Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экспертиза градостроительной и землеустроительной документации. Учебное пособие
.pdf
ных кадастровых работ, а именно: схемы границ земельных участков, составленной с применением картографической основы
государственного кадастра недвижимости или иного картографического материала, соответствующего требованиям, предъявляемым к картографической основе государственного кадастра недвижимости, в том числе карт (планов), представляющих собой
фотопланы местности в масштабе 1:5000 и в более крупном масштабе, сведений, содержащихся в использованном при выполнении комплексных кадастровых работ кадастровом плане территории; схемы расположения элементов планировочной структуры,
включенной в материалы по обоснованию утвержденного проекта планировки территории (при наличии); схемы организации
улично-дорожной сети; схемы границ территорий объектов культурного наследия; схемы границ зон с особыми условиями использования территорий; чертежей межевания территории, включенных в проект межевания территории, и других данных, необходимых для определения местоположения границ земельных
участков, утвержденных в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа [97].
Тематические карты и атласы состояния и использова-
ния земель
Тематические карты и атласы состояния и использования
земель составляются для отображения в них характеристик состояния и использования земель, данных зонирования и природно-сельскохозяйственного районирования земель, определения
мероприятий по организации рационального использования земель и их охраны.
Землеустроительное дело
Землеустроительное дело включает в себя землеустроительную документацию в отношении каждого объекта землеустройства и другие касающиеся такого объекта материалы.
Как правило, землеустроительные дела составляются на линейные объекты землеустройства (линии электропередач, линии
оптико-волоконной связи, газо-, нефтепроводы и т. п.). Рассматриваемые объекты располагаются в нескольких кадастровых
кварталах и могут проходить по территории нескольких муниципальных районов [8, 90].
91
Межевой план.
Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном
участке. В межевом плане представлены внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об
образуемом земельном участке, либо новые необходимые для
внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о
земельном участке или земельных участках [9, 10, 46].
Проекты межевания.
В ряде случаев, подготовку перечисленных выше, документов предваряет разработка проектов межевания, которые подразделяются на два вида: проекты межевания территорий и проекты
межевания участков, выделяемых из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в коллективно-долевой собственности граждан [7, 87, 101].
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной
структуры, установленных проектами планировки территорий.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий
осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.
Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных
земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ
земельных участков, предназначенных для размещения объектов
капитального строительства федерального, регионального или
местного значения.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.
Проекты внутрихозяйственного землеустройства.
Проект внутрихозяйственного землеустройства представляет собой совокупность правовых, экономических и технических
документов (текстовых, расчетных, графических) по организации
рационального использования и охране земель [6].
92
Материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий.
Почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания проводятся в целях получения информации о состоянии
земель, а также в целях выявления земель, подверженных водной
и ветровой эрозии, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям.
В соответствии с ФЗ-78 «О землеустройстве» [6] в Управлениях Росреестра субъектов Федерации формируется Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.
Государственный фонд данных, полученных в результате
проведения землеустройства, формируется на основе сбора, обработки, учета, хранения и распространения документированной
информации о проведении землеустройства.
Землеустроительная документация, включенная в государственный фонд данных, полученных в результате проведения
землеустройства, является федеральной собственностью и не
подлежит приватизации.
Лица, осуществляющие проведение землеустройства, обязаны бесплатно передать экземпляр подготовленной ими землеустроительной документации в государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства.
5.2 Порядок проведения государственной
экспертизы землеустроительной документации
Экспертиза землеустроительной документации осуществляется по решению органов государственной власти, органов местного самоуправления или по инициативе заинтересованных лиц в
целях обеспечения соответствия землеустроительной документации исходным данным, техническим условиям и требованиям
проведения землеустройства. (Постановление правительства РФ
от 29.12.2008 № 1061 «Об утверждении Положения о контроле за
проведением землеустройства», Приказ Минэкономразвития РФ
от 22.09.2010 № Д23-3748 «О контроле за проведением землеустройства и государственной экспертизе землеустроительной до-
93
кументации») [22].
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра
и картографии (Росреестр) России обеспечивает соблюдение единого порядка организации и осуществления экспертизы, выборочную проверку проведения экспертизы ее территориальными
органами и координирует их деятельность в области экспертизы.
Землеустроительная документация представляется на экспертизу в соответствии с устанавливаемыми Росреестром России
техническими условиями и требованиями проведения землеустройства, регламентирующими ее состав и правила оформления.
