Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости. Лекция
.pdf
Часть 8.
Особенности оценки и налогообложения недвижимости в развитых странах
Во многих странах мира при массовой оценке одновременно с земельным участком оценивается и объект недвижимости, расположенный на этом земельном участке.1
Специалисты считают такой способ оценки недвижимости перспективным и для нашей страны. Соответственно, вместо действующих в настоящее время в России земельного и имущественных налогов будет введен налог на недвижимость.
В Великобритании имущество, которое используется для предпринимательской деятельности, облагается единым налогом, кроме того, органами местного самоуправления взимается налог на недвижимость физических лиц. Налогооблагаемой базой выступает прогнозируемая сумма годовой арендной платы на недвижимое имущество производственного или непроизводственного назначения, включая землю. Налог уплачивается либо 1 раз в год, либо ежемесячно. Он полностью зачисляется в местный бюджет и за счет высокой ставки составляет практически треть поступлений его доходной части. Налогооблагаемая база определяется каждые десять лет на основе оценки стоимости недвижимого имущества, которая определяется как предполагаемая сумма годового дохода от сдачи имущества в аренду. Используется переменная ставка, определяемая исходя из прогнозируемых на следующий год финансовых расходов муниципалитета и общей стоимости имущества, находящегося на его территории. Своевременно уплаченный налог на недвижимость, которая используется для торговли, бизнеса и иной профессиональной деятельности, является основанием корректировки для налога на доходы компаний.
Во Франции взимаются три вида налога на недвижимость: налог на застроенные участки; налог на незастроенные участки; налог на жилье.
1 Волович Н. В. Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 1.
51
Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости
Налог на застроенные участки исчисляется на основе коэффициентов, устанавливаемых ежегодно органами местного самоуправления, к половине стоимости условной арендной платы, определяемой местным земельным реестром.
Налог на незастроенные участки определяется исходя из стоимости условной арендной платы (80 % от арендной платы застроенного участка) и коэффициентов, устанавливаемых органами местного самоуправления на основе земельного кадастра.
Налог на жилье является местным и оплачивается жильцом ежегодно. Сумма налога исчисляется исходя из стоимости условной арендной платы за жилье, определенной местным земельным реестром, и коэффициентов, устанавливаемых органами местного самоуправления. Органы местного самоуправления определяют ставку налогов на недвижимость исходя из прогнозируемых расходов бюджета, величины имеющейся налоговой базы и законодательно установленного максимума. Не подлежит налогообложению государственная собственность, участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования, а также здания вне черты города. Льготами при уплате налога на недвижимость пользуются физические лица старше 75 лет и лица, получающие пособия по инвалидности.
ВГермании налог на недвижимое имущество (коммерческого и некоммерческого использования) устанавливается ежегодно органами местного самоуправления исходя из имеющейся налоговой базы, общей федеральной ставки налога и местного коэффициента. Объектами налогообложения выступают сельскохозяйственное и лесохозяйственное имущество, земельные владения, имущество предприятий и другое имущество. Данные о земельных участках хранятся в двух государственных реестрах. Государственные предприятия, религиозные учреждения освобождаются от уплаты налога на недвижимость.
ВДании, Нидерландах и Испании объектами налогообложения являются земля и здания.
ВДании действуют три налога: 1) местный налог на недвижимость;
2)окружной налог на недвижимость; 3) местный налог на недвижимость, которая используется в коммерческих целях юридическими лицами.
Налогооблагаемая база местных и окружных налогов на недвижимость — земля, а для недвижимости, используемой в коммерческих целях, — стоимость зданий и сооружений. Ставки налога на недвижимость ограничиваются законодательно на государственном уровне. Льготы по налогу относятся только к объектам недвижимости.
52
Часть 8. Особенности оценки и налогообложения недвижимости в развитых странах
ВНидерландах налог на недвижимость ежегодно устанавливается муниципалитетами. Органы местного самоуправления имеют полномочия по выбору размеров ставок, которые они определяют исходя из прогнозируемых расходов бюджета и величины имеющейся базы. База налогообложения устанавливается на основании государственной оценки. Налог состоит из двух частей, одну часть уплачивает владелец недвижимости, вторую — ее пользователь. Если владелец и пользователь являются одним лицом, то он уплачивает обе части налога. Новостройки на период строительства здания освобождаются от налога на недвижимость.
