Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Актуальные проблемы банковского законодательства. Монография
.pdf
Ипотечный кредит — способ привлечения финансовых ресурсов в форме
106
107
106
107
кредитов под залог недвижимости
. При этом всегда обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В соответствии с Законом
об ипотеке залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных
требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя — преимущественно
перед другими кредиторами залогодателя
. Таким образом, под ипотечным
кредитом понимается кредит, обладающий всеми основными его свойствами и
характеристиками и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости
(ипотеки).
Ипотечное кредитование представляет собой комплексный механизм реа-
лизации правоотношений, возникающих в связи с организацией, продажей и обслуживанием ипотечных кредитов.
Ипотека обладает рядом отличительных признаков. Первый признак —
это ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость. Достоинством недвижимости как предмета залога является, во-первых, то, что она
сравнительно мало подвержена гибели или внезапному исчезновению, а ее
наличие легко проверяется. Во-вторых, недвижимость обладает осложненной
оборотоспособностью, так как необходима государственная регистрация перехода прав на нее, а в некоторых случаях и сделок с ней, что позволяет контролировать ее отчуждение.
Также можно отметить, что в целом стоимость недвижимости имеет общую тенденцию к повышению (хотя в условиях кризиса может и снижаться),
что дает кредитору определенную гарантию того, что задолженность будет погашена в полном объеме. Высокая стоимость недвижимости и риск ее потери
являются мощным стимулом, побуждающим должника к своевременному исполнению своих обязательств.
Финансово-кредитный энциклопедический словарь / Под ред. А. Г. Грязновой. —
М.: Финансы и статистика. — 2002. — С. 377.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 02-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
61
Так как предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество,
то и в большинстве случаев закладывается именно та недвижимость, которая
приобретается за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости для самых разных целей.
Предметом ипотеки, согласно ст. 5 Закона об ипотеке может быть следующее имущество, относящееся к недвижимости:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в
ст. Закона об ипотеке;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имуще-
ство, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из
одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космиче-
ские объекты.
Само понятие недвижимости дано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, который гласит:
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения,
здания и сооружения».
К недвижимому имуществу также относятся морские, воздушные суда,
суда внутреннего плавания, космические объекты, залог которых может регулироваться специальным законодательством.
Вторым отличительным признаком ипотеки можно назвать то, что она,
также как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения обязательства, возникающего чаще всего из кредитного договора.
Третьей чертой ипотеки можно назвать процедуру оформления. Договор
кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом закладной (об этом речь пойдет далее), которая также подлежит государственной регистрации.
Четвертый признак — предмет ипотеки остается в собственности должника.
Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований
возникновения ипотеки — это ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.
62
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при
наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:
1) приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использо-
ванием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств
целевого займа;
2) строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с ис-
пользованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо
средств целевого займа;
3) продажа в кредит;
4) рента;
5) залог имущественных прав.
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая
на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечении обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании
договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и
регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления
сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите
на приобретение жилья, при ее регистрации меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заемщиком.
Ипотечные кредиты подлежат классификации по различным критериям:
1. По объекту недвижимости:
земельные участки;
предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, ис-
пользуемое в предпринимательской деятельности;
63
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из
одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского
назначения;
воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические
объекты; объекты незавершенного строительства.
2. По целям кредитования:
приобретение готового объекта недвижимости;
строительство объекта недвижимости;
ремонт/реконструкция имеющейся недвижимости;
развитие производства
развитие сельского хозяйства;
кредиты на различные нужды под залог имеющейся недвижимости.
3. По виду кредитора:
кредиты, выдаваемые кредитными организациями (банки и небанков-
ские кредитные организации);
кредиты, выдаваемые прочими субъектами.
4. По виду заемщиков как субъектов кредитования:
кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
кредиты, предоставляемые прочим субъектам под залог объектов не-
движимости.
5. По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются
различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в
способе рефинансирования выдаваемых кредитов.
6. По способу амортизации долга:
постоянный ипотечный кредит;
кредит с переменными выплатами;
кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.
7. По виду процентной ставки:
кредиты с фиксированной процентной ставкой;
кредиты с переменной процентной ставкой.
