Правоведение. Основы законодательства в строительстве и жилищно- коммунальном хозяйстве. Учебное пособие

иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в соответствующий орган власти, выдавший разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается на работы, связанные с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен соответствующим органом власти, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.

Решение о прекращении действия разрешения на строительство принимается в срок не более чем 30 рабочих дней со дня прекращения прав на земельный участок или права пользования недрами.

Органы, уполномоченные на предоставление сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляют сведения о государственной регистрации прекращения прав на земельные участки посредством обеспечения доступа органам государственной власти и органам местного самоуправления к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на

131

земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Вслучае образования земельного участка путем объединения земельных участков, в отношении которых или одного из которых выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованный земельный участок, вправе осуществлять строительство на таком земельном участке на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство.

Вслучае образования земельных участков путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, в отношении которых выдано разрешение на строительство, физическое или юридическое лицо, у которого возникло право на образованные земельные участки, вправе осуществлять строительство на таких земельных участках на условиях, содержащихся в указанном разрешении на строительство, с соблюдением требований к размещению объектов капитального строительства. В этом случае требуется получение градостроительного плана образованного земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. Ранее выданный градостроительный план земельного участка, из которого образованы земельные участки путем раздела, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, утрачивает силу со дня выдачи градостроительного плана на один из образованных земельных участков.

Вслучае если земельные участки были образованы в границах зоны размещения линейного объекта, предусмотренной проектом планировки территории, и если для получения разрешения на строительство линейного объекта была представлена проектная документация, разработанная на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории, сохраняется действие ранее выданного разрешения на строительство такого объекта, и внесения изменений в такое разрешение не требуется.

Вслучае переоформления лицензии на пользование недрами новый пользователь недр вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами, в соответствии с ранее выданным разрешением на строительство.

Лица, у которых возникло право на строительство, обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки, права пользования недрами, об образовании земельного участка

132

уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти, с указанием реквизитов:

­правоустанавливающих документов на такие земельные участки;

­решения об образовании земельных участков;

­градостроительного плана земельного участка, на котором планируется осуществить строительство, реконструкцию объекта капитального строительства;

­решения о предоставлении права пользования недрами и решения

опереоформлении лицензии на право пользования недрами. [3]

Такие лица вправе одновременно с уведомлением о переходе к ним прав на земельные участки, права пользования недрами, об образовании земельного участка представить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти копии соответствующих документов.

Вслучае если документы не представлены заявителем, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления обязаны запросить такие документы или сведения, содержащиеся в них, в соответствующих органах государственной власти или органах местного самоуправления.

Если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержатся сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, копию таких документов в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти, обязано представить физическое или юридическое лицо, которое приобрело право на земельный участок.

Всрок не более чем десять рабочих дней со дня получения уведомления уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти, принимают решение о внесении изменений в разрешение на строительство.

Основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство является:

­отсутствие в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка реквизитов необходимых документов или отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок;

­недостоверность сведений, указанных в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка;

­несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка.

Втечение пяти рабочих дней со дня принятия решения о прекращении действия разрешения на строительство или со дня внесения

133

изменений в разрешение на строительство уполномоченным на выдачу разрешений на строительство орган власти или организация уведомляют о таком решении или таких изменениях:

­федеральный орган исполнительной власти или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющие государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства, действие разрешения на строительство которого прекращено или в разрешение на строительство которого внесено изменение;

­орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения земельного участка, действие разрешения на строительство на котором прекращено или в разрешение на строительство на котором внесено изменение;

­застройщика в случае внесения изменений в разрешение на строительство. [3]

Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, сведения о которых составляют государственную тайну, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о государственной тайне.

8.6. Строительный контроль и государственный строительный надзор

Впроцессе строительства осуществляются строительный контроль

игосударственный строительный надзор. Разница между ними заключается в целях проведения и субъектах, осуществляющих указанные мероприятия.

Строительный контроль проводится в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта всех объектов капитального строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка. Его проводит лицо, осуществляющее строительство.

Строительный контроль может также проводиться застройщиком или заказчиком.

Кроме того, застройщик или заказчик по своей инициативе могут привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

Лицо, осуществляющее строительство, обязано:

­ извещать органы государственного строительного надзора о

134

каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства;

­проводить контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства, если в соответствии с технологией строительства данный контроль не может быть проведен после выполнения других работ;

­проводить контроль за безопасностью строительных конструкций

иучастков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения;

­проводить контроль за соответствием работ, указанных выше, а также конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации.

До проведения контроля за безопасностью строительных конструкций должен проводиться контроль за выполнением всех работ, которые оказывают влияние на безопасность таких конструкций, если он не может быть проведен после выполнения других работ, а также в случаях, предусмотренных проектной документацией, требованиями технических регламентов, должны проводиться испытания таких конструкций.

