Особенности регионального управления государственным недвижимым имуществом. Монография

Объём инвестиций резидентов ОЭЗ «Алабуга» в 2011 году составил 2,6 млрд. долларов США. Специальный налоговый режим ОЭЗ «Алабуга» представлен в табл. 2.3.

Согласно стратегии развития ОЭЗ «Алабуга», к 2013 году на территории ОЭЗ «Алабуга» запланировано открытие производств порядка 35 компаний-резидентов. Это создаст около 16 тыс. новых рабочих мест и принесет дополнительные инвестиции в объеме не менее 100 млрд.рублей.

Таблица 2.3 Специальный налоговый режим ОЭЗ «Алабуга»

Преимущества ОЭЗ «Алабуга»: вся необходимая промышленная инфраструктура уже создана; плата за подключение к инженерным сетям с резидентов не взимается; резидентам предоставляются налоговые льготы сроком на 10 лет; режим свободной таможенной зоны позволяет ввозить современное высокотехнологическое оборудование, сырье и комплектующие из-за рубежа без уплаты импортных пошлин и НДС; наличие в ОЭЗ собственного таможенного поста позволяет оперативно решать все вопросы, связанные с таможней. Работает система электронного декларирования товаров; система «Одно окно»: офисы 16 государственных регулирующих органов расположены в ад- министративно-деловом центре ОЭЗ. Возможность решить все повседневные вопросы взаимодействия с государственными органами, не

71

Объём инвестиций в основной капитал за 2011 год составил 386,1 млрд. рублей по сравнению с показателем 2010 года. Динамика инвестиции в основной капитал Республики Татарстан в сопоставимых ценах к предыдущему году в % представлена на рисунке 2.10.

72

Рис. 2.10. Динамика инвестиции в основной капитал Республики Татарстан в сопоставимых ценах к предыдущему году, % (Составлено автором по статистическим данным службы государственной статистики РФ по РТ)

Объём инвестиций в основной капитал за 2011 год составил 107,8% по сравнению с показателем 2010 года. На рисунке 2.11 представлено распределение инвестиций в промышленную недвижимость по видам экономической деятельности в %.

Как видно из распределения инвестиций в промышленную недвижимость по видам экономической деятельности, то главным направлением являются обрабатывающие производства.

Необходимо отметить улучшение показателя по объёму инвестиций в основной капитал (за исключением бюджетных средств) на 1 человека в сопоставимых ценах (рисунок 2.12).

73

За 2011 год показатель динамики инвестиции в основной капитал в расчете на одного человека составил 33516,0 рублей.

За 2011 год в экономику Республики Татарстан поступило 856,8 млн. долларов США с учетом рублевого поступления, пересчитанного в доллары США (рис. 2.13).

7000000

6000000

Рис. 2.13. Поступление иностранных инвестиции в Республику Татарстан, тыс. долл. США (Составлено автором по статистическим данным службы государственной статистики РФ по РТ)

Объём накопленных иностранных инвестиций в экономике Республики Татарстан на 1 января 2012 года составил 4578,4 млн. долларов США.

В целом нужно отметить, что Татарстан сегодня, по многочисленным оценкам, имеет значительный потенциал для привлечения прямых инвестиций в промышленную недвижимость, прежде всего иностранных. По данным крупнейших рейтинговых агентств и консалтинговых компаний, Республика Татарстан является одним из самых благоприятных регионов Российской Федерации по инвестиционному климату, а также лучшим регионом с точки зрения возможностей для успешного ведения бизнеса. Международное агентство Moody`s присвоило республике инвестиционный рейтинг Ва1, а Fitch - ВВВ, что говорит о достаточно высокой надежности и привлекательности вложений в промышленную недвижимость региона.

75

Сегодня в Татарстане зарегистрированы 1044 коммерческие организации с иностранными инвестициями, из них 472 - со стопроцентным иностранным капиталом.

Правительство Республики Татарстан ведет активную работу по развитию современных промышленных площадок различной специализации, индустриальных парков, центров аутсорсинга бизнеспроцессов, где создаются благоприятные условия, отвечающие требованиям инвесторов.

Наибольшую известность среди площадок для бизнеса получила особая экономическая зона «Алабуга», где резидентам предоставляется полностью подготовленная промышленная, инженерная, транспортная и таможенная инфраструктура, а также ряд налоговых и таможенных льгот. В регионе функционирует технополис «Химград», созданный для компаний, работающих в сфере химической промышленности и переработки полимерной продукции. Особый проект Татарстана -Камский индустриальный парк «Мастер» - предназначен для предприятий, осуществляющих свою деятельность в машиностроительной отрасли.

