Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Планирование, учет и калькулирование услуг жилищно-коммунального хозяйства. Учебное пособие к изучению курса
.pdf
11
6 расходы на содержание многоквартирного дома - средства, на-
правляемые на финансирование выполнения работ и оказания услуг по
содержанию многоквартирного дома;
7 смета расходов и доходов (финансовый план) - план поступления и расходования денежных средств, используемых в целях надлежащего содержания многоквартирного дома;
8 собственник помещения в многоквартирном доме - физическое
или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования
и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым
помещением (помещением), в соответствии с его назначением и пределами его использования;
9 содержание многоквартирного дома - комплекс работ и услуг
по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и управлению многоквартирным домом;
10 содержание общего имущества в многоквартирном доме комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, осуществляемый в соответствии с решением
собственников помещений в многоквартирном доме и установленными
нормативными требованиями;
11 управление многоквартирным домом - деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме;
12 внутридомовые инженерные системы - являющиеся общим
имуществом собственников помещений в многоквартирном доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи
коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженернотехнического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальной
услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения).(В жилых домах внутридомовые инженерные системы включают
расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также находящиеся в жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг);
12
13 внутриквартирное оборудование - находящиеся в жилом или
нежилом помещении в многоквартирном доме и не входящие в состав
внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг;
14 домовладение - жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом
(частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж,
баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты);
15 индивидуальный прибор учета - средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) потребления коммунального ресурса в одном жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме (за исключением жилого помещения в коммунальной
квартире), в жилом доме (части жилого дома) или домовладении;
16 исполнитель - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги;
17 коллективный (общедомовой) прибор учета - средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом;
18 коммунальные услуги - осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а
также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений);
19 коммунальные ресурсы - холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, природный газ, тепловая энергия, бытовой газ в
баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг. К коммунальным
ресурсам приравниваются также сточные бытовые воды, отводимые по
централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;
20 комнатный прибор учета электрической энергии - средство
измерения, используемое для определения объемов (количества) потребления электрической энергии в одном жилом помещении потреби-
13
теля в коммунальной квартире или в нескольких жилых помещениях,
занимаемых потребителем в коммунальной квартире, при условии что
такой прибор учета позволяет определить объем (количество) потребления электрической энергии суммарно по нескольким жилым помещениям, занимаемым потребителем;
21 нежилое помещение в многоквартирном доме - помещение в
многоквартирном доме, которое не является жилым помещением и
общим имуществом собственников помещений в многоквартирном
доме;
22 норматив потребления коммунальной услуги - количественный показатель объема потребления коммунального ресурса, утверждаемый в установленном порядке органами государственной власти
субъектов Российской Федерации и применяемый для расчета размера
платы за коммунальную услугу при отсутствии приборов учета;
23 общий (квартирный) прибор учета" - средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) потребления коммунального ресурса в коммунальной квартире;
24 потребитель - лицо, пользующееся на праве собственности
или ином законном основании помещением в многоквартирном доме,
жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги;
25 распределитель - устройство, используемое в многоквартирном доме, оборудованном коллективным (общедомовым) прибором
учета тепловой энергии, и позволяющее определить долю объема потребления коммунальной услуги по отоплению, приходящуюся на отдельное жилое или нежилое помещение, в котором установлены такие
устройства, в общем объеме потребления коммунальной услуги по
отоплению во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном
доме, в которых установлены распределители;
28 ресурсоснабжающая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный
предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов
(отведение сточных бытовых вод);
29 централизованные сети инженерно-технического обеспече-
ния" - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для подачи коммунальных ресурсов к внутридомовым инженерным системам (отвода бытовых стоков из внутридомовых инженерных систем);
30 степень благоустройства многоквартирного дома или жилого
дома - качественная характеристика многоквартирного дома или жило-
14
го дома, определяемая наличием и составом внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем.
Понятия «жилое помещение» и «управляющая организация» определены Жилищным Российской Федерации.
В письме Министерства регионального развития Российской
Федерации №6175-АД/14 от 6 марта 2009 года «Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей
жилых помещений государственного или муниципального жилищного
фонда» определено, что регулирование порядка расчета и внесения
платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений и собственниками помещений в многоквартирном доме органами государственной власти субъектов Российской Федерации
и органами местного самоуправления не предусмотрено. Из чего следует, что теперь принятие решения о размере тарифа на содержание и
ремонт регламентируется в соответствии со статьей 156 Жилищного
кодекса РФ. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства. Законодательно это звучит так: «Размер платы за содержание
и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не
созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме,
которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 Жилищного кодекса.» Размер плата за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений
управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем
один год. То есть, формирование тарифа на оплату содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома прерогатива управляющей компании и собственников помещений МКД.
