Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Экспертиза градостроительной и землеустроительной документации. Учебное пособие
.pdf
пользованных оценщиком подходов к оценке, в том числе знаниями:
- содержания сравнительного подхода, области его применения, методов оценки, применяемых в рамках сравнительного
подхода, в том числе процедур, позволяющих на основе существенной для данных методов информации определить стоимость
объекта оценки в рамках сравнительного подхода, и последовательности их применения;
- требований, предъявляемых к объектам-аналогам и единицам сравнения;
- содержания доходного подхода, области его применения,
методов оценки, применяемых в рамках доходного подхода, в
том числе процедур, позволяющих на основе существенной для
данных методов информации определить стоимость объекта
оценки в рамках доходного подхода, и последовательности их
применения;
- способов прогнозирования будущих доходов и расходов;
д) методов расчета ставки дисконтирования и коэффициента
капитализации;
- содержания затратного подхода, области его применения,
методов оценки, применяемых в рамках затратного подхода, в
том числе процедур, позволяющих на основе существенной для
данных методов информации определить стоимость объекта
оценки в рамках затратного подхода, и последовательности их
применения;
- методов определения износа и устареваний;
- требований к определению кадастровой стоимости, этапов
ее определения и их содержания;
- методов массовой оценки, используемых при определении
кадастровой стоимости;
- способов согласования результатов различных подходов и
определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
6.2 Сложившаяся практика оспаривания результатов определения кадастровой стоимости
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть
оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению
споров о результатах определения кадастровой стоимости
(ст.24.19 Федерального закона№135-ФЗ от 29.07.1998г. [5, 55]).
101
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть
оспорены: физическими и юридическими лицами в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают
права и обязанности этих лиц, а также органами государственной
власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При оспаривании кадастровой стоимости в комиссии заинтересованному лицу необходимо обратиться в комиссию с соответствующим заявлением и требуемыми для пересмотра кадастровой стоимости документами. Комиссии созданы и функционируют в каждом субъекте Российской Федерации при управлении
Росреестра.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть
подано в комиссию с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной
кадастровой оценки, а также в ходе осуществления кадастрового
учета объекта недвижимости или кадастрового учета изменений
объекта недвижимости.
Оспаривание кадастровой стоимости в суде осуществляется
в установленном законодательством порядке рассмотрения судебных споров.
Причем для оспаривания физическими лицами результатов
определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного
самоуправления оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный срок [5].
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается с
приложением следующих документов:
- кадастрового паспорта объекта недвижимости;
- нотариально заверенной копии правоустанавливающего
или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в
102
случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документов, подтверждающих недостоверность сведений
об объекте недвижимости, использованных при определении его
кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре
кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности
указанных сведений;
- отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости;
- положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик,
составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной
стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки
и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию
оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по ини-
циативе заявителя также могут прилагаться иные документы.
По данным официального сайта Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии [108, 109, 110,
111], за период с 01.01.2016 по 30.04.2016 в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило
8145 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 16 770 объектов недвижимости.
Юридическими лицами подано 5066 заявлений, физическими лицами – 2341 заявление, органами государственной власти –
281 заявление, органами местного самоуправления – 456 заявлений, 1 заявление подано в Комиссию совместно юридическим и
физическим лицами (рисунок 1).
103
Рисунок 1 – Структура заявлений в Комиссии о пересмотре
результатов определения кадастровой стоимости в РФ за период
с 01.01.16 по 30.04.16
Из них 1483 заявления подано по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, 6613 заявлений – по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в 49 заявлениях заявителями
основание указано не было.
104
Рисунок 2 – Распределение заявлений по основаниям
для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости
в РФ за период с 01.01.16 по 30.04.16
Вместе с тем за указанный период Комиссиями к рассмотрению принято 6539 заявлений в отношении 13193 объектов недвижимости, отозвано заявителями – 149 заявлений, не принято к
рассмотрению – 1333 заявления. Решения о приеме либо отклонении 124 заявлений Комиссии планируют принять в будущем
периоде в связи с тем, что указанные заявления поступили в Комиссии в конце рассматриваемого периода. Результаты приема
заявлений, поданных Комиссии приведены на рисунке 3.