В настоящее время идет работа над проектом Международного центра выставок и конференций SMART City, который будет включать в себя выставочный комплекс и конгресс-холлы, международный образовательный центр, международный центр здравоохранения и рекреации.

Республика Татарстан последовательно реализует проекты по развитию индустриальных и парковых зон.

Проведенная оценка инвестиционной привлекательности недвижимости региона позвонили выявить факторы, определяющие ее уровень. В их составе можно выделить постоянные факторы (географическое положение региона; обеспеченность природными ресурсами), переменные факторы (изменяющиеся в долгосрочном периоде - рыночная инфраструктура, социальный капитал, состояние институтов гражданского общества, экологическая обстановка, накопленный человеческий капитал; изменяющиеся в краткосрочном периоде – формальные институты (региональные нормативно-правовые акты, регулирующие инвестиционную деятельность на территории регионального образования, формы и методы инвестиционных отношений органов регионального управления).

76

Инструменты оценки инвестиционной привлекательности недвижимости региона должны быть адаптированы к абсолютным и относительным конкурентным преимуществам региональной экономики и ориентированы на изменение переменных факторов, что повлечет за собой изменение уровня инвестиционной привлекательности и улучшение инвестиционного климата, включающего как составные части инвестиционную привлекательность недвижимости и инвестиционную активность резидентов и нерезидентов регионального образования.

2.2. Структурно-логическая схема управления региональным рынком недвижимости

По мере развития рыночных отношений в России стали возникать ситуации, в которых становится необходимым использовать технологии оценки бизнеса, особенно оценки недвижимого имущества предприятий, поскольку, в соответствии с Федеральными законами "Об оценочной деятельности", "Об акционерных обществах", "Об обществах с ограниченной ответственностью" и другими законодательными актами во многих ситуациях проведение оценки является обязательным.

Бурный рост рынка недвижимости вызвал спрос на оценку ее рыночной стоимости. Оценка необходима в рамках финансового анализа предприятия при выработке стратегии его развития, при решении вопросов о вторичной эмиссии, слиянии, поглощении и других формах реструктуризации. Обоснование инвестиционных проектов и комплексное решение вопросов о привлечении инвестиций, в том числе западных инвесторов, также невозможно без привлечения услуг оценщиков. Таким образом, круг задач, связанных с оценкой имущества предприятий, существенно расширился.

Однако в последние годы роль оценки резко повысилась, и связано это с внедрением новой концепции управления предприятием – управления на основе инвестиционной привлекательности предприятия. В рамках данной концепции среди важнейших критериев успешности управленческой деятельности на разных ее уровнях рассматривают максимизацию рыночной стоимости имущества предприятия или его отдельных подразделений.

Опыт развитых стран показывает, что рост стоимости недвижимого предприятия предопределяет долгосрочное и устойчивое его

77

функционирование, способствует повышению благосостояния общества и социально-экономического развития страны. Использование ранее разработанных методов и приемов для оценки эффективности управленческой деятельности рынком недвижимости затруднено в условиях изменившихся экономических отношений. Поэтому, исходя из взаимосвязи традиционных показателей экономической эффективности деятельности предприятия с показателями эффективности управления его инвестиционной привлекательностью, в данной работе, были разработаны методические предложения по совершенствованию структурно-логической схемы управления региональным рынком недвижимости связанной с показателями повышения инвестиционной привлекательности предприятия.

В процессе оценки системы управления предприятием необходимо, в первую очередь, обращать пристальное внимание на то, как данная система управления влияет на повышение именно инвестиционной привлекательности анализируемого предприятия. Например, предлагаемый к реализации на предприятии проект расширения недвижимости предприятия может обеспечить дополнительный объем чистого приведенного дохода при разумном сроке его окупаемости, но при этом темп роста прибыли предприятия упадет на несколько процентных пунктов, что приведет к снижению инвестиционной привлекательности недвижимости предприятия. То есть, проекты инвестиции

внедвижимость, принятие которых приводит, в будущем, к падению темпа роста прибыли предприятия и усложнению структуры предприятия фактически не должны приниматься.