ВИспании налог на недвижимость взимается ежегодно органами местного самоуправления. Налогом на недвижимость облагаются земельные участки и здания исходя из их кадастровой стоимости, которая устанавливается государственными структурами каждые восемь лет с учетом изменения рыночной стоимости земли и сооружений. Ставки регулируются органами местного самоуправлениями. Уплата налога на недвижимость служит основой корректировки налога на доходы компаний и налога на доходы физических лиц.
ВИталии при начислении налога на владение землей отдельно учитываются земли сельскохозяйственного назначения. Налог на строения начисляется только на жилые объекты (городские дома и дачи). Ставка налога на недвижимость, находящуюся в пользовании владельца, устанавливается на основе тарифов. База налога на недвижимость, находящуюся в аренде, определяется исходя из договора аренды и представляет собой сумму арендной платы за год. Регулирование размера земельной ренты осуществляется на основе кадастровых реестров. Кадастровая стоимость пересматривается каждые десять лет.
ВШвеции действует государственный налог на недвижимость с фиксированными ставками, который взимается с любых видов недвижимости, используемой как для проживания, так и в коммерческих и производственных целях. Базой налогообложения выступает оценочная стоимость имущества на дату на два года раньше, чем соответствующий налоговый год. Льготы по налогу на недвижимость предоставляются собственникам новых жилых помещений. Кроме того, уплаченный налог на недвижимость может служить основой корректировки налога на доходы компаний.
Особенностью налогообложения недвижимости в США и Канаде является то, что налогооблагаемой базой выступает рыночная стоимость имущества, которая определяется коммерческими организациями ежегодно.
53
Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости
Таким образом, можно сделать следующие выводы:
1)практически во всех странах существует налог на недвижимость, который является местным налогом и одним из самых существенных собственных источников наполнения местных бюджетов;
2)в каждой стране сложились особые условия сбора налога на недвижимость, касающиеся налоговой базы, ставок, статуса плательщика (юридическое или физическое лицо) и системы льготирования плательщиков;
3)при определении базы налогообложения используется рыночная налоговая, капитальная, остаточная, инвентаризационная стоимости. Для определения стоимости объекта применяется массовая оценка с использованием стандартных процедур. Налогооблагаемая база определяется различными органами, к которым относятся фискальные органы, государственный реестр недвижимости, муниципалитеты и коммерческие организации;
4)льготы предоставляются как по целевому назначению объектов недвижимости (муниципальная собственность, объекты социальнокультурного назначения и т. п.), так и по категориям налогоплательщиков (социально незащищенные слои и т. п.).
Результаты проведенного анализа опыта налогообложения за рубежом после соответствующей адаптации могут быть использованы при разработке и совершенствовании системы оценки и налогообложения недвижимости в Российской Федерации.
Вместе с тем, в начале 2000 х в России сформировалось упрощенное представление о возможности быстрого перехода на единый налог на недвижимость на основе рыночной стоимости.
При этом до настоящего времени нет системной информации как
осамих объектах недвижимости, так и о совершаемых сделках, а рынок недвижимости находится еще только в стадии своего институционального формирования.
Кроме того, не решены следующие проблемы методологического характера, например: рассмотрение земельного участка должно проводится без учета частных обременений права собственности (соглашений между частными лицами) на него в виде договоров аренды, частных сервитутов, ипотеки и т. п. как фактически заключенных, так возможных к заключению в будущем; земельный участок должен рассматриваться в единстве с другими земельными участками, входящими в имущественный комплекс (наличие устойчивой производственно-технологической
54
Часть 8. Особенности оценки и налогообложения недвижимости в развитых странах
и экономической связи с другими земельными участками комплекса); экологическое состояние земельного участка (затраты на освобождение от прошлого экологического ущерба с учетом требуемого времени на данные работы) должно учитываться в рамках определения наиболее эффективного использования, отличного от фактического использования. При определении рыночной стоимости на основе фактического использования возможные затраты на освобождение от экологического ущерба не должны учитываться, если возможно продолжение такого вида использования; исходя из принципов недопущения двойного имущественного налогообложения единого объекта недвижимости в случае вхождения объектов системы инженерно-транспортной инфраструктуры в состав находящихся на земельном участке других объектов недвижимости (элементов имущественного комплекса), и являющихся налоговой базой налогов на имущество организаций или физических лиц, такие улучшения земельного участка должны оцениваться именно в составе данных объектов, а не как элемент условно свободного земельного участка.
