Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости. Лекция

Часть 5. Нормативно-правовое регулирование государственной кадастровой оценки земель

Для целей установления периодичности проведения государственной кадастровой оценки не учитывается проведение внеочередной государственной кадастровой оценки.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее — перечень), формируется органом регистрации прав на основании решения о проведении государственной кадастровой оценки.

Перечень предоставляется в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации по его запросу о предоставлении перечня. В перечень включаются сведения обо всех объектах недвижимости, указанных в решении о проведении государственной кадастровой оценки.

Порядок формирования и предоставления перечня, в том числе количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, подлежащие указанию в перечне, требования к содержанию запроса о предоставлении перечня, установлен приказом Минэкономразвития России.

Государственная кадастровая оценка земель (далее — ГКОЗ) проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных категорий земель и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной кадастровой оценке», актов Минэкономразвития России, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Методические указания по ГКОЗ и нормативно-технические документы, необходимые для проведения ГКОЗ, разрабатываются и утверждаются Минэкономразвития России по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

ГКОЗ городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. ГКОЗ сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. ГКОЗ иных категорий земель вне черты городских и сельских

31

Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости

поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе ГКОЗ проводится оценочное зонирование территории.

Оценочная зона — часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Вслучае, если в период между датой проведения последней ГКОЗ

идатой проведения очередной ГКОЗ осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в ГКН внесены соответствующие сведения при изменении качественных

и(или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган регистрации прав осуществляет определение кадастровой стоимости таких объектов недвижимости в особом порядке, установленном Минэкономразвития России (Приказ Минэкономразвития России от 18.03.2011 № 113).

Всоответствии с ФЗ «О государственной кадастровой оценке» уполномоченный орган субъекта Российской Федерации в течение 20 рабочих дней со дня получения отчета утверждает содержащиеся в таком отчете результаты определения кадастровой стоимости путем принятия соответствующего акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (ст. 15 п. 1).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, в течение 30 рабочих дней со дня принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости обеспечивает его официальное опубликование и информирование о его принятии (ст. 15 п. 3).

32

Часть 6.

Методическое обеспечение государственной кадастровой и рыночной оценки недвижимости

Методические указания и требования к ГКО земель населенных пунктов.

Земли населенных пунктов используются в разнообразных целях — для проживания населения, промышленного производства, сферы услуг и отдыха.

Основные принципы определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов следующие: наиболее эффективного использования; спроса и предложения; изменения; замещения; соответствия; конкуренции; вклада; ожидания.

Сочетание вышеуказанных принципов, практических задач оценки земель населенных пунктов требует разработки соответствующих подходов, методов и инструментария.

Кадастровая стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки недвижимости, отражающих основные характеристики объектов недвижимости и наиболее вероятные условия, при которых они продавались бы на открытом рынке.

Сравнительный подход и доходный опираются на рыночные наблюдения и применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них.

Затратный подход применим к земельным участкам с улучшениями и дает наилучшие результаты в определении рыночной стоимости собственно земельного участка в тех случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.

В настоящее время ГКОЗ населенных пунктов проводится на основании Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. № 39.

34

Часть 6. Методическое обеспечение государственной кадастровой и рыночной оценки недвижимости

Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования (п. 1.2): (1) для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки; (2) для размещения домов малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки; (3) для размещения гаражей и автостоянок; (4) для дачного строительства, садоводства и огородничества; (5) для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

(6) для размещения гостиниц; (7) для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения; (8) для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения; (9) для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; (10) для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов; (11) для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов; (12) занятые водными объектами, находящимися в обороте; (13) для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов; (14) занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами; (15) для сельскохозяйственного использования; (16) для размещения улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земель резерва; занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные; (17) для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

35

Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель (1-10) и 17 осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке: определение и обоснование состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов; сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости; построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов; расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

На основании анализа информации о рынке земельных участков

всоставе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для проведения группировки земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения земельных участков

всоставе земель населенных пунктов к соответствующей группе. Выбор показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован.