Необходимо обратить внимание и на такой способ реализации управления недвижимостью в разрезе повышения ее инвестиционной привлекательности, как покупка недвижимости другого предприятия на фондовом рынке, с помощью покупки части ценных бумаг предприятия. В случае покупки, данное приобретение будет положительно оценено акционерами лишь при наличии определенной синергии. Согласно определению синергии, это некий вариант реакции на комбинированное воздействие нескольких веществ или предметов, которое характеризуется тем, что новое действие превышает действие, которое может оказываться каждым отдельным компонентом. То есть, когда данный термин употребляется по отношению к приобретению части недвижимости другого предприятия или всего его комплекса в целом,

вэтом случае, это получение покупателем новой добавленной стоимо-

78

сти, созданной в результате произведенной покупки. То есть покупка будет успешной, только если новая акционерная стоимость превысит сумму двух старых. Таким образом, акционеры приобретают реальную выгоду от покупки, поскольку итоговая стоимость недвижимости превысит стоимость недвижимости двух отдельных предприятий, а акционерный портфель каждого акционера, в случае покупки, повышается. То есть, синергия от приобретения новой недвижимости обязательно должна просчитываться до осуществления данной сделки.

Основным ресурсом повышения инвестиционной привлекательности недвижимости на рынке становятся не внешние статичные и социальные благоприятствующие развитию предприятия факторы, являющиеся традиционными, а инновации, проходящие на конкретном предприятии. В данном случае требуется уточнение определения устойчивого инвестиционного преимущества предприятия как постоянного (за счет динамики функциональных свойств) превосходства над конкурентами по ряду признаков, а именно потребительская ценность, уникальность и новизна.

Концепция управления повышением инвестиционной привлекательности недвижимости предприятия опирается на типичные для теории стратегического управления базовые допущения о неоднородности предприятий (в противном случае лишается смысла вопрос об их конкурентных преимуществах) и относительной устойчивости таких различий. Однако эти допущения здесь дополняются двумя предпосылками, заимствованными у экономической теории: во-первых, существующие различия между ресурсными базами предприятий могут вызвать и некие различия в итоговых хозяйственных результатах и, во-вторых, предприятия стремятся постоянно повысить данные результаты.

В рамках одной отрасли или одной группы предприятий результаты деятельности предприятия должны быть защищены определенными факторами, которые затрудняют, для соперников, копирование его преимуществ. Особенно сильны такие механизмы организационного происхождения, которые встроены в управленческие рутины, процессы и культуру предприятий (неопределенность причинноследственных связей и траектория развития предприятия).

Проведенный анализ прошедшей эволюции различных теоретических подходов к критериям и источникам устойчивого конкурентного преимущества недвижимости на рынке (Т. Левита, М. Портера, Х.

79

Итами, А.М. Бранденбургера и др.) показал, что в современных условиях более эффективна концепция так называемых ключевых компетенций, предложенная американцами Г. Хамелом и К. К. Прахаладом, авторов книги «Конкурируя за будущее» («Competing for the Future») и серии статей в «Harvard Business Review» (наиболее заметная - «The core competence of the corporation» - «Ключевая компетенция корпора-

ции»), так как данная концепция является основой «лидерства» предприятия в отрасли, опережающего создания, развития и удержания определенных, трудно копируемых конкурентами источников конкурентных преимуществ предприятия, то есть определенных ключевых компетенций предприятия играющих ключевую роль на создание дополнительной стоимости их недвижимости и тем самым повышающих ее стоимость на рынке недвижимости. Эти факторы конкурентного преимущества недвижимости, возможно, разделять по определенным критериям устойчивости конкурентного преимущества:

-факторы, обеспечивающие устойчивые преимущества недвижимости на рынке - управляемые, сложно имитируемые конкурентами параметры внутренней среды предприятия, то есть некая новизна, потребительская ценность и уникальность производимой предприятием продукции.

-факторы временного конкурентного преимущества, которые могут имитироваться конкурентами, то есть случайные благоприятные параметры внешней среды развития предприятия.

Принципиальная новизна данной концепции повышения инвестиционной привлекательности недвижимости предприятия состоит именно в определении определенных условий, при которых недвижимое имущество предприятия имеет конкурентное преимущество на рынке недвижимости.

Временные существующие преимущества предприятий было бы легко объяснить на основании более традиционных теории как некий феномен существующего неравновесия. Другим отличием предлагаемого подхода является существующий приоритет организационных (предприятие – основная единица анализа), а не отраслевых причин различий недвижимости между предприятиями по показателю прибыли. И, наконец, ранее, ученые имплицитно исходили из так называемых упрощенных представлений о том, что вся недвижимость предприятий, в рамках одной отрасли, однородна, с точки зрения ресурсов,

ичто данные ресурсы высокомобильны на рынке недвижимости.

80