Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Актуальные проблемы банковского законодательства. Монография
.pdf
финансирования выдаваемых ипотечных кредитов. В целом, наиболее распро-
110
111
110
111
страненными источниками долгосрочных ресурсов для жилищной ипотеки во
всем мире являются средства:
1) привлекаемые универсальными и сберегательными банками на депози-
ты различной срочности и расчетные счета от граждан и юридических лиц;
2) привлекаемые на финансовом рынке посредством межбанковских кре-
дитов и различных финансовых инструментов заимствования;
3) привлекаемые с рынка капиталов от различных институциональных и ин-
дивидуальных инвесторов посредством выпуска и размещения ипотечных ценных
бумаг, обеспеченных правами требований по ипотечным кредитам и закладным;
4) предоставляемые из бюджетных источников в различных формах
участникам ипотечного рынка (банкам, заемщикам, инвесторам и т. д.) с целью
субсидирования ипотечного жилищного кредитования
.
Характеризуя названные источники, стоит отметить, что наибольшее
значение для развития систем ипотечного кредитования имеют средства, привлекаемые от граждан в виде долгосрочных депозитов и инвесторов, приобретающих ипотечные ценные бумаги. При этом средства, привлекаемые в качестве межбанковских кредитов, как правило, являются краткосрочными, и поэтому их функция существенно ограничена долгосрочным характером ипотечного кредитования. Что касается средств, получаемых из бюджетных источников, то здесь все зависит от той политики, которую проводит каждое конкретное государство в рамках стимулирования и развития систем ипотечного кредитования на своей территории
.
Далее хотелось бы поговорить о предпосылках формирования в Российской Федерации системы ипотечного жилищного кредитования.
В советский период в условиях плановой экономики ипотека практически
не исследовалась и не применялась. Это было обусловлено тем, что земля, жилищный фонд и другая недвижимость находились в государственной собственности и распределялись по особым законам социалистических отношений.
Переход Российской Федерации на рыночный путь развития затронул
практически все сферы жизни общества и обострил ряд нерешенных к тому мо-
Основы ипотечного кредитования / Под ред. Н. Б. Косаревой. ― М.: Фонд «Институт
экономики города», 2006.
Белоусов А. Л. Правовые основы ипотечного кредитования: учебное пособие.
Вологда, 2012.
71
менту проблем. Одной из них являлось тогда и продолжает являться сейчас
112
113
Год
Построено жилых домов
Год
Построено жилых домов
Всего, млн кв. м.
% к 1987 г.
Всего, млн кв. м.
% к 1987 г.
1987
72,8
100
2002
33,8
46,4
1991
49,4
67,9
2003
36,4
49,5
1992
41,5
57,0
2004
41,0
56,3
1993
41,8
57,4
2005
43,6
59,8
1994
39,2
53,8
2006
50,6
69,0
1995
41,0
56,3
2007
61,2
83,1
1996
34,3
47,1
2008
64,1
88,9
1997
32,7
44,9
2009
59,9
82,1
1998
30,7
42,2
2010
58,4
81,6
1999
32,0
43,6
2011
62,3
86,4
2000
30,3
41,6
2012
65,7
90,2
2001
31,7
43,5
2013
70,5
96,8
112
113
обеспечение достойными жилищными условиями основной массы населения
страны. Произошедшая в ходе перестройки смена парадигмы развития нашла
прямое отражение и в жилищной политике государства. Государство перестало
быть основным участником рынка жилья. В связи с переходом к рыночной экономике жилищное строительство лишилось доминирующего государственного
бюджетного финансирования и не смогло в короткие сроки переориентироваться на рыночные принципы. Темпы строительства и ввода в строй жилья в условиях новой рыночной экономики по сравнению с последними доперестроечными годами упали в разы (табл. 1)
. В 1987 г. доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство превышала 80 %, а за 1990-е гг. сократилась менее чем до 20 %
. В новых экономических реалиях пути решения
своих жилищных проблем должны искать сами граждане, так как прежний распределительный механизм обеспечения населения жильем был разрушен.
Таблица 1
Темпы строительства и ввода в строй жилья. — Режим доступа: http://www.gks.ru/
wps/wcm/connect/rosstat/rosstatsite/main/enterprise/building.
Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской //
Российская газета. — 2001. — 17 февраля.
72
Новым рыночным механизмом, способным помочь населению в приобре-
114
114
тении жилья, стало ипотечное кредитование. С середины 1990-х гг. государство
начинает стимулировать развитие данного направления на практике. Однако,
несмотря на формирование правовой базы в данной сфере, принятие целого ряда национальных программ и введение в действие новых финансово-кредитных
механизмов ипотечного кредитования жилья, государство так и не смогло с их
помощью компенсировать резкое сокращение бюджетных отчислений на строительство. В результате ухода государства из сферы финансирования жилищного
строительства объемы ввода его в эксплуатацию резко сократились. Даже к
2013 г. не удалось достичь показателей последних лет советской эпохи жилищного строительства. Таким образом, к моменту внедрения в Российской Федерации ипотечного кредитования и его становления жилой фонд в стране продолжал ветшать, объемы строительства нового жилья находились на очень низком уровне. Помимо этого банковская система страны переживала последствия
кризиса 1998 г. Вместе с тем при внедрении ипотеки в России присутствовал
ряд достаточно благоприятных условий для этого. Так, кризис 1998 г. оказал санирующее влияние на экономику страны и банковскую сферу. Девальвация
рубля дала российским субъектам хозяйствования конкурентные преимущества
перед иностранными конкурентами, а банковская система избавилась от слабых, неэффективных кредитных организаций. Но все-таки одним из основных
благоприятных условий при внедрении ипотеки стали цены на нефть, которые с
начала 2000-х гг. до кризиса 2007–2008 гг. показывали устойчивый рост. По
этой причине в стране происходил ощутимый рост доходов населения, а у государства появились средства для рефинансирования выдаваемых кредитными
организациями ипотечных кредитов.
Рассмотрев вопрос внедрения ипотеки и развития ипотечного кредита как
основного банковского продукта, далее стоит остановиться на правовой основе
функционирования системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 г., когда появился
президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»
. В 1996 г. были приняты два правительственных
постановления, касающихся развития ипотечного рынка, в соответствии с кото-
Указ Президента РФ от 24.12.1993 № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных
форм инвестирования жилищной сферы». — СПС «КонсультантПлюс».
73
рыми Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по
115
116
115
116
ипотечному жилищному кредитованию
. Одним из этих постановлений была
утверждена федеральная целевая программа «Свой дом». Для реализации положений программы, а также внедрения и развития в РФ ипотеки в 1997 г. на основе Постановления Правительства от 26.08.1997 № 1010 было создано ОАО
«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Правительству принадлежит 100 % акций агентства.
Главной задачей ОАО «АИЖК» является реализация государственной политики по повышению доступности жилья для населения Российской Федерации. Как декларирует их официальный сайт, деятельность агентства направлена
на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов (займов)
всеми гражданами России. Особое внимание агентства уделяется формированию
рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки
.
Агентством создана система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), участниками которой являются банки —
первичные кредиторы, региональные операторы и сервисные агенты.
Основные функции агентства:
1) заключение долгосрочных договоров с партнерами на рефинансирова-
ние ипотечных жилищных кредитов и займов с фиксированными условиями с
целью обеспечения предсказуемости развития ситуации для участников рынка;
2) внедрение различных финансовых инструментов и механизмов для по-
вышения ликвидности и снижения рисков участников ипотечного рынка;
3) привлечение финансовых ресурсов на ипотечный рынок путем выпуска
и размещения на открытом рынке корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг;
4) стандартизация порядка предоставления, оформления и обслуживания
ипотечных жилищных кредитов и займов с целью обеспечения равной доступности ипотечных кредитов и займов для населения на всей территории России;
5) предоставление технической и консультационной помощи участникам
рынка ипотечного жилищного кредитования в организации, подготовке и проведению операций, связанных с выдачей и рефинансированием ипотечных кредитов, покупкой и продажей закладных, выпуском ипотечных ценных бумаг и т.п.
Постановление Правительства РФ от 3.08.1996 № 937 «О предоставлении гражданам
Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной
субсидии на строительство или приобретение жилья». — СПС «КонсультантПлюс».
ОАО «АИЖК». — Режим доступа: http://ahml.ru/ru/agency.