Если группировка земельных участков в составе земель населенных пун ктов в рамках какого либо вида разрешенного использования земель не проводится, все земельные участки данного вида разрешенного ис пользования земель рассматриваются как одна группа.

Земельные участки каждой группы не должны пересекаться (земельный участок должен быть отнесен только к одной группе), должны быть однородными с точки зрения значений и (или) диапазонов значений факторов стоимости и полностью покрывать данный вид разрешенного использования земель (земельный участок должен быть отнесен к какой либо группе).

36

Часть 6. Методическое обеспечение государственной кадастровой и рыночной оценки недвижимости

Для каждой сформированной группы земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

На кадастровую стоимость земель населенных пунктов влияют следующие факторы: местоположение, окружение, коммуникации, социальноэкономическое развитие территорий.

На кадастровую стоимость земель в сельских населенных пунктах влияют следующие факторы: местоположение, окружение, инфраструктура населенного пункта, социально-экономическое развитие территорий.

При анализе рынка используется следующая информация: цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека); цены предложения (купля-продажа, аренда); цены спроса (купля-продажа, аренда); информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке; коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости; иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Вкачестве источников информации могут быть определены: официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Вслучае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации, и (или) перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов, и (или) оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации, и (или) уточнение состава факторов стоимости.

Вцелях определения достоверности собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости

37

Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости

и(или) значениях факторов стоимости; обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; проверяется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели.

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная статистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удовлетворять допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей данного вида.

Вэтих целях проводится анализ качества статистической модели с использованием статистических показателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качеством. Построенная модель расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимости), а также удовлетворять допустимым уровням показателей качества статистических моделей данного вида.

Вслучае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, необходимо осуществить сбор дополнительной рыночной информации, и (или) провести дополнительную оценку рыночной стоимости земельных участков,

и(или) провести перегруппировку земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Если построенная статистическая модель выражает зависимость кадастровой стоимости земельного участка от значений факторов стоимости, то расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется путем подстановки значений факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в статистическую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

38

Часть 6. Методическое обеспечение государственной кадастровой и рыночной оценки недвижимости

Если построенная статистическая модель выражает зависимость удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стоимость земельного участка определяется следующим образом: определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимости земельного участка в статистическую модель расчета удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов; определяется кадастровая стоимость земельного участка путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов, а также земельных участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте, определяется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 13 Методических рекомендаций,

определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 9, на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 14 Методических рекомендаций, устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 15 Методических рекомендаций, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае, если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость земельных

39

Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости

участков в составе вида разрешенного использования земель, указанных

вп. 15, устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах территорий граничащих муниципальных районов на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе видов разрешенного использования земель, указанных

вп. 16 Методических рекомендаций, не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Ввышеуказанных Методических указаниях установлены также особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов, а также земельных участков в составе земель населенных пунктов с более чем одним видом разрешенного использования.

Методическая основа ГКО земель других категорий. При проведении работ по ГКОЗ всех категорий предъявляются следующие требования:

(1) полнота учета существенных факторов; (2) адекватность учета существенных факторов; (3) прозрачность методов оценки и наглядность результатов; (4) внутренняя непротиворечивость результатов оценки.

Вышеуказанные требования должны быть учтены в соответствующих методических разработках, подготавливаемых для государственной кадастровой оценки земель, с учетом их особенностей в зависимости от категории земли, установленной в соответствии с Земельным кодексом РФ.

При расчете рыночной стоимости земельных участков на землях всех категорий применяются Методические рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568 р.

Кроме методических рекомендаций по ГКОЗ населенных пунктов,

внастоящее время утверждены в установленном порядке и применяются также методические указания и рекомендации для ГКОЗ промышленности и иного специального назначения (приказ Росземкадастра от 20.03.2003 № П/49); особо охраняемых территорий и объектов (приказ Минэкономразвития России от 23.06.2005 № 138); водного (приказ Минэкономразвития России от 14.05.2005 № 99) и лесного фонда (приказ Росземкадастра от 17.10.2002 № П/336); сельскохозяйственного назначения (приказы Минэкономразвития России от 04.07.2005 № 145 и от 29.09.2010

40