Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости. Лекция
.pdf
Часть 6. Методическое обеспечение государственной кадастровой и рыночной оценки недвижимости
№ 445), а также для садоводческих, огороднических и дачных объединений (приказ Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307).
Определение кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения предполагает следующую последовательность действий: группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения; определение удельных показателей кадастровой стоимости земель (далее УПКСЗ) для видов использования земель каждой группы; расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального назначения.
Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов осуществляется в следующем порядке: определение перечня земельных участков; кластеризация земельных участков; определение эталонного земельного участка для каждого из кластеров земельных участков; определение рыночной стоимости эталонных земельных участков; определение кадастровой стоимости земельных участков.
В соответствии с вышеуказанными методическими рекомендациями в случаях наличия рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специ ального назначения, а также земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий и объектов, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, кадастровая стоимость указанных земельных участков устанавливается в процентах от их рыночной стоимости
Для определения кадастровой стоимости земельные участки в составе земель водного фонда выделяются в следующие группы.
1 группа — включает земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2 группа — включает земельные участки, занятые: обособленными водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; сооружениями, предназначенными для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружениями (дамбами), ограждающими хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройствами от размывов на каналах, а также другими сооружениями, предназначенными для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления
41
Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости
полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.
3 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений
ииных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые: объектами водоснабжения; объектами рыбного и охотничьего хозяйства; гидротехническими сооружениями (за исключением сооружений, предназначенных для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружений (дамб), ограждающих хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройств от размывов на каналах, а также других сооружений, предназначенных для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов); водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами.
4 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений
ииных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые древеснокустарниковой или иной растительностью.
5 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений
ииных водохозяйственных сооружений и объектов, предоставленные садоводческим, огородническим и дачным объединениям.
6 группа — включает земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений
ииных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами рекреации.
Вметодических рекомендациях установлены особенности расчета кадастровой стоимости в зависимости от группы.
Так, например, кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе, устанавливается в размере 100 % от их рыночной стоимости.
Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется в следующем порядке: определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков,
42
Часть 6. Методическое обеспечение государственной кадастровой и рыночной оценки недвижимости
отнесенных ко второй группе; расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе.
Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах административного района устанавливаются исходя из среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения в пределах территории того же административного района.
Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных ко второй группе, определяется путем умножения удельных показателей кадастровой стоимости указанных земельных участков на их площадь.
Оценка земель лесного фонда производится аналогично тому, как производится оценка любой другой земли, — без учета имеющихся на оцениваемом участке улучшений (зданий, сооружений и другого), которые имеют самостоятельную оценку. Такой подход обеспечивает возможность сравнения ценности отдельных участков земли с учетом их природных свойств, местоположения и способа использования. Оценка лесных земель производится с учетом многофункциональной роли лесов.
Величина кадастровой стоимости отдельных участков лесных земель равного размера, равного качества, местоположения и целевого назначения будет одинаковой независимо от того, имеются или отсутствуют в момент проведения оценочных работ на земельных участках лесные насаждения, так как последние оцениваются отдельно.
Кадастровая стоимость участка лесных земель численно равна капитализированной ренте, которая может быть получена при выращивании на нем эталонных лесных насаждений, начиная с момента проведения кадастровой оценки и в продолжение бесконечно длительного периода времени. Кадастровая стоимость лесных земель (капитализированная рента) определяется как разница между суммарным валовым капитализированным доходом от всех видов лесопользования и капитализированными расходами лесного хозяйства по лесовосстановлению 1 га леса.
Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначении определяется в границах земель следующих видов использования:
1) пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных,
43
Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости
антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности;
2)малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса;
3)занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
4)занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности;
5)на которых располагаются леса;
6)прочие земли, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками.
Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующем порядке: формирование перечня земельных участков; определение удельных показателей кадастровой стоимости земель; расчет кадастровой стоимости земельных участков.
