Особенности регионального управления государственным недвижимым имуществом. Монография

нения аналогичных индексов для их соотнесения с нерыночными основными фондами представляется крайне сомнительной.

2. Переоценки основных фондов привели к значительному уве-

личению их балансовой стоимости (Иванов Ю.Н., Казаринова С.Е., Громыко Г.Л. и др.)17.

Однако переоценки не должны были прямо повлиять на индексы физического объема основных фондов, и потому необходимо указать косвенные механизмы, которые могли вызвать искажения динамики основных фондов в постоянных ценах.

Основной причиной таких искажений могла стать заинтересованность государственных и муниципальных предприятий в том или ином изменении оценки собственных основных фондов для достижения требуемых финансовых показателей. Например, с точки зрения суммы выплачиваемых налогов, влияние переоценок было неоднозначным. С одной стороны, с увеличением стоимости основных фондов росли амортизационные отчисления, и уменьшалась налогооблагаемая база при исчислении налога на прибыль; с другой стороны, росла

налогооблагаемая база налога с имущества (Карлик А.Е., Шухгальтер М.Л., Горбашко Е.А. и др.)18.

Другими факторами, влияющими на поведение государственных и муниципальных предприятий при проведении переоценок, могли быть: желание улучшить показатели на фондовом рынке, издержки на списание непригодного к эксплуатации оборудования, необходимость обоснования повышения тарифов для естественных монополий. Под влиянием этих факторов предприятие могло не только выбирать ту или иную схему для переоценок, но и влиять на их результаты через понижающие коэффициенты, независимых оценщиков, а также путем сохранения, продажи, сдачи в долгосрочную аренду и ликвидации непригодного к эксплуатации оборудования. Таким образом, следствием переоценок могло стать образование значительной доли стоящего на балансе, но непригодного к эксплуатации оборудования.

В связи с этим интересно отметить, что и балансовая стоимость основных фондов в период плановой экономики была подвержена подобным искажениям на уровне предприятий, хотя, видимо, в меньшем

17Иванов Ю.Н., Казаринова С.Е., Громыко Г.Л. и др. Экономическая статистика. М.: ИНФРА-М, 1999, С.246-247.

18Карлик А.Е., Шухгальтер М.Л., Горбашко Е.А. и др. Экономика предприятия. М.: ИНФРА-М. 2003, С. 169-170.

41

масштабе. В работе Я. Б. Кваша19 отмечается, что по тем или иным причинам далеко не всегда списание основных фондов осуществлялось тогда, когда оборудование переставало использоваться. В то же время массовые списания осуществлялись в годы, предшествующие переписям основных фондов, в расчете на получение новых. Однако в условиях плановой экономики возможности предприятий влиять на результаты переоценок были ограничены.

3. Проблема поиска показателя, наиболее точно отражающего роль капитала в создании добавленной стоимости, – задача, актуальная для любой экономики. В качестве одного из подходов к проблеме оценки вклада эффективного капитала можно рассматривать, например, процедуру вычисления стоимости услуг капитала (capital cost), предложенную в работе D. W. Jorgenson20 и примененную в последующих работах. Там же для оценки количества часов работы оборудования в промышленности США использовались оценки потребления электроэнергии в расчете на известное количество используемых в промышленности электродвигателей.

Вроссийской экономике общие для всех сложности оценки

эффективного капитала усугубляются резким изменением структуры спроса при переходе от плановой к рыночной экономике21.

Не представляется возможным напрямую оценить, какая доля стоящего на балансе оборудования реально используется или может быть использована для производства востребованной на рынке про-

дукции. По косвенным оценкам, сделанным в ряде работ и сведенным вместе в работе Воскобойникова22.

Внастоящее время в литературе при решении тех или иных задач оценки инвестиционной привлекательности государственных и муниципальных предприятии предпринимаются попытки ослабить перечисленные выше искажения и как-либо скорректировать официальные оценки. Наиболее популярной, судя по количеству публикаций, является оценка эффективного капитала по данным о загрузке мощно-

19Кваша Я.Б. Фактор времени в общественном производстве. Экономико-статистические очерки. М.: Статистика, 1979 // Кваша Я.Б. Избранные труды. Т. 3. М.: Наука, 2003. С.434-435.

20Jorgenson D. W. Capital Theory and Investment Behavior // American Economic Review. 1963. Vol.

53.№ 2. P. 247–259.

21Бессонов В.А. О трансформационных структурных сдвигах в российской экономике // Экономика переходного периода. Сборник избранных работ 1999–2002 гг. М.: Дело, 2003. С. 597–637.

22Воскобойников И.Б. О корректировке динамики основных фондов в российской экономике // Экономический журнал ВШЭ. 2004. Т. 8. № 1. С. 3–20.

