3.2. Правовой режим земель по категориям земельного фонда

Земли населенных пунктов. Из содержания ст. 83 ЗК РФ следует, что земельные участки в составе земель поселений используются и предназначаются для застройки и развития городских и сельских поселений, которые отделены чертой (на генплане) от земель других категорий.

Земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах могут принадлежать неограниченному числу юридических и физических лиц на праве собственности, пожизненного землевладения (для граждан), землепользования, аренды. Более значительная часть этих земель находится в государственной (федеральной и субъектов Российской Федерации) собственности, а также в муниципальной собственности. Порядок и размеры земельных участков, предоставляемых или покупаемых физическими и юридическими лицами, устанавливаются в соответствии со ст. 30-34 ЗК РФ.

На каком бы праве и в каких бы размерах ни осуществлялось пользование землями поселений, целевое назначение и правовой режим каждого отдельного земельного участка предопределяются его принадлежностью к конкретной территориальной зоне. Эти зоны выделяются при планировке и фиксируются на карте зонирования. Статья 85 ЗК РФ называет следующие территориальные зоны: жи-

39

лые; общественно-деловые; производственные; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иные территориальные зоны. Порядок градостроительного зонирования определяется ст. 30-35 Градостроительного кодекса РФ. Для каждой зоны устанавливаются градостроительные регламенты, определяющие содержание правового режима отдельных земельных участков, относящихся к конкретной зоне. Градостроительный регламент определяет также порядок использования подземного и воздушного пространства определенной зоны при ее застройке и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений. В городе, особенно крупном, как известно, существует сложная система подземных и воздушных коммуникаций транспорта, связи, энергоснабжения, канализации, при строительстве и эксплуатации которых возникает множество правовых вопросов (определение трасс размещения коммуникаций, порядок их строительства и эксплуатации, права и обязанности пользователей, арендаторов, собственников, меры безопасности и т.д.). Эти вопросы решаются на основании норм Градостроительного кодекса РФ (ст. 36) и в соответствии с договорами, заключенными между землепользователями и органами управления го-

40

родского хозяйства, а также органами эксплуатации городской инфраструктуры.

Земли промышленности и иного специаль-

ного назначения. Общие особенности использования земельных участков для нужд промышленности и иного специального назначения определены ст. 87 ЗК РФ.

Важной особенностью правового режима использования земельных участков в составе данной категории земель является создание в их составе охранных, санитарно-защитных и иных зон с особыми условиями их использования. Земельные участки, включенные в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон. Режим использования таких зон, их площадь (ширина) устанавливаются законодательством, регулирующим соответствующий вид хозяйственной или иной деятельности, и указываются в качестве одного из условий использования земельного участка. Перечень видов использования земель указанной категории является открытым, ибо все виды деятельности, требующие отвода земельного участка, перечислить в нормативном акте не-

41

возможно, и в этом нет необходимости. Законодательство, как правило, не устанавливает заранее определенные размеры земельных участков для каждого отдельного вида деятельности.

В некоторых случаях нормы предоставления земельных участков определены непосредственно в правовых актах о конкретных видах хозяйственной деятельности, например нормы для полос отвода железных и автомобильных дорог, береговых полос, охранных зон линий связи и т.д. Значительные территории рассматриваемой категории земель находятся в исключительной федеральной собственности, о чем в ст. 87 ЗК РФ сказано следующее. Земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со ст. 71 Конституции РФ, являются федеральной собственностью.

Земли особо охраняемых территорий. Все земли независимо от своего назначения подлежат

42

охране; назначение земель особо охраняемых территорий показано в ст. 94

«Понятие и состав земель особо охраняемых территорий» гл. XVII «Земли особо охраняемых территорий и их объектов» ЗК РФ. Эти земли имеют особое природоохранное, научное, историкокультурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение. В соответствии с постановлениями и решениями федеральных, региональных (субъектов Федерации) либо муниципальных органов власти эти земли полностью или частично изъяты из хозяйственного использования

иоборота.

