Особенности регионального управления государственным недвижимым имуществом. Монография

использования государственного недвижимого имущества в регионе, что подтверждает целесообразность применения предложенных инструментов и механизмов регионального управления.

101

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Внастоящее время региональный рынок недвижимости является весомым составным элементом как экономики отдельных территорий, так и экономики страны в целом.

Вуправлении развитием рынка недвижимости в регионе особую значимость приобретает достижение баланса между государственным и частным интересами. Необходимо отметить, что система управления региональным рынком недвижимости непосредственно связана с обеспечением политической и экономической безопасности регионов страны, вовлечением объектов недвижимости в экономический оборот, созданием условий для роста потенциала использования объектов недвижимого имущества и формированием действенного механизма взимания налогов.

Внастоящее время имеющиеся теоретические разработки, связанные с управлением развитием рынков недвижимости, в том числе на региональном уровне, во многих случаях не соответствуют современным требованиям; новые подходы к исследованию этих проблем пока еще не сложились. Таким образом, появляется объективная необходимость в критическом анализе управления недвижимым имуществом в регионе, обобщении российского и иностранного опыта в этой сфере.

Проведенное исследование особенностей совершенствования системы управления государственным недвижимым имуществом в региональной экономике позволили сформулировать следующие научные выводы:

1.Сфера рынка недвижимости представляет собой целостную

ивзаимосвязанную определенную систему существующих организа- ционно-правовых механизмов, которые обеспечивают идущие процессы создания, эксплуатации и финансирования конкретных объектов недвижимости, а следовательно, и оборот существующих прав на эти объекты.

По нашему мнению, сферу рынка недвижимости можно рассматривать и как особую специфическую сферу современной рыночной экономики, поскольку в современной научной литературе сферу рынка недвижимости относят и к товарному рынку, и к инвестиционному рынку, и к рынку услуг, и к финансовому рынку. Но, существующая тесная связь сферы рынка недвижимости с другими существую-

102

щими рынками не всегда означает, что недвижимость является их постоянным сегментом.

2.В качестве объекта купли-продажи на рынке государственной и муниципальной недвижимости следует рассматривать средства производства в сочетании с землей, трудовыми ресурсами, технологиями, информацией, патентами и другими объектами, которые имеют ценность, только вступая во взаимодействие друг с другом.

3.Рынок государственной и муниципальной недвижимости характеризуется особым объектом купли-продажи в виде собственности предприятия. В качестве объекта купли-продажи на данном сегменте выступает совокупность дифференцированных ресурсов, каждый из которых может относиться к разнообразным отраслям экономики и которые имеют ценность, только вступая во взаимодействие друг с другом. Поэтому данный рынок недвижимости следует рассматривать как отдельный рынок недвижимости, отличный от рынка ресурсов и рынка капитала.

4.Проанализирована эволюция представлений о содержании государственной недвижимости как экономической категории; выявлены содержание и структура системы управления государственным недвижимым имуществом в регионе; обоснована зависимость показателей регионального развития от состояния системы управления государственным недвижимым имуществом.

5.Инвестиционная привлекательность государственной и муниципальной недвижимости российских предприятий - это паритет цен между продавцами и покупателями, причем верхняя граница стоимости определяется и формируется факторами макроуровня, характеризующими финансово-экономическую ситуацию в стране, а нижняя граница формируется стоимостью активов, финансово-экономическим положением и перспективами развития бизнеса конкретного предприятия.

6.Выявлено содержание категории «управление государственным недвижимым имуществом» в соответствии с предметными границами и аналитическим инструментарием институциональной концепции «пучка» прав собственности, что позволило трактовать его как форму реализации правомочий государства на распоряжение и на «капитальную ценность» недвижимых объектов, включающую два этапа,

аименно: формирование агентских отношений с участием государства (принципала) как публично-правового образования (Российская Феде-

103

рация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования), и государственных (муниципальных) учреждений, субъектов государственного предпринимательства (агентов), в рамках которых передается право на распоряжение в соответствии с регламентирующими институтами; формирование паритетных отношений с участием государственных (муниципальных) учреждений и иных экономических агентов в соответствии с регулирующими институтами, в рамках которых осуществляется обмен правомочиями собственности с регулирующими институтами; при этом государство выступает субъектом институционального проектирования отношений собственности, определяя нормы и правила участия в контрактных отношениях экономических агентов.

7. Разработана матрица целеполагания в региональном управлении государственным недвижимым имуществом, учитывающая тип целей (ориентированные на видение, конкуренцию, решение текущих проблем), а также тип управленческого решения (ориентированное на развитие, сохранение организационного порядка, снижение негативных последствий, содержащего элементы управленческой ошибки), и определены ячейки матрицы, в рамках которых формируются цели развития мезоуровневой социально-экономической системы.

8. Определены характерные особенности регионального управления государственным недвижимым имуществом на этапах национализации и приватизации, сформированные в разрезе элементов системы управления рассматриваемым объектом, которые включают государственные институты, условия спроса, инновационную и инвестиционную политику, менеджмент инфраструктурного обеспечения, регулирование предпринимательской активности, социально-культурные условия.

9. Предложен комплекс поправочных коэффициентов, применяемых при оценке риска и доходности использования объектов государственной недвижимости в регионе и характеризующих изменения данных параметров в разрезе ключевых прав собственности государства на региональном уровне (право распоряжения, право на капитальную ценность, право на остаточную ценность), применение которых должно реализовываться с учетом вероятности возникновения соответствующего события, определяющего изменения риска и/или доходности использования государственной недвижимости.