42

стей промышленности. Такие оценки делаются на основе как информации о загрузке мощностей по производству отдельных видов продукции, которые публикует Федеральная служба статистики23, так и отдельных опросов24. Недостатками такого подхода являются: некорректность распространения его результатов на всю экономику; отсутствие возможности сделать какие-либо выводы о доле эффективного капитала, который может быть дополнительно задействован в следующем периоде в ответ на расширение спроса или, наоборот, будет выведен из производства в силу физического или морального износа; невозможность применения подобной оценки для непроизводственных основных фондов и пассивной части основных фондов.

Другой подход основан на идее о том, что динамика основных фондов в переходной экономике примерно соответствует динамике валовых инвестиций25.

Валовые инвестиции – заведомо эффективно используемая часть основных фондов, а их динамика связана с динамикой выпуска. К недостаткам этого подхода следует отнести отсутствие в таком показателе информации о нерыночном капитале, часть которого также, возможно, входит в эффективный капитал. Похожий метод используется и для построения показателей динамики основных фондов в период рыночной экономики26, однако здесь авторы учитывают амортизацию, полученную на основе данных об основных фондах периода плановой экономики, что несколько смягчает последнее возражение. Наконец, если об эффективных основных фондах можно получить, таким образом, какую-то информацию, то о пригодных к эксплуатации основных фондах без учета нерыночных основных фондах практически ничего узнать нельзя.

Существует подход, основанный на предпосылках о среднем сроке службы оборудования, предложенный для моделирования дина-

23 Астафьева Е., Луговой О. Калькуляция роста // Факторы экономического роста российской экономики. М.: ИЭПП, 2003. Бессонов В.А. Анализ динамики совокупной факторной производительности в российской переходной экономике // Факторы экономического роста российской экономики. М.: ИЭПП, 2003. – 312 с.

24Россия: экономическая конъюнктура. М.: Центр экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, 2008.

25Sun L. Estimating Investment Functions Based on Cointegration: The Case of China // Journal of Comparative Economics. 1998. Vol. 26. P. 175–191.

26De Broeck M., Koen V. The Great Contractions in Russia, the Baltic’s and the Other Countries of the

Former Soviet Union: A View from the Supply Side. IMF Working Paper. WP/00/32.

43

мики основных фондов после перехода к рыночной экономике. Он основан на идее метода непрерывной инвентаризации о постоянстве или контролируемом изменении функций дожития основных фондов. Однако если в методе непрерывной инвентаризации данные о сроках службы формируются на основе наблюдений на микроуровне, то в указанных работах для их получения использовались данные о вводах и балансовой стоимости основных фондов макроуровня. Недостатком этого метода является жесткость и недостаточная обоснованность предпосылки о постоянстве срока службы оборудования. Однако такой ценой удается получить оценки срока службы и возрастной структуры основных фондов, которые затем можно сравнить с опубликованными официальными данными и распространить на те предприятия конкрет-

ной отрасли экономики, о которых подобная информация не публикуется27.

При наличии данных о вводе и балансовой стоимости основных фондов в постоянных ценах в отраслях экономики открывается возможность выделить пригодные к эксплуатации основных фондов на уровне предприятии, и в рамках предпосылок используемой модели ответить на поставленные в работе вопросы стоимостной оценки инвестиционной привлекательности предприятии конкретной отрасли.

В целом, можно подвести итоги вышеприведенного исследования, что для реализации построения стоимостной оценки инвестиционной привлекательности недостаточно информации о показателях деятельности государственных и муниципальных предприятий, предоставляемой официальной статистикой, поскольку, например, мы практически ничего не знаем об возрастной структуре основных фондов данных предприятий. Здесь выходит на первый план именно оценка имущественного комплекса предприятий, то есть цена данной недвижимости.

Одним из наиболее важных элементов в формировании цены государственной и муниципальной недвижимости является теория оценки бизнеса и положения фундаментального анализа. Последний определяется как анализ экономической, политической и социальной информации, необходимой для оценки текущего состояния хозяйствующего субъекта и прогнозирования его будущей динамики. Так же фундаментальный анализ можно назвать анализом инвестиционной

27 De Broeck M., Koen V. The Great Contractions in Russia, the Baltic’s and the Other Countries of the Former Soviet Union: A View from the Supply Side. IMF Working Paper. WP/00/32.

44

привлекательности недвижимости. В широком смысле – это метод прогнозирования цены актива, основанный на изучении макроэкономических, отраслевых данных, а также данных о деятельности предприятия, в узком – это комплексный метод определения внутренней стоимости активов.

Следует различать рыночную стоимость и внутреннюю (или фундаментальную стоимость).

Рыночная стоимость – это стоимость, устраивающая большинство продавцов и покупателей, формирующаяся на организованном открытом рынке под существующим влиянием определенных факторов.

Рыночной стоимостью обладает недвижимость предприятии, акции, которых активно обращаются на финансовом рынке и имеют признаваемые котировки, а также предприятий, с пакетами, акции которых осуществлялись определенные сделки между так называемыми независимыми покупателями и продавцами происходящие в условиях конкуренции и открытой информации о торгах на рынке.

