Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экспертиза градостроительной и землеустроительной документации. Учебное пособие
.pdf
участков категорий «земли населенных пунктов» и «земли промышленности» по результатам последней кадастровой оценки
[56, 57, 58] в целом по городу Воронежу и Воронежской области
соответствует их рыночной стоимости. Отклонения в ту или
иную сторону находятся в допустимых пределах, что говорит о
хорошем качестве проведенной кадастровыми оценщиками работы. Однако практика показывает, что при сопоставлении результатов расчета рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости с величиной его кадастровой стоимости отклонения могут достигать 2-2,5 раз [82].
Основные причины подобных расхождений кроются в различии методологии оценки рыночной и кадастровой стоимостей.
В частности, определение рыночной стоимости основано на индивидуальной оценке объекта недвижимости с учетом подробного изучения всех его физических, функциональных и экономических особенностей, а также анализа ближайшего окружения. В то
время как кадастровая оценка, в силу широты охвата территории
и невозможности изучения каждого объекта по отдельности, а
также сжатых сроков выполнения работ на фоне зачастую отсутствия должной обратной связи с представителями органов власти, задействованных в предоставлении исходной информации об
объектах оценки, не говоря уже о порой низком качестве данной
информации (неполнота, ошибки и т.п.), основана на методологии массовой оценки с построением статистических моделей и
зависимостей. Кроме того, проблема неравномерности развития
сегментов регионального рынка недвижимости (за исключением,
пожалуй, рынка жилой недвижимости в крупных городах области), некачественное ценовое зонирование территорий, а также
«ретроспективность» даты оценки относительно периода проведения работ по кадастровой оценке на фоне дефицита качественной рыночной информации резко снижают возможности оценщика для подбора объектов-аналогов, способных дать адекватную дескрипцию зависимостей формируемых статистических
моделей. Именно данные модели впоследствии ложатся в основу
определения кадастровой стоимости, что, к сожалению, приводит
к уже давно ставшей типичной для большинства регионов страны
ситуации – превышение кадастровой стоимости объекта по отношению рыночной. В результате – вполне обоснованное недо-
111
вольство собственников, арендаторов и других заинтересованных
лиц результатами кадастровой оценки. Не вызывает сомнения,
что волна оспаривания кадастровой стоимости в обозримом будущем будет только нарастать.
Напомним, что в случае несогласия с результатами кадастровой оценки физические лица могут напрямую обращаться в
суд, а юридические лица — в досудебном порядке в комиссию по
рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
стоимости при Управлениях Росреестра по субъекту федерации, а
затем – в случае получения отказа комиссии – могут обратиться в
суд. Предельного срока оспаривания результатов кадастровой
оценки не существует. Действующую кадастровую оценку можно
оспаривать до проведения следующего тура оценки (кадастровая
оценка проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного
раза в 3 года). При этом сведения о рыночной стоимости объекта
недвижимости учитываются при определении налогооблагаемой
базы с 1 января года, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. То есть, если налогоплательщик
не успел подать заявление в календарном году, за который исчислена сумма налога, он будет обязан уплатить налог в соответствии с кадастровой стоимостью, определенной в результате государственной кадастровой оценки. Тоже касается и иных, предусмотренных законодательством случаев. Например, для определения арендной платы и выкупной цены, напрямую связанной
с величиной кадастровой стоимости [60, 61, 69, 71, 73].
Проведенный специалистами Аналитического центра компании «ИнвестОценка» мониторинг досудебной и судебной практики оспаривания кадастровой стоимости в Воронежской области
за период 2014-2015 гг. свидетельствует о наметившейся тенденции к росту отказов заявителям в пересмотре кадастровой стоимости и, соответственно, подозрительности со стороны заказчиков к результатам работы оценщиков, которые зачастую и оказываются крайними. Причин тому несколько.
С одной стороны, предвзятость, государственная ангажированность и отсутствие у членов комиссии и судей единого подхода, методики рецензирования отчетов об оценке и, как следствие,
необоснованные замечания и избыточные требования к отчетам
об оценке, порой нарушающие законодательство в области оце-
112
ночной деятельности и вызывающие недоумение у оценочного
сообщества. Кроме того, если в комиссии при Росреестре наличие положительного экспертного заключения СРО оценщиков на
отчет об оценке, на фоне вразумительных личных пояснений
оценщика по подготовленному им отчету, способны гарантировать положительный результат, то суды же, в большинстве случаев, удовлетворяют требования заявителей только после проведения независимой судебной оценочной экспертизы [98].
С другой стороны, невысокий уровень качества направляемых в комиссию и суд отчетов об оценке, который объясняется
не всегда только низкой квалификацией оценщиков, подготовивших отчет, а зачастую особенностями составления отчетов
для целей оспаривания кадастровой стоимости, а также фундаментальными проблемами оценочной отрасли: в частности, отсутствием информационно-аналитического и методического
обеспечения, возможностей повышения профессионального
уровня оценщиков и экспертов региона.