Землеустроительная документация направляется заказчиком
экспертизы в территориальный орган Росреестра, где она регистрируется в установленном порядке и в срок не более 7 дней момента регистрации землеустроительной документации уведомляет заказчика экспертизы:
- о принятии землеустроительной документации на экспер-
тизу;
о сроках представления недостающей землеустроительной
документации.
В течение14 дней после регистрации землеустроительной
документации Росреестр России или ее территориальный орган
определяет состав экспертной комиссии (руководитель, ответственный секретарь и иные члены экспертной комиссии), задание
на осуществление экспертизы и срок ее проведения и утверждают их.
Срок проведения экспертизы устанавливается с учетом объема и вида представленной на экспертизу землеустроительной
документации и, как правило, составляет 1 месяц, однако при необходимости может быть продлен до 3 месяцев.
Руководитель экспертной комиссии обеспечивает проведение экспертизы и подготовку проекта заключения экспертной
комиссии. Он имеет право запрашивать у заказчика экспертизы
дополнительную информацию, необходимую для подготовки
проекта заключения.
Проект заключения экспертной комиссии подготавливается
руководителем и ответственным секретарем экспертной комиссии на основании заключений членов комиссии.
При одобрении проекта заключения экспертной комиссии
94
не менее чем двумя третями голосов членов экспертной комиссии
указанный проект подписывается всеми членами экспертной комиссии.
При несогласии некоторых членов экспертной комиссии с
заключением они подписывают его с пометкой «особое мнение».
Положительное заключение экспертной комиссии должно
содержать выводы о соответствии землеустроительной документации, представленной на экспертизу, исходным данным, техническим условиям и требованиям проведения землеустройства, о
возможности ее утверждения и проведения землеустройства.
Отрицательное заключение может содержать выводы о невозможности проведения землеустройства ввиду несоответствия
землеустроительной документации, представленной на экспертизу, исходным данным, техническим условиям и требованиям
проведения землеустройства, о необходимости доработки (переработки) землеустроительной документации с учетом замечаний
и предложений экспертной комиссии и представления этой документации на повторную экспертизу.
Заключение экспертной комиссии утверждается территориальным органом Росреестра и направляется заказчику экспертизы
в течение 5 дней с момента подписания приказа. (Приказ Минэкономразвития РФ от 22.09.2010 N Д23-3748 «О контроле за проведением землеустройства и государственной экспертизе землеустроительной документации»)
В настоящее время землеустроительная документация на
земельные участки (за исключением проектов межевания, межевых планов и землеустроительных дел) не составляется и государственная экспертиза землеустроительной документации в отношении земельных участков не проводится. Однако в порядке
личной инициативы заказчик или исполнитель перечисленной
выше продукции может осуществить ее экспертизу.
95
ТЕМА 6 ПРОВЕДЕНИЕ ЭКСПЕРТИЗЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
6.1 Процедура экспертизы результатов определения
кадастровой стоимости
Как указывалось ранее, под экспертизой результатов определения кадастровой стоимости понимаются действия эксперта
саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком, являющегося членом данной саморегулируемой организации.
В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится
исследование работы, выполненной оценщиком, а не повторная
оценка.
Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с
требованиями ФЗ-135, ФЗ-237, федеральных стандартов оценки
ФСО-5, ФСО-6, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного
совета которой является эксперт, проводящий экспертизу отчета
об оценке [5, 12, 15, 33, 36, 63, 64, 93, 96].
Различают следующие виды экспертизы отчетов об оценке:
- экспертиза на соответствие требованиям законодательства
Российской Федерации об оценочной деятельности;
- экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки,
определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также
проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случае если экспертиза отчета об оценке проводится на
основании договора на проведение экспертизы отчета об оценке,
размер оплаты за проведение экспертизы отчета об оценке определяется договором и не может зависеть от вывода, содержащегося в положительном (отрицательном) экспертном заключении,
подготовленном экспертом саморегулируемой организации
оценщиков по результатам проведения экспертизы.
Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки.
96
Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в
объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика
экспертизы, физическим лицом - заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком
родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик
экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.
В зависимости от вида проводимой экспертизы саморегулируемой организацией оценщиков устанавливаются допущения и
ограничительные условия, с учетом которых проводится экспертиза отчета об оценке, не противоречащие Федеральному закону,
федеральным стандартам оценки и иным актам в области оценочной деятельности.