Внутренняя (фундаментальная) стоимость – это стоимость, рассчитываемая независимыми оценщиками на субъективной основе, которая обычно формируется под определенным влиянием существующих внутренних факторов эмитента (стоимости его активов, текущего экономического положения и перспектив развития). Это не рыночная стоимость, это рекомендуемая стоимость, близкая к рыночной.

Внутренней стоимостью обладает недвижимость низколиквидных и неликвидных предприятий, с которыми не осуществлялись сделки между продавцами и покупателями, либо осуществлялись, но данные недоступны широкой общественности.

Внутренней стоимостью также обладает недвижимость предприятий, стоимость которых определяется на определенной основе отличных от так называемых рыночных котировок или существующих реальных публичных сделок, подходах.

Рассмотрим основы теории стоимостной оценки недвижимости предприятии, лежащие в основе определения внутренней стоимости недвижимости неликвидных компаний, а также представляющую базу и ориентир для формирования рыночной стоимости недвижимости публичных компаний для оценки их инвестиционной привлекательности. Примерный алгоритм определения внутренней стоимости недвижимости предприятии можно представить в виде следующих этапов:

45

Этап 1: контроль и ревизия текущей финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Результатом данного этапа является: заключение о правильности (неправильности) ведения бухгалтерского учета и соответствии учетных документов основной хозяйственной деятельности предприятия; заключение о текущем финансовоэкономическом и производственном состоянии; заключение о перспективах развития бизнеса предприятия.

Этап 2: выбор методов, используемых для определения рыночной стоимости. Результатом данного этапа является выбор методов, используемых для определения рыночной стоимости.

Существует 3 классических подхода к оценке. Это: доходный подход, ориентированный на результаты будущей деятельности предприятия (дисконтирование денежного потока, дисконтирование прибыли, капитализация денежного потока/прибыли и т.д.). Предполагает, что рыночная стоимость определяется суммой текущих стоимостей будущих доходов, генерируемых предприятием в целом или какимлибо ее активом; затратный подход, ориентирован на определение так называемой рыночной стоимости имущественного комплекса предприятия (балансовой или скорректированной стоимости активов, стоимости полного замещения или частичного воспроизводства, ликвидационной стоимости и т.д.). Предполагает, что стоимость определяется суммой затрат на воспроизводство или замещение имущества с учетом физического и морального и функционального износа; рыночный подход, ориентированный на сравнительную оценку аналогичных отраслей, предприятии, акций, мультипликаторов (цена/балансовая прибыль, цена/чистая прибыль, цена/денежный поток, цена/выручка и т.д.). Предполагает, что рыночная стоимость может быть определена с помощью анализа ретроспективных продаж сравниваемых активов или их показателей.

Сравнительная характеристика, раскрывающая преимущества и недостатки вышеперечисленных подходов представлена в табл. 1.2.

46

Таблица 1.2 Сравнительная характеристика подходов определения рыноч-

ной стоимости недвижимости предприятия

47

Окончание таблицы 1.2

48

Этап 3 заключается в определении рыночной стоимости по каждому из выбранных методов.

Этап 4: интегральная оценка стоимости предприятия на основе полученных результатов по каждому из выбранных методов. Интегральная оценка применяется при условии, что используется 2 и более метода, а разница между стоимостью, полученной по каждому из методов, не должна превышать 30%.

Обычно взвешивание стоимости производится на основе присвоенных методу коэффициентов, определяемых экспертным путём в зависимости от объекта оценки.

Этап 5: Определение стоимости недвижимости предприятия пропорционально полученной интегральной оценке.

Этап 6: Корректировка стоимости недвижимости предприятия (определение скидок «-» / премий «+») на: страновые особенности предприятия; отраслевые особенности; существующее экономическое состояние и определенные перспективы развития предприятия; контрольный (неконтрольный) характер пакета акции предприятия: правовая способность акционеров и их групп, владеющая данным пакетом, принимать участие в управлении финансово-хозяйственной деятельностью предприятия и принятии стратегических решений; ликвидность (недостаточную ликвидность) акций предприятия.

Этап 7: Определение стоимости недвижимости предприятия с учетом полученных корректировок - стоимость, которая наиболее близка к рыночной стоимости, рекомендуемая продавцу и покупателю.

Витоге, нужно сделать вывод, что, стоимость недвижимости предприятия с не обращающимися или ограниченно обращающимися на рынке акциями определяется на основе внутренней стоимости с обязательным учетом всех факторов макро- и микроуровня.

Внутренняя стоимость является наиболее близкой к рыночной стоимости и формируется под влиянием определенного фактического состояния предприятия и выделенных ожиданий перспектив его дальнейшего развития.

Формирование стоимости недвижимости предприятия с учетом его инвестиционной привлекательности – процесс более сложный.

Вкаждый момент времени у участников фондового рынка (акционеров, инвесторов, представителей инфраструктуры рынка и других заинтересованных лицах) под определенным воздействием факторов макро- и микроуровня, а также произведённой внутренней оценки

50