Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости. Лекция

Часть 4. Стандарты оценки

Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

ФСО № 4 вводит такое понятие, как массовая оценка недвижимости —

процесс определения стоимости при группировке объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки (в соответствии с ФСО № 4) включает следующие этапы:

•заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего зада ние на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подле жащих оценке;

•сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; определение ценообразующих факторов объектов оценки;

•сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки; груп пировка объектов оценки; сбор рыночной информации;

•построение модели оценки; анализ качества модели оценки; расчет кадастро вой стоимости; составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и обязательно должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования (в том числе, зонированием) территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

21

Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок

ипредложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

ФСО№ 5 устанавливает порядок проведения экспертизы отчетов об оценке, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (Приказ Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года № 328).

ФСО№ 6 устанавливает требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (Приказ Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 года № 628).

ФСО № 7, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3,

иявляется обязательным к применению при оценке недвижимости. ФСО № 7 не применяется при оценке подлежащих государственной

регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

Оценке на основании ФСО № 7 подлежат: земельные участки (застроенные и незастроенные, их части); объекты капитального строительства, их части; жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству; доли в праве на объект недвижимости.

В соответствии с ФСО № 7 для задания на проведение оценки такого объекта недвижимости установлен ряд дополнений к общему правилу: состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии); характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика

22

Часть 4. Стандарты оценки

документы, содержащие такие характеристики; права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

При этом в определенных случаях значение может иметь не только стоимость объекта недвижимости, но и иные расчетные величины.

Так, в зависимости от цели проведения оценки в задании на оценку могут быть ука заны иные расчетные величины, подлежащие установлению, например, арендная плата, затраты на создание, восстановление или замещение, убытки, затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка.

Для оценки объекта недвижимости предусмотрен обязательный его осмотр оценщиком. При этом осмотр должен быть произведен в наиболее близкий к дате оценки период. Определенный период времени,

вкоторый должен быть произведен осмотр, может быть зафиксирован

взадании на оценку. В случае отсутствия особых указаний осмотр производится по общим правилам федерального стандарта. Следует отметить, что осмотр может и не производиться при наличии объективных причин, которые отмечаются в отчете. Например, если проводится ретроспективная оценка либо оценка имущества, которого уже нет. Отсутствие осмотра может вызвать необходимость установления дополнительных допущений и ограничений, информация о которых также фиксируется в отчете. Однако отсутствие необходимости в осмотре должно быть мотивировано оценщиком.

Согласно правилам, установленным для оценки недвижимости, оценщик должен применять все существующие подходы. Однако мотивированный отказ от использования того или иного подхода может иметь место.

Потребность в оценке того или иного объекта недвижимости может возникнуть, например, в следующих случаях.

1.При совершении сделок купли-продажи. По общему правилу продавец вправе самостоятельно определить стоимость недвижимого имущества, подлежащего продаже1. Привлечение независимого оценщика для определения цены недвижимости в данном случае не является обязательным, однако нередко встречается в практике. Обращение к оценщику происходит на стадии переговоров покупателя и продавца.

Подготовленный оценщиком отчет об оценке недвижимости не только помогает достигнуть консенсуса сторонам сделки, но и является документом, подтверждающим факт продажи объекта по рыночной стоимости, и может иметь решающее значение при попытках оспаривания такой

1 Если в сделке не участвует государственное или муниципальное имущество.

23

Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости

сделки по основаниям необоснованной цены1 либо при возникновении споров с налоговыми органами.

Пунктом 3 ст. 40 Налогового кодекса РФ установлено: когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону по вышения или в сторону понижения более чем на 20 % от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивиро ванное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.

В связи с этим качественный отчет будет весомым аргументом в пользу налогоплательщика.

2. При сдаче недвижимости в аренду. Величина арендных платежей устанавливается, как правило, арендодателем по своему усмотрению (за исключением сделок с государственным и муниципальным имуществом). Однако стороны могут прибегнуть к привлечению независимого оценщика: арендодатель для получения сведений о наиболее выгодной величине арендной платы, арендатор — для получения информации о реальной ситуации на рынке.

3. При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал предприятия. Доля в уставном капитале может быть оплачена как денежными средствами, так и имуществом, в том числе недвижимым. Учредителя, который осуществляет вклад посредством его оплаты недвижимостью, прежде всего, интересует вопрос о том, какую долю впоследствии он получит. Для этого необходимо знать, какова стоимость вносимого им имущества.

Денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества должна быть проведена независимым оценщиком.

Участники хозяйственного общества не вправе определять денежную оценку неде нежного вклада в размере, превышающем сумму оценки, определенную независимым оценщиком (п. 2 ст. 66.2 ГК РФ).

При оценке недвижимости, вносимой в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, независимость оценщика гарантирует установленная гражданским законодательством ответственность за заведомое завышение стоимости имущества.

Так, оценщик и участники общества в случае недостаточности имущества общества солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах

1 Например, по основаниям п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

24

Часть 4. Стандарты оценки

суммы, на которую завышена оценка имущества, внесенного в уставный капитал,

втечение пяти лет с момента государственной регистрации общества или внесения

вустав общества соответствующих изменений (ст. 66.2 ГК РФ).

4.При необходимости определения суммы страхового обеспечения. Согласно п. 2 ст. 10 Закона РФ от 27.11. 1992 г. № 4015–1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» при осуществлении страхования имущества страховая сумма не может превышать его действительную стоимость (страховую стоимость) на момент заключения договора страхования. В соответствии с п. 2 ст. 947 ГК РФ для имущества — это его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования. Поскольку в ст. 7 ФЗ об оценочной деятельности указано, что при использовании в нормативном правовом акте термина «действительная стоимость» установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта, то оценщик, проводя независимую оценку для целей страхования, устанавливает именно рыночную стоимость объекта недвижимости.

Приведенный перечень ситуаций, в которых возникает потребность

впроведении оценки недвижимости, не является исчерпывающим. Это лишь некоторые случаи, в которых участники правоотношений прибегают к услугам независимых оценщиков. Как было отмечено выше, в ФЗ об оценочной деятельности приведены случаи, при которых оценка недвижимости является обязательной. Например, оценщик привлекается в обязательном

порядке при проведении сделок в отношении государственного и муниципального иму щества (ст. 5 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

ФСО № 8 содержит требования к проведению оценки акций, паев в паевых фондах производственных кооперативов, долей в уставном (складочном) капитале. Оценка имущественного комплекса организации или его части как обособленного имущества действующего бизнеса также проводится в соответствии с требованиями ФСО № 8 (Приказ Минэкономразвития России от 1 июня 2015 года № 326).

Бизнес — предпринимательская деятельность организации, направленная на извлечение экономических выгод (п. 2 ФСО № 8).

При определении стоимости бизнеса определяется наиболее вероятная расчетная величина, являющаяся денежным выражением экономических выгод от предпринимательской деятельности организаций.

25

Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости

Инновационные положения ФСО № 8: впервые в российском нормативном документе дано понятие категории «бизнес» (п. 2); указывается на возможность использования в качестве результата сравнительного подхода ценовой информации о предыдущих сделках с акциями, паями, долями в уставном (складочном) капитале имущественным комплексом организации, ведущей бизнес (п. 10); указывается на приоритет применения доходного подхода для целей оценки бизнеса и на ограниченность применения затратного подхода для целей оценки стоимости бизнеса (п. 11); указывается на необходимость выделения в составе активов организации специализированных активов и необходимость проверки их стоимости на наличие экономического устаревания (п. 11.3 а).

Оценка имущественных комплексов является одним из важнейших направлений в оценочной деятельности. Главное отличие оценки имущественных комплексов от оценки бизнеса — абстрагирование от текущего использования оцениваемого имущества и текущего финансового состояния его собственника (пользователя).

Если при оценке бизнеса важны показатели деятельности рассматриваемой организации за предшествующие периоды, важны не только объём выпуска и реализации продукции, но и сложившаяся в данной организации себестоимость продукции (работ, услуг), а также состояние дебиторской и кредиторской задолженности, то при оценке имущественного комплекса показатели дебиторской и кредиторской задолженности не используются, а показатели выпуска, реализации и себестоимости используются только как ориентиры.

Оценщик должен исходить из наилучшего и наиболее эффективного исполь зования рассматриваемого имущественного комплекса.

Для инвестора стоимость отдельных составляющих имущественного комплекса не имеет значения, ему важна главным образом общая стоимость комплекса, однако для целей регистрации прав на имущество, внесения его в уставные капиталы предприятий, постановки на баланс, купли-продажи важно, чтобы была выявлена стоимость каждой составляющей имущественного комплекса: зданий, сооружений, машин и оборудования, транспортных средств и т. д.