8. По возможности досрочного погашения:
с правом досрочного погашения;
64
без права досрочного погашения;
108
108
с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.
9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа):
с суммой кредита до 50 % от стоимости заложенного имущества;
с суммой кредита от 50 % до 100 % от стоимости заложенного имуще-
ства (такие встречаются чаще всего);
с суммой кредита более 100 % от стоимости заложенного имущества
(частично обеспеченные).
10. По способу предоставления кредита в зависимости от выбранной си-
стемы ипотечного жилищного кредитования:
одноуровневая система ипотечного кредитования (немецкая модель);
двухуровневая система ипотечного кредитования (американская модель)
Далее хотелось бы остановиться на роли ипотечного кредитования в развитии экономики страны и решении социальных проблем. Мировой опыт свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной
.
государственной политики ипотека трансформируется в самофинансируемую
систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Ипотека способна стать катализатором роста рынка
недвижимости и смежных отраслей, поскольку за счет расширения платежеспособного спроса на жилье активизируется новое строительство, увеличивается
выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются
новые архитектурные проекты. Также происходит развитие многих смежных
отраслей экономики, сферы розничной торговли и услуг, увеличивается занятость населения. В качестве примера можно привести восстановление экономик
США после Великой депрессии и Европы после Второй мировой войны. Как
показывает опыт США 1930-х гг., развитие ипотечного кредитования может
стать значимым фактором оживления и последующего роста экономики после
спада и депрессии. Кризис в США были преодолены, в том числе и благодаря
развитию кредитования домовладельцев. С этого, собственно говоря, и начался
«новый курс» президента Рузвельта. Так было не только в США, но и в других
странах, где оздоровление экономики сопровождалось развитием ипотечного
кредитования. В то время развитие системы долгосрочного жилищного ипотеч-
Белоусов А. Л. Правовые основы ипотечного кредитования: учебное пособие. —
Вологда, 2012.
65
ного кредитования стало рассматриваться как важнейшая стратегическая цель,
реализация которой позволяет решить целый комплекс социальноэкономических проблем, связанных с оздоровлением послевоенной экономики
стран, воссозданием разрушенного жилищного фонда, трудоустройством населения, укреплением финансовой и банковской систем, финансированием строительства и связанных с ним смежных отраслей.
Активизация механизмов вовлечения финансовых ресурсов населения в
процессы инвестирования в жилищное строительство позволяет компенсировать отток капитала из страны, что на данный момент является для России достаточно актуальным. Ипотечное кредитование является тем механизмом, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. Большое значение ипотечное кредитование имеет для
повышения эффективности функционирования банковской системы страны.
Этот вид кредитования является одним из самых надежных и проверенных на
практике способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Обеспеченные
кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. В целом, если рассматривать мировой
опыт, то можно отметить, что из механизма разрешения социально значимой
проблемы приобретения собственного жилья населением ипотечное кредитование трансформировалось в самостоятельный сегмент национальной финансовой
системы. Постепенно институт ипотечного кредитования превратился в эффективный механизм аккумуляции и распределения кредитных ресурсов в системе
финансовых потоков.
Сформировавшись в цельную систему, институт ипотечного кредитования при этом имеет определенные различия, вызванные особенностями рефинансирования выданных кредитов. Выделение различных моделей ипотечного
кредитования в мировой практике обусловлено, в первую очередь, различными
подходами к формированию ресурсной базы для выдачи ипотечных кредитов. В
деятельности кредитных организаций, являющихся основными ипотечными
кредиторами, главной проблемой, препятствующей развитию жилищного кредитования, является несоответствие активов и пассивов по срокам и ставкам.