74
В 2002 г. агентство разработало стандарты процедур выдачи, рефинансирования, сопровождения ипотечных кредитов (займов). Стандарты АИЖК устанавливают порядок взаимодействия агентства с участниками ипотечного рынка,
условия процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов и займов, а также требования, которые агентство предъявляет
к участникам унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования.
В том же 1997 г. был принят Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним», установивший единую процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и признания таких прав.
В 1998 г. был принят Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)». Его появление было предусмотрено Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 334), который устанавливал, что залог земельных
участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого
имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Закон об ипотеке впервые содержал базовые понятия сферы ипотечного кредитования. В нем были
предусмотрены и раскрыты положения, касающиеся общих и частных правилах
заключения договора об ипотеке, была введена в оборот новая именная ценная
бумага — закладная, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному
ипотекой обязательству и по договору об ипотеке. Отдельными положениями
закона урегулированы процедуры государственной регистрации ипотеки,
предусмотрены нормы, обеспечивающие сохранность имущества, заложенного
по договору об ипотеке, переход прав на имущество, заложенное по договору об
ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц.
Введено понятия «последующая ипотека», которое предусматривает перезалог
ранее заложенного недвижимого имущества.
Также в 1998 г. был принят Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В данном нормативном
акте содержатся основные подходы к оценке, методы оценки, требования,
предъявляемые к оценщикам. Его значимость для развития отношений в сфере
ипотеки заключается в том, что при ипотечном кредитовании обязательным
условием является оценка предмета залога.
В начале 2000 г. Постановлением Правительства РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. В рамках
75
концепции выделяется три основных направления развития данной сферы: долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения, кредитование жилищного строительства и государственная бюджетная поддержка приобретения
жилья населением (система целевых адресных субсидий). Основой концепции
является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования
граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как
вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке. В 2001 г. выходит
Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой
программе «Жилище» на 2002–2010 годы».
Далее для создания в стране полноценной двухуровневой системы рефинансирования ипотечных кредитов в 2003 г. принимается Федеральный закон от
11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Однако реальное применение данного закона на практике началось только спустя 5 лет после внесения в него множества принципиальных изменений.
В 2004 г. принимается Федеральный закон от 22.12.2004 «О жилищных
накопительных кооперативах». Его можно назвать скорее одним из альтернативной ипотеке вариантов, который могут использовать граждане для финансирования покупки жилого недвижимого имущества. При этом полноценной альтернативой ипотеке он так и не стал.
В конце 2004 г. выходит в свет один из знаковых нормативно-правовых
актов в данной сфере — Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и
о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Предпосылки его принятия были достаточно понятны — к этому времени
в обиход устойчиво вошло выражение «обманутый дольщик», и их число продолжало расти. Тем не менее данный нормативный акт, установив ряд базовых
положений, касающихся содержания, заключения и регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов, не решил всех имеющихся проблем. Тем более, как показывает практика, многие застройщики
успешно обходят нормы названного закона.
Помимо этого в 2004 г. были приняты Федеральный закон от 20.08.2004
№ 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях», а также Жилищный кодекс Российской Федерации.
76
24 июля 2008 г. принимается Федеральный закон № 163-ФЗ «О содей-
117
118
117
118
Год
Показатель
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Объем выданных ипотечных кредитов по данным ЦБ РФ, млрд руб.
263,6
556,5
65,8
152,5
380,1
713,0
1031,9
1353,9
ствии развитию жилищного строительства», одной из целей которого является
повышение доступности жилья посредством стимулирования жилищного строительства и увеличения предложения на рынке недвижимости. Посредством
этого предполагается преодолеть сложившийся дисбаланс между спросом и
предложением, который возник по причине активного развития ипотечного
кредитования в предшествующий период времени, роста реальных доходов
населения и достаточно невысоких темпов прироста жилого фонда.
С наступлением кризисных явлений в российской экономике в конце
2008 г. было принято решение о создании ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Целью данной структуры является помощь заемщикам, испытывающим трудности с погашением ипотечных кредитов, и реструктуризация взятых должниками на себя обязательств. На сегодняшний день ориентиры дальнейшего развития ипотечного кредитования были
заложены в 2010 г. с принятием Стратегии развития рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. и федеральной целевой программы
«Жилище» на 2011–2015 гг.