Внашей стране уделяется большое внимание созданию, функционированию и защите особо охраняемых территорий - землям особо охраняемых природных территорий, землям природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения, иным особо ценным землям. Как на уровне Федерации, так и на уровне ее субъектов и местного самоуправления площадь этих земель неуклонно возрастает. Акты Республики Хакасии, например, выделяют охрану земель архитектурных объектов, курганов, древних поселений, крепостных валов, наскальных рисунков и соответствующих земельных участков. В Республике Карелия охраняются законом уникальные исторические природно-ландшафтные территории. Этим землям

43

присущи общие и специфические признаки. Общими признаками обладает любой земельный участок: он является неотьемлемой частью природы; играет определенную экономическую и экологическую роль в обществе, которая закреплена нормами земельного законодательства; обладает территориальной неперемещаемостью; обозначен в порядке землеустройства на местности. Специфические черты присущи отдельным видам земель особо охраняемых территорий и обуславливают их дифференцированный правовой режим, определяемый в общем виде в статьях гл. XVII ЗК РФ, более п о- дробно - в соответствующих нормативных актах о видах особо охраняемых территорий, а применительно к конкретной территории - в постановлении органа исполнительной власти об объявлении данной территории особо охраняемой.

Земли лесного фонда, земли водного фонда,

земли запаса. Режим использования и охраны земель лесного фонда определяется в ст. 101 "Земли лесного фонда" гл. XVIII "Земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса" ЗК РФ. Пор я- док использования и охраны земель лесного фонда регулируется земельным законодательством, прежде всего Земельным кодексом РФ, и лесным законодательством - Лесным кодексом РФ.

Объекты земельных и лесных отношений используются и охраняются с учетом многофункцио-

44

нального значения лесов и признания их основным средством производства в лесном хозяйстве, а также экологического и рекреационного значения лесов. Участки лесного фонда должны быть обозначены в натуре с помощью лесохозяйственных знаков и (или) указаны в планово-картографических материалах (лесных картах). Включение земельных участков в состав лесного фонда и их изъятие из него осуществляются в соответствии с лесным и земельным законодательством России.

Режим использования и охраны земель водного фонда во многом определяется способами и целями использования земель водного фонда. Следующими после водоснабжения целями водопользования является использование земель водного фонда и вод для отраслей народного хозяйства. Водопользователи, использующие водные объекты для промышленности, энергетики, сельского и лесного хозяйства, обязаны принимать меры по сокращению изъятия и потерь воды, предотвращению загрязнения, засорения и истощения водных объектов и земель водного фонда, обеспечивать сохранение температурного режима вод.

Под землями запаса понимаются все земли, которые в силу каких-либо причин оказались вне сферы пользования и наличия чьих-либо прав на них (права собственности, аренды и т.п.). Так, к землям запаса относятся земельные участки, право

45

собственности, владения и пользования которыми прекращено по основаниям, предусмотренным законом (ст. 96 ЗК). Эти земли принадлежат на праве собственности государству.

Будучи исключенными из сферы хозяйственной эксплуатации и оборота, данные земли не могут считаться ничейными, бесхозными и т. п., поскольку:

1)они продолжают числиться в земельнокадастровой документации, где относительно объективно закреплена вся необходимая правовая, экономическая и хозяйственная информация о них;

2)земли запаса недопустимо самовольно занимать, совершать с ними сделки, которые законны лишь при наличии регистрации их в местной администрации;

3)в отношении этих земель, как и земель, находящихся в собственности, пользовании, обороте и т. д., государственные органы планируют и составляют программы повышения плодородия, охраны и иные мероприятия, осуществляемые в любом цивилизованном государстве.

Государственные органы (местная администрация) обязаны держать на учете эти земли, как перспективу обеспечения людей, желающих вести хозяйство на земле, и для организаций, нуждающихся в получении земли для других целей.

46

В определенной мере правовой статус земель запаса имеет сходство с землями консервируемыми, а также исключенными из хозяйственного оборота.

Однако при глубоком сравнении оказывается, что правовой статус этих земель различен, поскольку:

1)под землями запаса подразумеваются земельные участки, пригодные для использования по целевому назначению, в то время как деградированные и исключенные из сельхозоборота земли для использования не пригодны;

2)земли запаса находятся в ведении местных администраций, в то время как законсервированные

идеградированные земли находятся под дополнительным контролем со стороны государственных органов, ответственных за экологическую безопасность государства;

3)для включения законсервированных и деградированных земель в хозяйственный оборот необходимо проведение специальных мероприятий, возможно, длительное время, в то время как для земель запаса подобных мероприятий не требуется.

Не могут считаться землями запаса и бросовые земли, собственники (да и другие пользователи земель) которых остаются еще по кадастровой документации титульными владельцами этих земель. Лишь после того, как в документацию будут внесены изменения и произойдет фактическая сдача уго-

47