Таким образом, объективной необходимостью является развитие и совершенствование форм рефинансирования ипотечных кредитов, позволяющих ипотечным кредиторам одновременно обеспечивать выдачу долгосрочных кредитов
66
необходимыми финансовыми ресурсами и реструктуризировать активы в соответствии с имеющимися средствами. Формирование названной ресурсной базы
и способов рефинансирования выданных кредитов как раз и является тем критерием, по которому проходит разграничение применяемых моделей ипотечного кредитования. В общем виде на основании названного критерия можно выделить три основных модели ипотечного кредитования, сложившиеся в мировой
практике. Это автономная модель, ограниченно-открытая модель и расширенная модель ипотечного кредитования. Рассмотрим их более подробно:
Автономная модель. Особенностью данной модели является то, что кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке, а основным их источником являются сбережения будущих заемщиков. Примерная схема функционирования при данной модели выглядит следующим образом: для получения ипотечного кредита заемщик должен в течение определенного периода времени
(обычно до 5 лет) вносить в организацию, которая будет его кредитором, денежные средства. Как правило, ему необходимо внести от 30 до 50 % от требуемой суммы для покупки недвижимости. После внесения указанной суммы на
оставшуюся часть средств ему выдается кредит для покупки недвижимости.
Преимуществами данной модели является то, что, во-первых, кредитная организация до предоставления денежных средств может проверить кредитную дисциплину заемщика, так как на протяжении определенного периода времени до выдачи кредита ему необходимо вносить определенные суммы средств в организацию. Во-вторых, за счет того, что кредитные ресурсы не заимствуются на финансовых рынках, ставки по кредитам при данной модели являются, как правило, более низкими и при этом они не зависят от колебаний рыночных цен заемных денег. Недостатком автономной модели можно назвать определенную схожесть с «финансовой пирамидой» — средства, которые накапливают будущие
заемщики, выдаются в качестве кредитов тем, кто пришел ранее, а им кредиты
будут выданы за счет средств будущих членов.
Автономная модель на практике в разных странах имеет свои разновидности. Выделяют организации полностью закрытого типа по принципу, описанному выше (например, строительные сберегательные кассы в Германии). Помимо
этого присутствуют организации относительно закрытого типа, особенностью
которых является то, что кредиты предоставляются не только вкладчикам, а
средства могут накапливать не только заемщики (Великобритания, Франция). И
наконец, в автономной модели могут иметь место организации полностью от-
67
крытого типа, использующие часть средств для выдачи кредитов с финансового
рынка (США).
Ограниченно-открытая модель. Эту модель также называют моделью
универсального банка. Ее особенностью является, то, что, во-первых, ипотечные кредиты банки выдают наравне с осуществлением иных банковских операций (привлечением депозитов, выдачей иных кредитов, предоставлением банковских гарантий и т. д.). Во-вторых, в отличие от расширенной модели ипотечного кредитования, выданные ипотечные кредиты в рамках данной модели
не рефинансируются посредством закладных на вторичном рынке ценных бумаг. Применение данной модели получило распространение как раз в тех странах, где еще не сформирована должным образом инфраструктура рынка ценных
бумаг. Ресурсную базу ипотечного кредитования в данной модели в основном
составляют средства на депозитных счетах различной срочности — от расчетных счетов и счетов до востребования до более длительных по срокам депозитных вкладов физических и юридических лиц. Также это могут быть средства,
привлекаемые на межбанковском рынке.
Преимуществом модели является ее относительная простота и возможность использовать разнообразные кредитные и финансовые инструменты для
хеджирования рисков банка и обеспечения его текущей финансовой устойчивости и надежности.
Недостатком модели является ограниченность ресурсной базы кредитных
организаций по причине невозможности выхода ценных бумаг, обеспеченных
ипотекой на вторичный рынок. В связи с этим основная проблема, возникающая
при использовании данной модели, заключается в необходимости поддержания
текущей ликвидности и также согласовании краткосрочных пассивов и долгосрочных активов, что становится особенно критичным при увеличении доли
ипотечных кредитов в кредитном портфеле банка. В этом случае регулирование
текущей ликвидности банка становится более сложной задачей, которую трудно
решать, опираясь только на собственные ресурсы, а также привлекаемые по депозитам вклады.
Расширенная модель ипотечного кредитования. Использование этой модели позволяет преодолеть те недостатки, которые присущи ограниченнооткрытой модели, а именно, здесь имеется доступ к ресурсам благодаря возможности выхода на вторичный рынок ценных бумаг. Суть данной модели состоит в следующем: банк под каждый выданный ипотечный кредит выпускает
68
ценную бумагу — закладную, которая удостоверяет право ее владельца на по-
109
109
лучение платежей от заемщика по кредиту, а также на залог по этому кредиту
недвижимого имущества, т. е. это ценная бумага, которая выпускается под
обеспечение недвижимым имуществом и приносит ее держателю фиксированный доход
.