Обратимся к типичным сложностям и проблемам, с которыми сталкиваются оценщики при составлении отчетов для целей
оспаривания кадастровой стоимости.
Одной из наиболее распространенных ошибок в отчетах об
оценке при оспаривании результатов определения кадастровой
стоимости является неправильный выбор даты оценки. Отдельно
стоит заметить, что выбор даты оценки не является задачей
оценщика, а формулируется в задании на оценку, являющимся в
соответствии с п.21 ФСО-1, неотъемлемой частью договора на
проведение оценки [40].
В соответствии с абзацем четвертым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации» [5] при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на
которую установлена его кадастровая стоимость.
Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости проводится на ретроспективную дату (дату определения кадастровой
стоимости), что, наряду с проблемой неразвитости и ограниченности большинства сегментов регионального рынка недвижимости, приводит к серьезным трудностям у оценщиков в части сбо-
113
ра, обработки и проверки рыночной информации об объектаханалогах и применяемых корректировок. Так сложилось, что
проблема обеспечения оценочного сообщества качественной аналитической информацией лежит на плечах непосредственных исполнителей – рядовых оценщиков. В регионе пока отсутствуют
общедоступные базы данных недвижимости с возможностью
свободного доступа к их архивам. Риэлторы региона, являющиеся, по сути, единственными носителями первичной рыночной
информации по сделкам и предложениям с объектами недвижимости в силу специфики своей деятельности не заинтересованы в
подобных системах. В результате оценщики остаются один на
один с проблемой получения необходимых для расчетов рыночных данных и вынуждены самостоятельно заниматься их поиском, обращаясь за помощью к коллегам, риэлторам, компаниям,
ведущим подобную аналитику на систематической основе. При
этом не следует забывать, что ответственность за результаты
оценки лежит именно на оценщике, подготовившем и подписавшем отчет.
Типизация наиболее часто встречающихся ошибок и нарушений в отчетах об оценке, подготовленных для целей оспаривания кадастровой стоимости, представлена ниже.
1. Общие замечания к оформлению отчетов и заданий на
оценку:
- отчет не прошит, не пронумерован, не подписан, отсутст-
вует печать;
- отсутствуют или не заверены в установленном порядке до-
кументы по объекту оценки, предоставленные заказчиком;
- ошибки и опечатки по тексту отчета;
- невыполнение общих требований к структуре и содержа-
нию задания на оценку в соответствии с ФСО-1 и ФСО-7 [37, 40];
- некорректно описано предлагаемое использование резуль-
татов оценки (для оспаривания кадастровой стоимости);
- неверно определены имущественные права, учитываемые
при оценке объекта оценки (в рамках процедуры оспаривания кадастровой стоимости всегда оценивается право собственности);
- имущественные права, правообладатель, а также ограничения (обременения) этих прав на объект оценки указаны на дату
составления отчета, а не на дату оценки;
114
- не соответствие бумажной и электронной версий отчета об
оценке, в том числе проблемы с ЭЦП;
- не актуальны документы по оценщику, подписавшему отчет и (или) по оценочной компании;
- копии документов по объекту оценки и источникам информации приведены в нечитаемом виде;
- невыполнение прочих требований к отчету в соответствии
с ФСО 1-3,7 [37, 38, 39, 40].
2. Замечания к описанию объекта оценки:
- поверхностное описание количественных и качественных
характеристик объекта оценки, не позволяющее полностью раскрыть информацию о нем;
- искажение (в основном занижающее стоимость) фотографий оцениваемого объекта;
Отмеченные выше недостатки составления данного раздела
отчета не позволяют корректно выбрать и применить в дальнейшем соответствующие подходы к оценке и методы оценки, а
также проанализировать полученную рыночную стоимость объекта оценки на соответствие рыночным данным.
3. Замечания к анализу рынка объекта оценки:
- анализ рынка проведен формально, нарушена последова-
тельность его проведения;
- отсутствуют необходимые разделы анализа в соответствии
с п.11 ФСО-7, в том числе: отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок, интервалы значений цен, интервалы значений основных ценообразующих факторов, влияющих на спрос,
предложение и цены сопоставимых с объектом оценки объектов,
- отсутствуют основные выводы по разделу.
