Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости. Лекция

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

Российский государственный университет правосудия

Н. И. Бурмакина

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Лекция

Москва

2017

УДК 332.6 ББК 65.290

Б 912

А в т о р

Н. И. Бурмакина, зав. кафедрой экономики и управления недвижимостью РГУП, канд. эконом. наук

Р е ц е н з е н т ы:

А. А. Яковлев, доцент кафедры производственного менеджмента и маркетинга МАИ (НИУ), канд. юрид. наук;

В. Н. Власенко, зам. зав. кафедрой земельного и экологического права РГУП, канд. юрид. наук

Бурмакина Н. И.

Б 912 Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости: Лекция. — М.: РГУП, 2017.

ISBN 978-5-93916-590-7

В Лекции рассматриваются вопросы правового обеспечения оценочной деятельности в России, в том числе проблемы и зарубежный опыт в данной сфере.

Лекция по дисциплине «Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости» предназначена обучающимся по магистерской программе «Юрист в сфере недвижимости», направление подготовки 04.04.01 «Юриспруденция».

Содержание

Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Часть 1. Федеральное законодательство как основа правового регулирования оценки недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6

Часть 2. Регулирование оценочной деятельности . . . . . . . . . . . . 13

Часть 3. Административные регламенты по исполнению государственных функций и услуг в сфере оценочной деятельности . . . . . . . . . . . . 16

Часть 4. Стандарты оценки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

Часть 5. Нормативно-правовое регулирование государственной кадастровой оценки земель . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

Часть 6. Методическое обеспечение государственной кадастровой и рыночной оценки недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Часть 7. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

Часть 8. Особенности оценки и налогообложения недвижимости в развитых странах . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 Рекомендуемая литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

3

Введение

ВРоссии оценка земли и недвижимости начинает проводиться с конца XV в., а к середине XVII в. приобретает системный характер. 19 сентября 1765 г. императрицей Екатериной II был принят Манифест в целях генерального межевания земель, положивший начало учету и оценке дворянских поместий.

Впериод Петровских реформ (середина XVIII в.) была поставлена цель оценить недвижимое имущество для его налогообложения.

8 июня 1883 г. были приняты «Правила об оценке недвижимых имуществ для обложения земскими сборами».

8 июня 1893 г. был издан Закон «О переоценке всех видов недвижимого имущества в России» и утверждены «Правила оценки недвижимых имуществ».

4 июня 1894 г. Министр финансов Витте утвердил Инструкцию в целях разъяснения положений вышеуказанного закона.

18 января 1899 г. был принят Закон «Об оценке недвижимого имущества». Государство увеличило финансирование для целей проведения работ по оценке и поручило их проведение не только уездным оценочным комиссиям, а и земским управам.

Общественно-политические события начала ХХ в. (крестьянские волнения в 1901–1902 гг., Русско-японская война (1904–1905 гг.), революционные события 1905–1906 гг. и т. д.) не позволили создать единую методологию и закончить работы по оценке недвижимости в России.

Вместе с тем, до революции 1917 г. была сформирована необходимая нормативная правовая база для регулирования оценочной деятельности

вРоссии и проводилась оценка с целью определения качества земли, исчисления чистого дохода при операциях купли-продажи земель, установлении поземельной подати.

Начиная с 1917 г. земельные отношения в России претерпевают глубокие изменения. Земля становится объектом исключительной собственности государства, ликвидирован институт частной собственности на землю.

4

Часть 1.

Федеральное законодательство как основа правового регулирования оценки недвижимости

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135 ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Оценочная деятельность — профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Субъекты оценочной деятельности — физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями вышеуказанного Федерального закона (далее — оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 15.1 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом предусмотрена независимость оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Объекты оценки: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество

6

Часть 1. Федеральное законодательство как основа правового регулирования оценки недвижимости

определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав,

вотношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям,

вцелях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду; при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога; при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям; при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества; при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд; при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы (ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Статьей 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены также случаи, когда ее действие не распространяется на отдельные отношения.

7

Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки объектов оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или

сюридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Вслучае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Втаких случаях оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ч. 1, 3, 4 ст. 9 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов Минэкономразвития России.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Вцелях реализации положений ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127 ФЗ приказом Минэкономразвития России1

1 Приказ Минэкономразвития России от 07.05.2010 № 166 «Об утверждении Положения о порядке подготовки заключений по отчетам об оценке предприятия должника или имущества должника — унитарного предприятия либо имущества должника — акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности».

8

Часть 1. Федеральное законодательство как основа правового регулирования оценки недвижимости

утверждено Положение о порядке подготовки заключений по отчетам об оценке предприятия должника или имущества должника — унитарного предприятия либо имущества должника — акционерного общества, более двадцати пяти процентов голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности.

ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены права и обязанности оценщика:

•запрашивать в письменной • сообщать заказчику или юридическому лиили устной форме у третьцу, с которым он заключил трудовой догоих лиц информацию, невор, о невозможности своего участия в про-

9

Правовое регулирование оценочной деятельности в сфере недвижимости

•требовать возмещения расховой полис и подтверждающий получение ходов, связанных с провепрофессиональных знаний в области оценоч-

10