26

Часть 4. Стандарты оценки

Данная задача практически не разрешима без использования результатов оценки имущественного комплекса иными методами: методами затратного подхода и подхода сравнительного анализа продаж. На практике возможен следующий вариант определения стоимости отдельных составляющих имущественного комплекса, эквивалентной в сумме стоимости всего комплекса как единого целого.

Как показывает практика оценочной деятельности, наиболее востребована оценка имущественного комплекса предприятия в следующих случаях:

1)купли-продажи, сдачи в аренду имущественного комплекса либо его части. Оценка позволяет определить наиболее вероятную рыночную стоимость основных средств на дату проведения сделки;

2)обеспечения в качестве залога. Банки более охотно кредитуют предприятия под залог основных средств. Отчет об оценке рыночной стоимости вносимого в залог имущественного комплекса — обязательное условие при получении кредита;

3)внесения в уставной капитал имущественных вкладов учредителей. Законодательством установлены обязательность оценки неденежного вклада независимым оценщиком на сумму более двухсот МРОТ;

4)для принятия управленческих и инвестиционных решений; при разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

5)переоценки недвижимости для оптимизации налогообложения; при страховании;

6)при решении имущественных споров в судебном порядке.

ФСО № 9 является обязательным к применению при оценке объектов оценки для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования (Приказ Минэкономразвития России от 1 июня 2015 года № 327).

При определении стоимости в целях залога определяется рыночная стоимость. При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная и (или) ликвидационная стоимости.

При оценке имущества, связанного общим функциональным назначением (далее — комплекс имущества), необходимо проведение анализа возможности независимого функционирования и реализации имущества отдельно от иных активов, входящих в состав комплекса имущества. При оценке имущества, являющегося частью комплекса имущества, исходя из допущения, что реализация данного имущества будет проводиться в составе комплекса имущества, стоимость объекта оценки определяется как часть в стоимости комплекса имущества, приходящаяся

27

Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости

на оцениваемое имущество при реализации всего комплекса имущества. Данное допущение указывается в задании на оценку.

Стоимость специализированного имущества — имущество, которое не может быть продано отдельно от всего комплекса имущества, частью которого оно является, в силу уникальности, обусловленной специализированным характером, назначением, конструкцией, конфигурацией, составом, размером, местоположением или другими свойствами, определяется как часть в стоимости комплекса имущества (п. 7 ФСО № 9).

Отчет об оценке должен содержать (п. 8 ФСО № 9): стоимость (стоимости) объекта оценки (рыночная, инвестиционная, ликвидационная); иные расчетные величины, выводы и рекомендации, подготовленные оценщиком в соответствии с заданием на оценку.

Выводы о ликвидности объекта оценки в обязательном порядке указываются в отчете, но не рассматриваются как результат оценки.

В качестве характеристики ликвидности объекта оценки в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. В случае оценки специализированного имущества как части комплекса имущества ликвидность такого имущества может быть определена как ликвидность комплекса имущества, составной частью которого оно является. Данное допущение указывается в задании на оценку и отчете об оценке. При определении ликвидности объекта оценки оценщик должен обосновать сделанные выводы приведением результатов анализа существенных факторов, влияющих на ликвидность объекта.

При определении ликвидационной стоимости в качестве фактора вынужденной продажи объекта оценки и при выборе срока экспозиции следует рассматривать условия реализации объекта оценки, соответствующие процедурам обращения взыскания на предмет залога, установленным действующим на дату оценки законодательством или предусмотренным договором. На основе имеющейся информации об объекте оценки могут быть выбраны иные факторы вынужденной продажи и предполагаемые допущения в сроке экспозиции объекта на открытом рынке. Такие факторы и допущения подлежат обоснованию и в обязательном порядке указываются в отчете об оценке. При оценке объектов, предполагаемых

28

Часть 5.

Нормативно-правовое регулирование государственной кадастровой оценки земель

Встатье 65 Земельного кодекса РФ установлено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся

вгосударственной или муниципальной собственности.

Встатье 66 Земельного кодекса РФ установлено, что для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Правила, установленные Правительством России, определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза

в3 года (в городах федерального значения — не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением проведения внеочередной государственной кадастровой оценки.

Указанный срок определяется со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости до дня принятия акта об утверждении следующих результатов определения кадастровой стоимости.

30