Удельные показатели кадастровой стоимости определяются с учетом ценности и, соответственно, доходности земель.
Так, например, удельные показатели кадастровой стоимости земель шестого вида использования устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, указанных в первом виде использования.
Земельный участок садоводческого объединения — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).
Земельный участок огороднического объединения — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории).
Земельный участок дачного объединения — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом
44
Часть 6. Методическое обеспечение государственной кадастровой и рыночной оценки недвижимости
возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).
Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке: кластеризация объединений; определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения с учетом особенностей их целевого назначения; определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.
Отдельным приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222 утверждены методические указания по определению кадастровой стоимости образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования земель и уточнения площади земельного участка.
Приказом Минэкономразвития России от 3 ноября 2006 г. № 358 были утверждены Методические рекомендации по определению кадастровой
стоимости объектов недвижимости жилого и нежилого фонда для целей налогообложения.
Объекты оценки жилого фонда: индивидуальные жилые дома, их части, комнаты в индивидуальном жилом доме; квартиры, части квартир, комнат; вышеуказанные объекты, строительство которых не завершено.
Приказом Минэкономразвития России от 7 июня 2016 г. № 358 были утверждены Методические рекомендации о государственной кадастровой оценке.
Методические указания применяются с 1 ноября 2016 г. для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости (в том числе зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов).
Кроме того, Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113 утвержден Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.
Часть 7.
Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости
В соответствии с ФЗ «О государственной кадастровой оценке»(ст. 21):
«Бюджетные учреждения, осуществившие определение кадастровой стоимости, рас сматривают обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении када стровой стоимости».
С обращением об исправлении технических и (или) методологических ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в бюджетное учреждение вправе обратиться юридические лица и физические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.
Для обращения в суд предварительное обращение в Комиссию по рассмо трению споров о результатах определения кадастровой стоимости не яв ляется обязательным.
Порядок работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости установлен Минэкономразвития России. (Приказ Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263). Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой
46
Часть 7. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости
стоимости создается органом регистрации прав при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.
В соответствии с ФЗ «О государственной кадастровой оценке» комиссия в течение 3 х рабочих дней со дня принятия заявления об оспаривании направляет отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, в бюджетное учреждение (ст. 22 п. 11).
Лица, осуществившие определение кадастровой и рыночной стоимости, представляют пояснения для их рассмотрения на заседании комиссии, а также приглашаются для участия в заседании комиссии.
Комиссия в течение 7 рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости, результаты определения кадастровой стоимости которого оспариваются (ст. 22 п. 13).
Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может превышать 30 дней со дня его поступления (ст. 22 п. 14). Решение комиссии может быть оспорено в суде. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.
Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном ФЗ об оценке.
Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления следующих требований (ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»): об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе, об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки; об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.
47
Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости
К заявлению об оспаривании прилагаются: (1) выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; (2) копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; (3) отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
Правоотношения, связанные с государственной кадастровой оценкой недвижимости, охватывают очень широкий круг лиц и являются комплексными, так как регулируются нормами многих федеральных законодательных актов, а не только законодательством об оценочной деятельности.
Поэтому дела о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости — это не только новые для судов общей юрисдикции категории дел, но и сложные дела, так как их рассмотрение требует использования специальных знаний соответствующих субъектов, которые владеют этими специальными знаниями.
С учетом вышеизложенного, а также в связи с развитием гражданскоправового и административного судопроизводства возникла необходимость обеспечения единообразного применения судами законодательства, регулирующего данную группу правоотношений.
Врезультате 30 июня 2015 г. было принято Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее Постановление Пленума № 28 от 30.06. 2015 г.)1.
ВПостановлении Пленума № 28 от 30.06. 2015 г. были перечислены основные требования, которые могут быть предъявлены в рамках указанной категории дел, в частности, появилась возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости совместно с оспариванием нормативных правовых актов, утвердивших результаты кадастровой оценки.