Переход к налогу на недвижимость потребует совершенствования правового регулирования оценочной деятельности и осуществления мероприятий организационного характера: (1) формирование полного, достоверного и актуального Единого государственного реестра недвижимости; (2) проведение и актуализация кадастровой оценки всех объектов недвижимого имущества; (3) обеспечение эффективного обмена данными об объектах недвижимости между органами государственной власти и местного самоуправления, налоговыми органами и органом регистрации прав в целях актуализации на постоянной основе информации об объектах недвижимого имущества; (4) разработка эффективной политики налогообложения.
Заключение
Всвязи с введением с 1 января 2017 г. ФЗ «О государственной кадастровой оценке недвижимости» необходимо решить ряд проблем правового регулирования, методического обеспечения и организационного характера.
Так, одной из главных проблем в сфере государственной кадастровой оценки недвижимости в настоящее время остается отсутствие необходимых сведений об объектах недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, или ненадлежащее качество этих сведений. Так, например, по данным Росреестра, размещенным на официальном сайте https://rosreestr. ru/site/, в базе данных содержится только 51 % сведений с координатным описанием местоположения границ земельных участков, их площадей.
Это связано с тем, что принятый в настоящее время способ формирования сведений Единого государственного реестра недвижимости основан на заявительном принципе.
Выявленные на сегодняшний день недостатки и неточности кадастровой информации оказывают также отрицательный эффект при использовании данной информации в целях управления недвижимостью. Ошибки в кадастровой стоимости влекут за собой ошибки при расчете земельного налога, налога на имущество физических и юридических лиц, арендных платежей, прогнозировании налогооблагаемой базы и т. д.
Таким образом, особенно важно решить вопросы, связанные с процессом формирования актуальных баз данных Единого государственного реестра недвижимости.
Одним из инструментов, который предполагается использовать в этих целях в настоящее время, является проведение кадастровых работ в массовом порядке за счет бюджетных источников.
Всвязи с вышеизложенным в законодательство о кадастровой деятельности введен новый механизм, в соответствии с которым кадастровые работы будут проводиться кадастровыми инженерами не только точечно, по каждому отдельному земельному участку или иному объекту
56
Заключение
недвижимости, но и комплексно (за счет бюджетных источников) в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории одного или нескольких смежных кадастровых кварталов.
Комплексные кадастровые работы предусмотрено провести в отношении: земельных участков, кадастровые сведения о которых не соответствуют установленным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков; земельных участков, занятых зданиями или сооружениями, площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории; зданий, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, права на которые зарегистрированы в установленном порядке.
Врезультате выполнения комплексных кадастровых работ будет подготавливаться карта-план территории, содержащая необходимые для кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ.
Вслучае бюджетного финансирования комплексных кадастровых работ в требуемых объемах можно прогнозировать упрощение процедуры предоставления земельных участков, в том числе для строительства, повышение эффективности управления территориями и распоряжения земельными ресурсами, расширение налоговой базы местных бюджетов, более широкое вовлечение в гражданский оборот новых объектов недвижимости.
ВЕдином государственном реестре недвижимости содержатся дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе: категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок.
Вид разрешенного использования непосредственно влияет на кадастровую и рыночную стоимость земельного участка, а также на размер ставки налога на землю.
Однако в нормативных правовых актах Российской Федерации нет четкого определения термина «разрешенное использование земли», или «вид разрешенного использования земли (земельного участка)», хотя данные понятия, наряду с категориями земель по целевому назначению
57
Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости
и территориальными зонами, являются одними из определяющих при установлении правого режима земельного участка. Такой вывод можно сделать исходя из положений п. 8 ст. 1 и п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ.
Кроме того, на протяжении многих лет в Российской Федерации не существовало и единого классификатора видов разрешенного использования земельных участков, который бы имел общефедеральное значение.
На практике виды разрешенного использования вводились в соответствии с правилами землепользования и застройки и градостроительными регламентами, утвержденными нормативными правовыми актами органов государственной власти местного самоуправления.