105
Рисунок 3 - Результаты приема заявлений, поданных
Комиссии за период с 01.01.16 по 30.04.16
Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев
заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно
величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства в рассматриваемом периоде значительно меньше. Так,
на рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 11128 земельных участках, и заявления со сведениями о 742
зданиях, 1318 помещениях, 5 сооружениях.
Из общего числа заявлений, принятых Комиссиями к рассмотрению, за указанный период решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 2299 заявлений (3626 объектов недвижимости). Решения о невозможности изменения величины кадастровой стоимости приняты в отношении 1862 заявлений (5654 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой
стоимости – в отношении 974 заявлений (1906 объектов недвижимости), 55 заявлений (93 объекта недвижимости) были отозваны заявителем до принятия решения Комиссией. Принятие решений в отношении 1349 заявлений (1914 объектов недвижимости)
Комиссиями планируется в следующем отчетном периоде.
106
Рисунок 4 – Результаты работы Комиссий в отношении заявле-
ний, принятых к рассмотрению за период с 01.01.16 по 30.04.16
Суммарная величина кадастровой стоимости до рассмотрения заявлений в Комиссиях составляла 450 млрд. руб., после –
313 млрд. руб., что свидетельствует о ее снижении на 30,4 %.
За тот же период в судах инициировано 2792 спора о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости, кадастровой стоимости в отношении 4428 объектов недвижимости.
По указанным спорам административными ответчиками являются территориальные органы Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам
Российской Федерации, органы государственной власти (органы
местного самоуправления), комиссии по рассмотрению споров о
результатах определения кадастровой стоимости, созданные при
территориальных органах Росреестра.
В качестве административного ответчика за указанный период Комиссия привлекалась 120 раз.
С исковыми заявлениями в отношении результатов опреде-
107
ления кадастровой стоимости объектов недвижимости в суды обращаются как физические и юридические лица, так и органы государственной власти (органы местного самоуправления).
Рисунок 5 – Структура заявлений в суды о пересмотре результа-
тов определения кадастровой стоимости в РФ
за период с 01.01.16 по 30.04.16
В целях оспаривания результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации указываются следующие основания:
- установление кадастровой стоимости объекта недвижимо-
сти в размере его рыночной стоимости (2604 иска);
- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением
недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при
определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (28 исков);
- об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (160 исков) Наглядно структура оснований
для обращения в суд по оспариванию результатов кадастровой
оценки объектов недвижимости представлена на рисунке 6.
108
Рисунок 6 – Структура оснований для обращения в суд
по оспариванию результатов кадастровой оценки объектов
недвижимости за период с 01.01.16 по 30.04.16
В результате рассмотрения таких споров требования истцов
удовлетворены за указанный период в отношении 906 исков, не
удовлетворены – в отношении 150 исков, на конец рассматриваемого периода находится на рассмотрении 1736 исков.
В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2016 по 30.04.2016, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в
отношении объектов недвижимости, по которым были приняты
решения, по состоянию на 30.04.2016 приблизительно на 50,4 %:
- суммарная величина кадастровой стоимости до оспарива-
ния составляла около 105,27 млрд. руб.;
- после оспаривания – около 52,26 млрд. руб.
109
Рисунок 7 – Результаты рассмотрения исков по оспариванию ка-
дастровой оценки объектов недвижимости в судебном порядке
за период с 01.01.16 по 30.04.16
Не смотря на то, что в 2015 году в большинстве регионов
страны произошла актуализация результатов оценки земель населенных пунктов и земель промышленности, в целом по Российской Федерации за рассматриваемый период 2016 года в области
оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости
складывается аналогичная 2015 году тенденция. Отличительной
особенностью 2016 года является значительное (почти в два раза)
уменьшение заявлений в Комиссии от физических лиц. Скорее
всего, это связано с тем, что налоговые извещения большинство
граждан получают во второй половине года, тогда, по всей видимости, и следует ожидать всплеска количества обращений. Второй отличительной особенностью 2016 года является значительно
больший, чем в 2015 году, удельный вес (15% против 3.25%) недостоверных сведений, заявленных в качестве основания для оспаривания размера кадастровой стоимости объекта недвижимости. Скорее всего, это связано с тем, что актуализация результатов последнего тура кадастровой оценки произошла сравнительно недавно и идет вполне понятная для этой процедуры корректировка исходной информации. Так, по данным аналитического
центра ООО «ИнвестОценка», кадастровая стоимость земельных
110
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]