ВПостановлении Пленума № 28 от 30.06.2015 г. (п. 6) был определен круг лиц, которые могут обратиться с заявлением о пересмотре
1 См. подробнее: Бурмакина Н. И. Судебная практика в сфере государственной кадастровой оценки объектов недвижимости // Российское правосудие. 2016. № 3 (119). С. 99–111.
48
Часть 7. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости
кадастровой стоимости. В данный момент нет ограничений, препятствующих арендаторам объектов недвижимости, обратиться в установленном законом порядке в суд для установления кадастровой стоимости таких объектов в размере рыночной стоимости, если арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Появилось и разъяснение о возможности защищать свои права и интересы бывшими собственниками объектов недвижимости, которые сохраняют свои налоговые обязательства по уплате земельного и имущественных налогов, начисленных в период нахождения у них в собственности недвижимого имущества.
Важным представляется разъяснение (п. 11) о том, какие документы должны быть приложены к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и о возможности дополнительного
иоперативного представления необходимых документов, если они не были приложены к заявлению.
ВПостановлении Пленума № 28 от 30.06.2015 г. дано исчерпывающее разъяснение, связанное с датами определения кадастровой стоимости
ирыночной стоимости в отчетах об оценке (п. 12), которое ранее порождало много вопросов.
Впунктах 14 и 15 Постановления Пленума № 28 от 30.06.2015 г. разъяснена возможность пересмотра архивной кадастровой стоимости, что особенно актуально в тех регионах, для которых установлен сокращенный период проведения государственной кадастровой оценки недвижимости.
Однако остаются дискуссионными вопросы (п. 20–23), связанные с исследованием судами отчетов об оценке объектов недвижимости.
Разработка механизма оспаривания кадастровой стоимости с использованием отчета об определении рыночной стоимости требует особого внимания законодателя. Так, судам было бы логичней рассматривать споры, где оспаривался бы расчет или методология определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, при этом снизилось бы и количество дел, когда требуется назначение судебной экспертизы.
Складывается разная судебная практика и в обжалования решений комиссии, при этом обжалуются не только решения комиссий, которые отказали в удовлетворении заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, но и положительные решения комиссий. Это связано с невозможностью установления комиссиями (на основе действующей правовой базы) иной рыночной стоимости, не установленной в соответствующем отчете оценщика.
49
Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости
Всвязи с этим целесообразно в установленном законом порядке расширить полномочия комиссий, в том числе предоставить комиссиям право устанавливать иную, чем в отчете об оценке, рыночную стоимость.
Не урегулирована законодательством и возможность участия органов местного самоуправления (их представителей) в заседаниях комиссий. Органы государственной власти и местного самоуправления действуют от имени соответствующих публично-правовых образований в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и их доводы должны быть выслушаны в ходе заседаний комиссии.
Вцелях совершенствования правового регулирования в сфере кадастровой оценки недвижимости целесообразно также предусмотреть порядок, когда налогоплательщик должен быть в индивидуальном порядке информирован о начале проведения работ по государственной кадастровой оценке недвижимости и, следовательно, сможет активно участвовать в формировании кадастровой стоимости, в том числе, в целях корректировки тех недостоверных сведений, которые подчас используются при проведении оценочных работ.
Вышеперечисленные мероприятия позволят уменьшить количество споров в данной сфере.
Безусловно, не все правовые подходы нашли отражении в Постановлении Пленума № 28 от 30.06. 2015 г., но основные правовые позиции были определены и правоприменительная практика в регионах развивается,
втом числе, в зависимости от того, является ли кадастровая стоимость базой для налогообложения или для расчета арендной платы за землю.
Не всегда, тем не менее, практика единообразна, например, когда оспариваются результаты кадастровой стоимости по объектам недвижимости, находящимся в собственности, но при этом данные объекты расположены на земельных участках, не принадлежащих этим лицам на праве собственности.
Верховный Суд РФ в настоящее время готовит Обзор судебной практики по данной категории дел, которая сложилась после Постановления Пленума № 28 от 30.06.2015 г.