Расширенная модель ипотечного кредитования, в зависимости от способа
выпуска ипотечных ценных бумаг, подразделяется на одноуровневую и двухуровневую.
Особенность одноуровневой модели заключается в том, что банк, выдавший кредит, выпускает под этот кредит ценные бумаги облигационного типа и,
в чем и заключается особенность, самостоятельно размещает их на рынке. Инвесторами таких ценных бумаг, как правило, являются другие кредитные организации, страховые организации, пенсионные фонды и частные инвесторы.
Данную модель еще называют немецкой моделью ипотечного кредитования, и
она получила наибольшее распространение в странах Западной Европы.
При двухуровневой модели ипотеки кредитные организации самостоятельно не выходят на финансовый рынок, а перепродают выпущенные ценные
бумаги специальным субъектам, которые являются посредниками на вторичном
ипотечном рынке. Иногда их называют ипотечными агентами. В их качестве
чаще всего выступают либо очень крупные ипотечные банки, либо специально
созданные для этого организации. В России примером такой организации может
являться ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». При
этом в большинстве стран, где применяется двухуровневая модель, в том числе
и в России, инициатива создания специальной ипотечной организации принадлежит государству.
Суть двухуровневой модели заключается в следующем: первичный кредитор (чаще всего банк), выдав ипотечный кредит, выпускает под этот кредит
ценную бумагу, которую продает специализированной ипотечной организации
(ипотечному агенту). Ипотечный агент формирует пулы однородных закладных
и выпускает их на рынок, где их приобретают инвесторы. Этот процесс называется секьюритизацией, т. е. трансформацией ипотечных кредитов в ценные бумаги. Преимуществом для банков при данной схеме является то, что они уводят
Белоусов А. Л. Правовые основы ипотечного кредитования: учебное пособие.
Вологда, 2012.
69
с баланса ипотечные кредиты, соответственно, под них нет необходимости делать резервы. Также банки получают новые источники средств для кредитования. Зарабатывают кредиторы в основном на разнице процентов по выданным
кредитам и проданным закладным, а также на дальнейшем обслуживании заемщиков, так как положение должников при рефинансировании никак не изменяется — платежи они продолжают осуществлять первичным кредиторам. Реализация данной модели возможна при наличии развитого вторичного ипотечного
рынка и соответствующей инфраструктуры.
Наибольшего распространения двухуровневая модель получила в США,
поэтому довольно часто ее называю американской моделью ипотечного кредитования. Однако здесь стоит отметить тот факт, что изначально в США существовала одноуровневая ссудно-сберегательная модель кредитования. Кредиторами при данной модели в США выступали исключительно сберегательные институты. Их функции как кредиторов были закреплены законодательно. Сберегательные институты обязаны были размещать в ипотечные ссуды до 80 % своих активов. Первоначальный взнос по ипотеке в то время составлял от 50 %, в
силу чего для многих американцев она была мало доступна. Однако даже это не
спасло от проблем, вызванных Великой депрессией. Крах фондового рынка, последовавший за ним мировой кризис подорвали традиционную американскую
систему ипотечного кредитования. Рост безработицы и процентных ставок привели к массовому банкротству заемщиков. В банковской системе наступил острый кризис ликвидности, по причине которого более трети банков оказались
банкротами и прежняя система ипотечного кредитования была разрушена.
Для восстановления системы ипотечного кредитования, а также для преодоления острых социальных и экономических проблем, основной из которых
являлась массовая безработица, правительство президента Рузвельта предпринимает ряд мер по перестройке системы ипотечного кредитования. В 1934 г. создается Федеральная жилищная администрация, основной целью которой стала
разработка стандартов кредитования и рефинансирование первичных кредиторов. В последующие годы были образованы четыре крупнейших ипотечных
агентства — Фэнни Мэй, АДВ, Дженни Мэй и Фрэди Мак. Итогом этих мер
явилось формирование мощной двухуровневой системы ипотечного жилищного
кредитования, которая успешно функционировала до кризиса 2007 г.
В качестве вывода можно отметить, что применение той или иной модели
ипотечного кредитования обусловлено выбором в первую очередь источников
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]