По результатам проведения контроля за выполнением перечисленных выше работ, безопасностью конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются соответствующие акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженернотехнического обеспечения.

Если при проведении контроля будут выявлены недостатки, то после их устранения застройщик или заказчик может потребовать проведения дополнительного контроля за выполнением работ, безопасностью конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

Акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения должны составляться только после устранения выявленных недостатков.

Если выполнение указанных выше других работ должно начаться

более чем через шесть месяцев со дня окончания проведения соответствующего контроля, такой контроль должен быть проведен повторно с составлением акта.

Все выявленные в ходе проведения контроля замечания (заказчика, застройщика, лица, осуществлявшего подготовку проектной документации) о недостатках выполнения работ при строительстве объекта капитального строительства должны быть оформлены в письменной

форме. Об устранении недостатков составляется акт, который

135

подписывается лицом, предъявившим замечания о них, и лицом, осуществляющим строительство. [19]

Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте тех объектов, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе либо является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых в процессе строительства работ требованиям технических регламентов и проектной документации.

Вобщем порядке государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора за строительством, реконструкцией, капитальным ремонтом объектов капитального строительства.

При строительстве объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), определяемых в соответствии с законодательством РФ, объектов безопасности, объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов государственный строительный надзор осуществляется Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору и структурными подразделениями этого федерального органа исполнительной власти.

Должностные лица, осуществляющие государственный строительный надзор, имеют право беспрепятственного доступа на все объекты капитального строительства, подпадающие под действие государственного строительного надзора.

По результатам проведенной проверки органом государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи подрядчику, застройщику или заказчику предписания об устранении выявленных нарушений.

Впредписании указываются вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения выявленных нарушений.

Приостановление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства на указанный срок осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

С 1 января 2007 г. надзор осуществляется только Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору и

136

соответствующими органами субъектов РФ.

Порядок осуществления государственного строительного надзора, критерии отнесения объектов капитального строительства к особо опасным, технически сложным или уникальным объектам установлены постановлением Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. № 54.

8.7. Порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К данному заявлению прилагаются следующие документы:

­правоустанавливающие документы на земельный участок;

­градостроительный план земельного участка;

­разрешение на строительство;

­акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора);

­документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

­документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;

­документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями

137

организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженернотехнического обеспечения (при их наличии);

­схема, отображающая расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения

вграницах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора);

­заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, заключение государственного экологического контроля в отношении объектов, находящихся в исключительной экономической зоне РФ, на континентальном шельфе РФ, во внутренних морских водах, в территориальном море РФ.

Помимо указанных выше документов, Правительством РФ могут устанавливаться иные документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в целях получения в полном объеме сведений, необходимых для постановки объекта капитального строительства на государственный учет. [19]

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.

Кроме того, в орган, выдавший разрешение на строительство, должна быть безвозмездно передана застройщиком копия схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженернотехнического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

138

Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:

­отсутствие необходимых документов (указанных выше);

­несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;

­несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;

­несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

Помимо перечисленных, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является невыполнение застройщиком требований о безвозмездной передаче в орган, выдавший разрешение на строительство, одного экземпляра копий материалов инженерных изысканий и проектной документации для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Вэтом случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после безвозмездной передачи в орган, выдавший разрешение на строительство, копий указанных материалов.

Решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию может быть оспорено в судебном порядке.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Вразрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 г. № 698.

Вопросы для самопроверки

1. В чем особенность Гражданского и Градостроительного кодексов РФ как источников инвестиционно-строительных норм?

139

2.Дайте определение термину «договор подряда».

3.Какие условия являются существенными для договоров подряда?

4.Перечислите принципы исполнения договора подряда.

5.Что такое субподряд, каков механизм его применения?

6.Назовите особенности строительного подряда. При каких условиях подряд можно считать строительным?

7.В чем специфика субподряда?

8.Как выполняются проектные и изыскательские работы?

9.Какими нормативно-правовыми актами регулируется договор на реализацию инвестиционного проекта? В чем специфика инвестиционного договора в строительстве?

10.В каких целях выполняются инженерные изыскания?

11.Чем определяется необходимость выполнения тех или иных видов инженерных изысканий?

12.Что входит в содержание проектной документации?

13.Какие разделы включаются в состав проектной документации?

14.В каких случаях государственная экспертиза проектной документации не проводится?

15.Что является предметом государственной экспертизы проектной документации?

16.При каких условиях разрешение на строительство не может быть

выдано?

17.Какие документы прилагаются к заявлению о выдаче разрешения на строительство?

18.В каких случаях выдача разрешения на строительство не требуется?

19.На какой срок выдается разрешение на строительство?

20.Какие обязанности в соответствии с Градостроительным кодексом возлагаются на лицо, осуществляющее строительство?

21.В каком порядке должен осуществляться строительный контроль?

22.Какими органами осуществляется государственный строительный

надзор?

23.Какие документы прилагаются к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?

24.Что является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?

140