Формирование тарифа необходимо производить в три этапа: расчет,
согласование и утверждение. И самое важное, - это экономически
обоснованный расчет. Для того чтобы его выполнить, необходимо собрать все данные по многоквартирному дому.
Одним из основных документом, который является составляющей частью для расчета, должен стать перечень и периодичность обязательных и дополнительных работ и услуг по содержание и ремонт
15
общего имущества многоквартирного дома. Стоимость именно этих, и
только этих работ, будет формировать тариф. В случае если этот перечень определен, лишь в общих чертах, можно ограничиться расчетом
по укрупненным показателям.
Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту жилого помещения, структура и размер платы за них регламентированы Жилищным Кодексом РФ и Правилами содержание общего имущества в многоквартирном доме (далее Правила [10]), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491. Пункт 29 Правил [10] гласит: «плата за содержание и ремонт жилого помещения
устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской
Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения,
водоотведения, включая истребование задолженности с собственников
помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг». Также Правилами [10] определено «надлежащее содержание общего имущества в
зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается… собственниками помещений… путем заключения договора
управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в
соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса
Российской Федерации».
При процедуре согласования тарифа на общем собрании собственников можно будет исключить какие-либо его составляющие или
добавить новые. При составлении формы расчета тарифа по экономическим статьям затрат необходимо учитывать полную себестоимость
содержания и ремонта общего имущества МКД. Естественно, что дом
дому рознь, и, соответственно, все эти данные будут различны. В результате и размер платы по статье «техническое содержание и ремонт»
в настоящее время не может быть общим для всех домов. Он определяется на основании дефектных ведомостей и смет на необходимые
работы. И на каждый дом он должен рассчитываться отдельно.
При этом перечень услуг и работ, цены и тарифы по статье «Содержание и ремонт жилья» утверждаются решением общего собрания в
порядке, согласно статьям 45-48 ЖК РФ, то есть, в форме очного или
заочного голосования. Таким образом, договор управления многоквартирным домом является основным правоустанавливающим документом, регулирующим отношения между собственниками и управляющей
компанией, в том числе ценовые. И регулирование цен и тарифов по
16
статье «содержание и текущий ремонт» должно происходить только на
основании решения общего собрания собственников многоквартирного
дома.
Сегодня перечень работ и услуг, связанных с управлением и содержанием многоквартирного дома, не соответствует изменениям в
законодательстве. Одним из нововведений в законодательстве является
то, что оплата услуг за освещение мест общего пользования (подъезды,
придомовая территория, электрооборудование лифтов) относится к
коммунальной услуге, и оплата за нее должна производиться отдельно
от жилищных услуг (то есть, не в составе строки «содержание и текущий ремонт», а в составе коммунальных услуг). Данные изменения
произведены в соответствии с Жилищным кодексом, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждёнными Постановлением Правительства №307.
Для формирования тарифа необходимо подготовить техникоэкономические сведения о доме (площадь, количество квартир, количество проживающих, характеристики оборудования и так далее). При
формировании тарифа используется ставка оплаты труда рабочего 1
разряда, тарифная сетка оплаты труда (разрядные коэффициенты), цены на материалы (топливо, коммунальные ресурсы), ставки налогов и
сборов, нормы накладных расходов. Чем более подробными будут эти
данные, тем более детальный расчет удастся подготовить. Необходимо
также учесть прогноз показателей инфляции Минрегионразвития РФ
для индексации плановых затрат.
При формировании тарифа на содержание и ремонт учитывается
также нормативная численность руководителей, специалистов, служащих и рабочих, выполняющих функции по управлению, организации и
производству работ по эксплуатации и ремонту многоквартирных домов, содержанию придомовой территории. Это необходимо в целях
нормирования затрат на оплату труда и при расчете размера платы за
содержание и ремонт жилых помещений многоквартирных домов. Для
того чтобы произвести экономически обоснованный расчет, необходимо применить следующие нормативные документы:
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв.
постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006года №491) [10],
Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (утв. постановлением
Госстроя РФ от 23 февраля 1999 года №9, с изменениями от 12 октября
2000 года). [20];
Методические рекомендации по финансовому обоснованию та-
17
рифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 28 декабря 2000 года №303), [17];
Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ
от 9 декабря 1999 года №139), [18];
Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ
от22 августа 2000 года №191),[19].
2.2 Расходы на содержание многоквартирного дома
Расходы на содержание многоквартирного дома включают:
-расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в
многоквартирном доме;
-расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквар-
тирном доме;
-расходы на управление многоквартирным домом;
-расходы на коммунальные услуги;
-расходы на иную, направленную на достижение целей содержания
многоквартирного дома, деятельность.
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в
многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (статья 15 в
ред. Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) (Далее
Правила 1) в состав услуг и работ не входят:
а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося
помещением общего пользования;
б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых
стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего
пользования;
в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав
общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.
