к заказчику проведенной оценки с
просьбой о разъяснении методики оценки. В ответ на запрос заявителю представляется отчет об оценке земель. Ссылка только на
законодательную базу, вместо предоставления отчета, является
неисполнением региональным Управлением Росреестра своих
функций, административного регламента, нарушением законных
прав землевладельца и может служить основанием для обращения заявителя в суд.
По результатам проверки землевладельцем достоверности
сведений о его земельном участке, использованных при определении кадастровой стоимости, и соблюдения оценщиком нормативно-методических документов землевладелец обосновывает
аргументированное обращение в Комиссию о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. К заявлению прилагаются
другие, требуемые ст. 24.19 Закона «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации» [5], документы. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается не позже шести месяцев с
момента её внесения в государственный кадастр недвижимости.
Заявление рассматривается Комиссией в течение одного месяца.
Возможны два варианта решения Комиссии с последующими
действиями:
1. О пересмотре кадастровой стоимости в случае использования при оценке недостоверных сведений о земельном участке.
В таком случае заказчик проведенной оценки обязан повторить
государственную кадастровую оценку земельного участка с соблюдением всех стандартов и правил оценочной деятельности.
До переоценки остается действительной кадастровая стоимость
земельного участка по данным предыдущей ГКОЗ. Какая-либо
другая кадастровая стоимость недействительна, законодательно
недопустима.
2. Об отклонении заявления о пересмотре кадастровой
125
стоимости в случае использования при оценке достоверных сведений о земельном участке, но доказанном несоблюдении оценщиком стандартов и правил оценочной деятельности, Методических указаний, приведшем к необъективной оценке. Наличие у
Росреестра положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет является для него
достаточным основанием для отклонения заявления. В таком
случае заявитель вправе обратиться с этим же заявлением в суд.
Периоды времени обращения в суд после внесения кадастровой
стоимости в государственный кадастр недвижимости и решения
Комиссии не ограничены.
Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [5] допускает также возможность пересмотра кадастровой
стоимости земельного участка, если землевладельцем представлен в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости земельного
участка с иной величиной стоимости и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об
оценке рыночной стоимости. В таком случае Комиссия принимает решение об установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости. Однако такой путь
достижения пересмотра кадастровой стоимости земельного участка нецелесообразен, нереален, т.к. в настоящее время недостаточно информации о рыночных ценах на эти земли. Поэтому такая оценка, как правило, бездоказательна. Даже при положительном экспертном заключении отчет о рыночной оценке земельного участка может быть легко отвергнут Комиссией Росреестра
[81, 98].
126
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №
136-ФЗ (ред. от 23.05.2016) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/ cons_ doc_LAW_33773/
(дата обращения: 15.02.2017).
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации : федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) // Рос.
газ. – 2004. - № 290.
3. О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21.07.1997
(ред. от 02.06.2016) № 122-ФЗ [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/
(дата обращения: 15.02.2017).
4. О промышленной безопасности опасных производственных объектов. Федеральный закон от 21.07.1997 № 116-ФЗ
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.
ru/document/cons_doc_LAW_15287/ (дата обращения: 20.02.2017).
5. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 02.06.2016)
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.
consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/ (дата обращения:
15.02.2017).
6. О землеустройстве. Федеральный закон от 18.06.2001 №
78-ФЗ (с изменениями и дополнениями) [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: http://base.garant.ru/12127542/ (дата обращения:
08.04.2017).
7. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015)
(с изменениями и дополнениями) [Электронный ресурс]. – Режим
доступа: http://base.garant.ru/12127542/ (дата обращения:
15.02.2017).
8. О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую. Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ
(ред. от 01.05.2016) [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_50874/ (дата
обращения: 15.02.2017).
9. О государственном кадастре недвижимости : федеральный
закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп.,
127
вступ. в силу с 01.12.2016) // Собр. законодательства РФ. – 2007. № 31. - Ст. 4017.
10. О кадастровой деятельности : федеральный закон от
24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в
силу с 01.01.2017) // Собр. законодательства РФ. – 2007. - № 31. Ст. 4017.
11. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений. Федеральный закон № 384-ФЗ от 30.12.2009 [Электронный
ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru
/document/cons_ doc_LAW_191529/ (дата обращения: 15.02.2016).
12. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон №
167-ФЗ от 22.07.2010 (ред. от 02.06.2016) [Электронный ресурс].
– Режим доступа:/http://www.consultant.ru/ document/
cons_doc_LAW_102852/ (дата обращения: 15.02.2017).
13. О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и статью 76 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров. Федеральный закон № 452-ФЗ от 30.12.2015 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru /document/cons_
doc_LAW_191529/ (дата обращения: 15.02.2016).
14. О государственной регистрации недвижимости : федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) //
Собр. законодательства РФ. – 2015. - № 29 (часть I). - Ст. 4344.
15. О государственной кадастровой оценке : федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ // Собр. законодательства РФ. – 2016.
- № 27 (Часть I). - Ст. 4170.
16. Постановление Правительства РФ от 25.08.1999 № 945 «О
государственной кадастровой оценке земель» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://base.garant.ru/2157220/ / (дата обращения: 15.02.2017).
17. Постановление Правительства Российской Федерации от
08.04.2000 № 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил
проведения государственной оценки земель» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/
cons_doc_LAW_26812/ (дата обращения: 15.02.2017).
128
18. Постановление Правительства РФ от 4 апреля2002 г. №
214 «Об утверждении Положения о государственной экспертизе
землеустроительной документации» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/ cons_doc_
LAW_177177/ (дата обращения: 08.04.2017).
19. Постановление Правительства РФ от 19.01.2006 г. № 20
«Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального
строительства» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://
www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_177177/ (дата обращения: 08.04.2017).
20. Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 № 145
(ред. от 12.11.2016) «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов
инженерных изысканий» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_177177/
(дата обращения: 08.04.2017).
21. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87
(ред. от 12.11.2016, с изм. от 28.01.2017) «О составе разделов
проектной документации и требованиях к их содержанию»
[Электронный ресурс]. – Режим доступа: http:// www.consultant.
ru/document/ cons_doc_LAW_177177/ (дата обращения:
08.04.2017).
22. Постановление Правительства РФ от 29.12.2008 № 1061
«Об утверждении Положения о контроле за проведением землеустройства» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://
www.consultant. ru/document/ cons_doc_LAW_177177/ (дата обращения: 08.04.2017).
23. Постановление Правительства РФ от 31 марта 2012г. № 272
«Об утверждении Положения об организации и проведении негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий» ГАРАНТ.РУ: http://www.garant.ru/
products/ipo/prime/doc/70063138/#ixzz4dY7OepSR.
24. Постановление Правительства РФ от 26.03.2015 № 279
«Об утверждении Правил определения цены земельного участка,
находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения
торгов» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://
129
www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_177177/ (дата обращения: 15.02.2016).
25. Распоряжение Правительства РФ от 21 июня2010 г. №
1047-р «Об утверждении перечня национальных стандартов и
сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
document/cons_doc_ LAW_55333/ (дата обращения: 15.02.2016).
26. Приказ Минприроды РФ от 18.07.1994 № 222 «Об утверждении Положения об оценке воздействия на окружающую среду
в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_ 55333/ (дата обращения: 15.02.2016).
27. Приказ Минприроды России от 29 декабря 1995 г. № 539
«Об утверждении «Инструкции по экологическому обоснованию
хозяйственной и иной деятельности» » [Электронный ресурс]. –
Режим доступа: http://www.consultant.ru/document /cons_doc_
LAW_55333/ (дата обращения: 15.02.2016).
28. Приказ Минэкономразвития РФ от 04.07.2005 № 145 (ред.
от 08.07.2011) «Об утверждении Методических рекомендаций по
государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_55333/ (дата
обращения: 15.02.2016).
29. Приказ Минэкономразвития РФ № 222 от 12.08.2006 «Об
утверждении методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади
земельного участка» [Электронный ресурс]. – http://zakonbase.ru/
content/nav/96869 (дата обращения: 15.02.2016).
30. Приказ Росстроя от 2 июля 2007 г. № 188 «О требованиях
к составу, содержанию и порядку оформления заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов
инженерных изысканий» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://base.garant.ru/71034698/ (дата обращения: 15.02.2017).
130
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]