Формирование определенной правовой базы во взаимосвязи с ежегодными устойчивыми темпами роста российской экономики и возможностью отечественных кредитных организаций привлекать финансовые ресурсы из-за рубежа
обусловили существенное увеличение объемов и количества реализуемых ипотечных кредитов с начала-середины 2000-х гг.
Таблицы 2
Объем выданных ипотечных кредитов в РФ за 2006–2013 гг., в млрд руб.
Белоусов А. Л. Развитие системы ипотечного кредитования в аспекте реформирования
законодательства // Финансы и кредит. — 2012. — № 25.
Информационно-статистическая система АИЖК. — Режим доступа: http://www.ahml.ru/
ru/agency/analytics/statsis.
77
Окончание табл. 2
119
119
Год
Показатель
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Доля АИЖК в стоимостном выражении, %
10,26
7,06
1,65
18,86
10,86
7,15
6,85
6,55
Доля сделок с ипотекой
на рынке жилья по данным Росрегистрации, %
9,50
15,60
16,90
11,90
14,60
17,60
19,5
22,4
Отношение объема ипотечной задолженности к
ВВП, %
0,90
1,80
2,69
2,60
2,50
2,71
3,2
4,0
В процесс ипотечного кредитования вовлекается большое количество
субъектов. Некоторые из них привлекаются только на определенном этапе, другие являются активными действующими лицами на протяжении всего процесса.
Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели, и
только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.
Субъектов ипотечного кредитования по степени значимости можно разделить на основные и факультативные. Основные — это заемщик, банккредитор, ипотечное агентство, инвесторы. Факультативные — риэлторы, ипотечные брокеры, оценщики, страховщики, государственный регистратор, нотариус, органы опеки и попечительства.
Заемщик (залогодатель) — лицо, берущее кредит под залог жилой или
коммерческой недвижимости. Залогодателем может быть как сам должник, так
и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Лицо, которому вещь принадлежит
на праве хозяйственного ведения, вправе заложить ее без согласия собственника. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается
без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного
ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без
согласия указанных лиц
.
Часть 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ. —
СПС «КонсультантПлюс».
78
Заемщиками являются физические лица, желающие улучшить свои жи-
120
120
лищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредитоспособности и платежеспособности. Они заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья, а залог приобретаемого жилья служит
обеспечением исполнения обязательств по договорам.
Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения
дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья
для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по
возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.
Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по
договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это
право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при
пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по
договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на
эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке
.
Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю
сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за
убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности; при
залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, залогодатель
должен передать ее залогодержателю либо в депозит нотариуса, если договором
не предусмотрено иное, и т. д.
Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица,
предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. В России в соответствии с Федеральным законом от 02.12.1990 № 395-1 «О
банках и банковской деятельности» законодательно предусмотрено только два
вида кредитных организаций: банки и небанковские кредитные организации.
Федеральный закон от 16.071998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». —
СПС «КонсультантПлюс».
79
Банк — кредитная организация, которая имеет исключительное право
осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение
во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности,
платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и
юридических лиц.
Небанковская кредитная организация — кредитная организация, имеющая
право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные Законом о банках. Допустимые сочетания банковских операций для небанковских
кредитных организаций устанавливаются Банком России.
Задача банка, т. е. кредитора, заключается в максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.
Государственные органы, регулирующие и контролирующие деятельность участников ипотечного рынка: органы государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариат, органы опеки и попечительства.
Эти органы осуществляют регистрацию сделок купли-продажи жилых
помещений; оформление перехода прав собственности к новому собственнику,
регистрацию договоров об ипотеке и права ипотеки, предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам
ипотечного рынка. Они преследуют цель государственной поддержки участников ипотечного рынка и контроля за их деятельностью.
Государственный регистратор является федеральным государственным
служащим. Государственные регистраторы — работники федерального органа в
области государственной регистрации, назначаются на должность и освобождаются от должности руководителем федерального органа в области государственной регистрации.
В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление
перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.
На должность государственных регистраторов назначаются работники органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, — граждане Российской Федерации, прошедшие специальные курсы, сдавшие квалификационный экзамен и имеющие: высшее юридическое образование и опыт работы по
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]