4. Замечания к выбору использованных в расчетах объектованалогов:
- отсутствие описания правила отбора аналогов и основных
ценообразующих факторов (элементов сравнения), п. 22 ФСО-7;
- использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов- аналогов (зачастую занижающих стоимость) без соответствующего обоснования;
- несопоставимость аналогов и объекта оценки по основным
ценообразующим факторам: несоответствие разрешенного использования, функционального назначения и местоположения,
115
существенные различия в площадях, наличии коммуникаций;
- «экспертность» вносимых корректировочных поправок
(или необоснованный отказ от них), отсутствие качественного
обоснования поправок и ссылок на источники информации, позволяющие определить авторство;
- использование аналогов, предлагаемых на рынке после даты оценки;
- вольная трактовка текстов объявлений об аналогах, вплоть
до их умышленного искажения;
- искажение и (или) использование не существующих ссылок на источники информации об аналогах в сети интернет, даты
их публикации и пр.
5. Замечания к методологии оценки и согласованию результатов оценки:
- общие нарушения основных положений составления отчета, подходов и методов оценки в соответствии с разделом VII
ФСО-7, а также требований к согласованию результатов оценки в
соответствии с ФСО-1,3,7 [37, 38, 40];
- итоговая величина стоимости объекта оценки не соответствует диапазонам значений цен сопоставимых объектов, приведенным в разделе «анализ рынка»;
- рыночная стоимость объекта капитального строительства
определяется без учета НДС или с учетом стоимости земельного
участка, на котором он расположен;
- не применяется доходный подход к оценке объекта капитального строительства, представляющего собой объект доходной недвижимости (коммерческая недвижимость, АЗС и т.п.), а
также застроенных подобными объектами земельных участков;
- не применяется сравнительный подход к оценке объектов с
развитым рынком, на котором имеются предложения о продаже
(аренде) аналогичных объектов;
- применение в расчетах доходным подходом представленных заказчиком данных по объекту оценки (значения арендных
ставок, операционных расходов и пр.) без соответствующих
обоснований и анализа их соответствия рыночным данным или
же значительно отличающихся от этих данных.
Зачастую проблемы некачественного составления отчетов
об оценке и причин «отрицательной» практики оспаривания ре-
116
зультатов определения кадастровой стоимости объясняются нерешенностью большинства проблем, стоящих перед оценочной
отраслью. В первую очередь это проблемы отсутствия информационно-аналитического и методического обеспечения оценочной
деятельности в регионе, в том числе и для целей оспаривания кадастровой стоимости.
Для решения указанных проблем сравнительно недавно было создано первое в Центрально-Черноземном регионе профессиональное объединение оценочных компаний и частнопрактикующих оценщиков (ИП) независимо от членства в СРО – Союз
Оценщиков Черноземья. Одной из ключевых задач Союза является информационно-аналитическое и методическое обеспечение
оценщиков и экспертов региона с целью повышения их профессионального уровня и качества оказываемых ими услуг.
В части методического обеспечения процедуры подготовки
отчетов об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости
профильным комитетом Союза в настоящее время разрабатывается проект методических указаний по определению рыночной
стоимости для целей оспаривания кадастровой стоимости. Методические указания будут носить рекомендательный характер и
должны стать существенной помощью как для оценщиков, юристов и экспертов, задействованных в процедурах оспаривания кадастровой стоимости в регионе, так и для потребителей – заказчиков оценки, членов комиссии Росреестра и судей [98].
6.3 Выполнение оценочных мероприятий и их анализ применительно к землям сельскохозяйственного назначения
Соответствие выполненных оценщиком земельнооценочных мероприятий и действий заданию на оценку проверяют заказчик и эксперты саморегулируемой организации оценщиков. Эксперт проверяет соблюдение оценщиком Методических
указаний и стандартов оценки [28, 29. 34. 53, 54]. Кроме того,
эксперт руководствуется положениями ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядок его утверждения» [33]. В задачу эксперта не
входит проверка расчета кадастровой стоимости каждого земельного участка по его индивидуальным характеристикам. Поэтому
у заказчика массовой ГКО земельных участков на территории
117
субъекта РФ нет уверенности в объективности оценки конкретных земельных участков и доказательного ее подтверждения.
Проверка объективности оценки земельного участка оставлена
заказчику - землевладельцу.
Более того, землевладельцу не предоставляется экспертное
заключение саморегулируемой организацией оценщиков. В случае оспаривания кадастровой стоимости земельного участка он
должен сам убедиться в соблюдении оценщиком требований Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения [16, 17, 24, 31] и
стандартов оценки [32, 33, 36, 37, 38, 39, 40], то есть провести
собственную экспертизу отчета и расчета кадастровой стоимости
своего земельного участка. Применительно к землям сельскохозяйственного назначения эта работа связана с выполнением следующих земельно-оценочных действий:
1.Составление перечня почвенных разновидностей, т.е. каталога почв на территории субъекта РФ на основе материалов
почвенных обследований. Разновидности почв характеризуются
показателями свойств, по которым определяется урожайность
культур. Землевладельцу важно знать, что в Методических указаниях[80, 81] не уточнено: каждая разновидность характеризуется средними, обобщенными по субъекту РФ величинами показателей свойств, или их индивидуальными значениями в границах
земельного участка. Каталог почв должен быть документально
оформлен. Во втором случае показатели свойств разновидностей
почв должны быть подтверждены копией почвенного очерка хозяйства или ссылкой на него. Если в очерке имеются показатели
свойств части почв или они оценщиком видоизменены, а по остальным почвам дополнены, то эти изменения и дополнения
должны быть обоснованы.