18
2.2.1 Порядок и условия определения расходов
на содержание и текущий ремонт общего имущества
в многоквартирном доме
1. Состав и размер расходов на содержание и текущий ремонт
общего имущества в многоквартирном доме зависит от перечня, состава и периодичности работ по содержанию и текущему ремонту общего
имущества.
Перечень, состав и периодичность работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества устанавливается собственниками
помещений в многоквартирном доме.
Перечень, состав и периодичность работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются с учетом выполнения установленных требований Правил и
нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных
постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170.
2. На перечень и состав выполняемых работ по содержанию и
текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме влияют
конструктивные и технические параметры многоквартирных домов,
климатические условия, а также особенности планировки и застройки
территории.
Основными объективными факторами, влияющими на перечень
выполняемых работ, являются: степень физического износа многоквартирного дома, материал конструктивных элементов, этажность,
наличие и характеристика внутридомового инженерного оборудования
и технических устройств, придомовой территории и расположенные на
ней объекты, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме.
3. При определении размера расходов на содержание и ремонт
жилых помещений рекомендуется применять базовый перечень, состав
и периодичность выполняемых работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Базовый перечень, состав и периодичность выполняемых работ
по содержанию общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению
общего собрания собственников помещений для предупреждения
преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей
19
общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме перечень, состав и периодичность выполняемых работ по содержанию общего имущества помимо базовых, могут включать дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания (например, охрана многоквартирного дома и придомовой территории, кабельное телевидение), улучшенного санитарного состояния
придомовой территории и мест общего пользования многоквартирного
дома и т.п.
4. Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества
в многоквартирном доме рекомендуется определять на основе трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, которые позволяют экономически обосновать расход соответствующих ресурсов.
При отсутствии норм и нормативов по отдельным расходам в расчетах
используются экспертные оценки.
5. Структура расходов на содержание и текущий ремонт общего
имущества в многоквартирном доме формируется исходя из перечня,
состава и периодичности выполняемых работ. Расходы на содержание
и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме включают расходы на текущий ремонт конструктивных элементов, содержание и текущий ремонт внутридомового инженерного оборудования
и технических устройств, благоустройство и обеспечение санитарного
состояния многоквартирного дома и придомовой территории.
5.1. Расходы на проведение работ по текущему ремонту конструктивных элементов складываются из расходов на проведение следующих видов работ: текущий ремонт фундамента, стен, перегородок,
перекрытий, крыши, кровли, подвальных и чердачных помещений,
оконных и дверных проемов, лестниц, являющихся общим имуществом в многоквартирном доме; внешняя отделка фасада и иные работы,
связанные с ремонтом конструктивных элементов.
5.2. Расходы на содержание и текущий ремонт внутридомового
инженерного оборудования и технических устройств многоквартирного дома складываются из расходов на проведение следующих видов
работ: техническое обслуживание и текущий ремонт систем холодного
водоснабжения, водоотведения, горячего водоснабжения и отопления,
электроснабжения, дымоудаления, пожарной сигнализации, кондиционирования, вентиляционной системы, внутридомового газового оборудования, общедомовых приборов учета, запирающих устройств, мусо-
20
ропровода, контрольно-измерительных приборов и автоматики, лифтов1 и другого оборудования и аварийно-восстановительные работы.
5.3. Расходы на благоустройство и обеспечение санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории складываются из расходов на проведение следующих видов работ: уборка лестничных клеток, содержание мусоропроводов, содержание придомовой
территории, содержание зеленых насаждений, вывоз бытовых отходов
и прочие виды работ, связанных с благоустройством и обеспечением
санитарного состояния многоквартирного дома и придомовой территории.
6. Расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества
в многоквартирном доме включают в себя расходы на оплату труда с
отчислениями на социальные нужды основных рабочих, расходы на
материальные ресурсы, расходы на содержание машин и механизмов,
общеэксплуатационные и другие расходы в соответствии с нормативными документами, регламентирующими определение расходов на
содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном
доме.
6.1. Расходы на оплату труда основных рабочих, выполняющих
работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, включают:
-расходы, определенные исходя из тарифных ставок;
-начисления стимулирующего характера;
-начисления компенсационного характера, связанные с режимом и
условиями труда.
Расходы на оплату труда определяются исходя из нормативной
трудоемкости и численности рабочих по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с
тарифными соглашениями и (или) средней величиной заработной платы в жилищном хозяйстве региона с учетом прогнозного индекса потребительских цен.
(1)
где:
Расходы на содержание и текущий ремонт лифтов рассчитываются с использованием Методических рекомендаций по регулированию цен (тарифов) на техническое обслуживание и ремонт лифтов,
согласованных письмом Госстроя России от 10.04.2003 г. № 11-01/108.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]