Первый такой перечень для земель населенных пунктов был введен приказом Минэкономразвития РФ № 39 от 15.02.2007 г. «Об утверждении Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».
Норма, согласно которой виды разрешенного использования определяются в соответствии с единым классификатором, была введена
вЗемельный кодекс Российской Федерации в 2010 г.
Внастоящее время конкретный и исчерпывающий перечень видов разрешенного использования земельных участков содержится в едином классификаторе, который был утвержден приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
Однако действующая в нормативных правовых документах терминология не позволяет однозначно в целях проведения кадастровой оценки определить вид разрешенного использования земельного участка.
Кроме того, дополнительных сведений об объектах недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, недостаточно для проведения корректной оценки объекта оценки.
Вышеуказанные факторы приводят к существенному искажению налогооблагаемой базы для исчисления земельного налога и налога на имущество физических лиц и организаций, многочисленным судебным разбирательствам в сфере оценки недвижимого имущества.
Рекомендуемая литература
Нормативно-правовые акты
Гражданский кодекс Российской Федерации (с послед. доп. и изм.). Земельный кодекс Российской Федерации (с послед. доп. и изм.). Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 ФЗ «Об оценочной дея-
тельности в Российской Федерации» (с послед. доп. и изм.). Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218 ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости».
Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 г. № 237 ФЗ (с послед. доп. и изм.).
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 5 августа 2000 г. № 117 ФЗ.
Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. «О некоторых вопросах. возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Основная литература
Беликов Е. Г. Налогообложение имущества физических лиц в свете введения в действие главы 32 НК // Налоги. 2015. № 3.
Бойко А. Ю. Что же такое кадастровая оценка и почему результаты многих не устраивают // Бюллетень RWAY. 2015.
Бурмакина Н. И. Основные направления совершенствования учетнорегистрационной системы недвижимости в России // Недвижимость. Экономика. Управление. 2016. № 1.
Бурмакина Н. И. Судебная практика в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости // Российское правосудие. 2016. № 3 (119).
59
Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости
Волович Н. В. Кадастровая оценка недвижимости: тупик или новые перспективы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 1.
Голодовав Ж. Г., Рачинская Ю. С. Налогообложение недвижимого имущества физических лиц стран СНГ // Международный бухгалтерский учет. 2014. № 37.
Грабовский С. В., Иголки М. В. К проекту закона о кадастровой оценке // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 11.
Зыкова Т. Недобросовестных оценщиков имущества выгонят из профессии на три года. URL: https://rg.ru/2016/05/22/nedobrosovestnyh- ocenshchikov-imushchestva-otstraniat-ot-raboty. html.
Зыкова Т. Проводить кадастровые работы смогут только профессионалы. URL: https://rg.ru/2016/06/30/provodit-kadastrovuiu-ocenku-smogut- tolko-professionaly. html.
Иваненко Д. Е. Аспекты кадастровой оценки недвижимости: институциональный опыт зарубежных стран // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 1.
Каминский А. В. Рубикон оценочной деятельности // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 4.
Климовский Р. В. Усложнение системы налогового права России // Налоги. 2015. № 1.
Клюшниченко В. Н., Мушич Ю. Н. Кадастр недвижимости: Учеб. пособ. Новосибирск, 2014.
Козин П. А., Кузнецов Д. Д. Оспаривание кадастровой стоимости: спор хозяйствующих субъектов или инструмент совершенствования оценочной деятельности // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 12.
Кротов С. М. Принципы ведения реестра прав на недвижимость в Германии, Австрии и Швейцарии // Закон. 2012. № 3.
Ламберт Д. А. Особенности проведения кадастровой оценки земель в России // Матер. IX Междунар. науч. конгр. «Интерэкспо ГЕО-Си- бирь-2013» (15–26 апреля 2013 г.). Новосибирск, 2013.
Лобанова Е. И. Современное состояние налогообложения недвижимости в РФ: проблемы и перспективы // Матер. IX Междунар. науч. конгр. «Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2013» (15–26 апреля 2013 г.). Новосибирск, 2013.
Миллер Н. В. Теоретические аспекты налогообложения недвижимости // Вестник Омского университета. 2011. № 4.
60