Для целей проведения экспертизы необходимая для проведения экспертизы, но отсутствующая в отчете об оценке информация, на которую ссылается оценщик в отчете об оценке, представляется оценщиком по запросу эксперта. Эксперт направляет
запрос, а оценщик направляет соответствующую информацию в
порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, подписавший отчет об оценке. При проведении экспертизы
отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.
В экспертном заключении указываются следующая информация:
- дата составления и номер экспертного заключения;
- основание для проведения экспертизы отчета об оценке;
- сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке;
- вид проводимой экспертизы отчета об оценке;
- сведения об оценочном отчете;
- сведения о допущениях и ограничительных условиях, с
учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке;
-сведения об эксперте, подписавшем экспертное заключе-
ние;
- результаты проверки отчета об оценке на соответствие
требованиям законодательства Российской Федерации об оце-
97
ночной деятельности;
- результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим
подходам и методам;
- результаты и обоснование иных действий эксперта при
проведении экспертизы на подтверждение стоимости;
- вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке,
который должен быть обоснован.
Результатом экспертизы отчета об оценке является положи-
тельное или отрицательное экспертное заключение.
При проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное
заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке
требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
При проведении экспертизы на подтверждение стоимости
объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта
оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству.
Отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от выводов,
указанных в предыдущих абзацах. Оно должно включать полный
перечень выявленных нарушений и их обоснование, а также содержать перечень выявленных технических ошибок, которые
способны ввести в заблуждение пользователей отчета об оценке,
или привести к неоднозначному толкованию.
Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком
при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства Российской Федерации и не
отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.
Если в нормативном правовом акте, договоре на проведение
экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних
98
документах саморегулируемой организации оценщиков не указан
вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая
экспертиза.
Экспертное заключение составляется в письменной форме.
Оно должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено печатью саморегулируемой организации оценщиков (за исключением случаев составления экспертного заключения в виде
электронного документа), подписано экспертом, проведшим экспертизу отчета об оценке. Экспертное заключение утверждается
руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, заверено руководителем исполнительного органа
саморегулируемой организации оценщиков.
Установленный саморегулируемой организацией оценщиков порядок утверждения экспертного заключения, подготовленного экспертом саморегулируемой организации оценщиков, должен содержать положения, определяющие:
- состав лиц, подписывающих экспертное заключение;
- форму утверждения экспертного заключения руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом;
- форму заверки экспертного заключения руководителем
исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом;
- последовательность и сроки процедур подписания, утверждения и заверки экспертного заключения;
- состав и объем указываемых в экспертном заключении
сведений о полученной от оценщика на основании запросов информации, необходимой для проведения экспертизы, но отсутствующей в отчете об оценке.
Порядок утверждения экспертного заключения должен содержать требования о подписании экспертного заключения, составленного в форме электронного документа, усиленной квалифицированной электронной подписью.
Копия экспертного заключения хранится саморегулируемой
организацией оценщиков в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.
Копия экспертного заключения может храниться в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицирован-
99
ной электронной подписью.
Федеральный стандарт оценки (ФСО-6) установил уровень
знаний, которыми должен обладать эксперт, и который позволил
бы ему осуществить действия в целях:
- проведения проверки отчета об оценке на соответствие
требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;
- проведения проверки отчета об оценке в целях подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в
отчете;
- проведения проверки соблюдения оценщиком при составлении отчета об оценке требований законодательства Российской
Федерации в различных областях в части, затрагивающей вопросы оценочной деятельности;
- проведения проверки обоснованности применения оценщиком при проведении оценки указаний и рекомендаций, утвержденных Национальным советом по оценочной деятельности;
- проведения проверки соблюдения оценщиком при проведении оценки требований задания на оценку;
- определения точности и однозначности описания и идентификации объекта оценки в отчете об оценке, а также указанных
в отчете об оценке количественных и качественных характеристик, информации, существенной для определения стоимости
объекта оценки и факторов, оказывающих влияние на стоимость
объекта оценки, используемых в расчетах его стоимости;
- проведения анализа наиболее эффективного использования;
- проведения проверки соблюдения оценщиком требований,
предъявляемых к: составлению отчета об оценке; содержанию
отчета об оценке; описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки; описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов; составлению, содержанию отчета об определении кадастровой стоимости, к описанию в отчете
об определении кадастровой стоимости информации, использованной при определении кадастровой стоимости.
В соответствии с ФСО-6, эксперт должен обладать знаниями, уровень которых позволяет сделать вывод об обоснованности
выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из ис-
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]