2. Подбор по каждой почвенной разновидности субъекта РФ
экологически допустимых и экономически целесообразных чередований посевов – севооборотов, характеризующихся набором
сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством
полей, занимаемых каждой культурой и общим количеством полей севооборота. Севообороты подбираются на основе перечня
культур, возможных к выращиванию на данных разновидностях
почв. Подобранные оценщиком перечни культур и схемы сево-
118
оборотов не могут быть произвольными по его, оценщика, разумению. Правомерность их применения должна быть подтверждена в отчете об оценке ссылкой на источник информации, документ свободного доступа или согласована с компетентной организацией или заказчиком оценки.
По обязательно приводимым в отчете севооборотам землевладелец должен иметь возможность составить перечень севооборотов, рекомендованных для кадастровой оценки разновидностей почв его земельного участка. Если оценщик обоснованно
заменил схемы севооборотов структурой посевных площадей, то
должна быть возможность воспроизведения рекомендуемых вариантов структуры посевных площадей на разновидностях почв и
по земельному участку в целом.
3. Расчет в разрезе всех разновидностей почв субъекта РФ
нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава их перечня. В официальных источниках нет методики и технологии расчета урожайности. Поэтому оценщик
вправе сам, под свою ответственность подобрать способ расчета
урожайности из неофициальных источников, публикаций[80, 81].
Для расчета нормативной урожайности, как правило, используются показатели свойств разновидностей почв и величины
агроклиматического потенциала в агроклиматической зоне расположения земельного участка, а также показатели, по которым
охарактеризованы разновидности в каталоге почв субъекта РФ.
Оценщик может также воспользоваться показателями агроклиматического потенциала по данным неофициального Справочника
агроклиматического оценочного зонирования субъектов Российской Федерации. Если оценщик воспользуется этим зонированием, то он должен, кроме ссылки на него, привести в отчете копии
карты и таблицы агроклиматического зонирования субъекта РФ.
Подмена оценщиком величин агроклиматического потенциала
оценочных зон, т.е. вычисление произвольных показателей урожайности, недопустима. Иллюстрации в Отчете методики и исходных показателей должны позволить землевладельцу рассчитать нормативную урожайность по всем разновидностям почв его
земельного участка. Иное не допустимо, т.к. было бы нарушением закона «Об оценочной деятельности» [5] и ФСО №3 [38].
4. Обоснование прогнозируемой рыночной цены реализации
119
продукции каждой сельскохозяйственной культуры из состава
перечня культур и кормовых угодий на дату оценки должно исходить из анализа среднегодовых цен реализации продукции,
сложившихся в субъекте РФ за последние 3–5 лет; учета уровня
нормативной урожайности, т.к. на практике цена реализации, например, зерна, обратно пропорциональна урожайности. Расчетные цены на продукцию должны быть согласованы с сельскохозяйственным или другим ведомством администрации субъекта
РФ и кем-то утверждены. В отчете наглядно размещаются процесс обоснования прогнозируемой цены продукции, включая используемую информацию и документы подтверждения официальной достоверности цен.
5. Определение удельных (руб./га) затрат на возделывание и
уборку каждой сельскохозяйственной культуры. Проектируемые
технологии всегда отражают определенный уровень интенсивности возделывания культуры, обеспечивающий получение проектируемой урожайности, т.е. затраты и урожайность не проектируются независимо друг от друга. При расчете нормативной урожайности сельскохозяйственных культур необходимо учитывать
степень интенсивности технологии возделывания культуры.
Технологическая карта на возделывание и уборку продукции культуры должна включать не только перечень элементов
интенсивной технологии по достижению проектируемой урожайности и прямые затраты на их выполнение, но и общепроизводственные, общехозяйственные и прочие затраты. Поэтому технологические карты разрабатываются специалистами соответствующей квалификации, научно-производственными учреждениями. Размещаемые в Отчете технологические карты подлежат
официальному согласованию и утверждению. Затраты на возделывание сельскохозяйственных культур по технологическим картам подлежат также аналитическому сопоставлению с их фактическим уровнем и превышением нормативной урожайности культур над ее среднемноголетним уровнем[81].
6. Расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат
(руб./га) на поддержание плодородия почв для каждого севооборота. Здесь землевладельцу важно проследить наличие в отчете:
ссылки на литературный или иной источник методики и технологии расчета затрат; почв, по которым производился расчет, диф-
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]