104

10. Сформулировано граничное условие, определяющее возможность региональной исполнительной власти формировать условия использования объектов государственного недвижимого имущества с позиций рыночного субъекта, основанное на сопоставлении абсолютного социального результата использования государственной недвижимости на региональном уровне и сальдированного экономического результата его эксплуатации при прочих равных условиях.

11. Представлен методический подход к оценке потенциальной рентабельности инвестиций в государственное недвижимое имущество в регионе, учитывающий средний уровень доходности аналогичных объектов, структуру целеполагания в региональном управлении с использованием государственной недвижимости, и уровень общественного одобрения ключевых направлений использования государственного недвижимого имущества с позиций паритетности достижения социального и экономического результата, а также динамику рентабельности инвестиций в недвижимость в регионе.

Апробация теоретических и методологических положений по обоснованию содержания категории «управления государственным недвижимым имуществом», а также применению разработанной матрицы целеполагания в региональном управлении государственным недвижимым имуществом и комплекс поправочных коэффициентов, применяемых при оценке риска и доходности использования объектов государственной недвижимости в регионе позволяют сделать вывод о практической значимости полученных результатов исследования, которые могут найти применение при разработке типовых указаний и отраслевых инструкций по оптимизации процессов управления и использования недвижимого имущества России и её регионов.

105

Список использованной литературы

1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (в ред. от 03.06.2006 № 73-ФЗ). // СЗ РФ. 2001.

№49. Ст. 4552., СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2380.

2.Государственная программа РФ «Управление федеральным имуществом». Утверждена распоряжением Правительства РФ от 16.02.2013 № 191-р [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_142285/?frame=1,

открытый. Проверено на 1.08.2013.

4.Акулинин, Д. Основные средства организации как объект налогового планирования // Д.Акулинин. - Хозяйство и право. - 2011. -

№5. – С. 43-47.

5.Алексеева, М. М. Планирование деятельности фирмы / М. М. Алексеева. - М: Финансы и статистика. 1997. - 248 с.

6. Андреасян, М.А. Рынок недвижимости в России // М.А. Андреасян. - Инновационные организационно-технологические ресурсы для развития строительства доступного и комфортного жилья в Волгоградской области: материалы международной научн.-техн. конф., Волгоград, ВолгГАСУ, 2008. – С.11-15.

7.Ансофф, И. Новая корпоративная стратегия. - СПб.: Питер,

1999. - 413 с

8.Ансофф, И. Стратегическое управление: Сокр. пер. с англ. / Науч. ред. и авт. предисл. Л. И. Евенко. - М.: Экономика, 1989. - 519 с.

9.Асаул, А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул. – (2-е изд., перераб. и доп.). – СПб. : Питер, 2007. – 624 с.

10.Астафьева, Е., Луговой, О. Калькуляция роста // Е.Астафьева, О. Луговой. - М.: ИЭПП, 2003.

11.Бессонов, В.А. Анализ динамики совокупной факторной

12.Балабанов, И.Т. Основы финансового менеджмента: Учебное пособие / И.Т. Балабанов – М.: Финансы и статистика, 2010. – 480 с.

13.Баффет, У. Эссе об инвестициях, корпоративных финансах

иуправлении компаниями / У. Баффет; сост., авт. предисл. Лоренс

106

Каннигем; пер. с англ. – М.: Альпина Бизнес Букс, 2005. – 268 с.

14. Бердникова, Т. Б. Анализ и диагностика финансовохозяйственной деятельности предприятия / Т. Б. Бердникова. – М.: КноРус, 2010. – 217 с.

15.Бессонов, В.А. О трансформационных структурных сдвигах

вроссийской экономике // В.А. Бессонов. - М.: Дело, 2003. С. 597–637.

16.Блази, Дж. Р., Круз, Д.Л. Новые собственники (наемные работники – массовые собственники акционерных компаний). / Дж. Р. Блази, Д.Л. Круз. – М.: Дело Лтд., 1995. – 320 с.

18.Бланк, И.А. Антикризисное финансовое управление предприятием / И.А.Бланк – М.: Ника-Центр, 2009. – 672 с.

19.Брауде, И.Л., Граве, К.А., Новицкий, И.Б., Полянская, Г.Н., Флейшиц, Е.А. Отдельные виды обязательств. // И.Л. Брауде [и др.]. - М.: Госюриздат, 2001. – 311 с.

20.Бреер, Р. Становление маркетинга. / Р. Бреер.- Вашингтон,

1934 г.

21.Брейли, Р., Майерс, С. Принципы корпоративных финансов. / Р. Брейли, С. Майерс. – М.: Олимп-бизнес, 2004. – 1008 с.

22.Бузгалин, А.В. Переходная экономика. / А.В. Бузгалин -

М., 1994.

23.Булдерстон, Ф., Хоггат, А., Хотеллингом, X. Простое и сложное в маркетинге. / Ф. Булдерстон [и др.]. - Лондон, 1962 г.

24.Васильев, Д. Корпоративное управление в России: есть ли

шанс для улучшений? / Д. Васильев. – М.: ГУ-ВШЭ, 2000. – 169 с.

25. Винокуров, В. А. Организация стратегического управления

26.Виханский, О. С., Наумов, А. И. Менеджмент: Учебник. - 3-е изд. / О. С. Виханский, А. И. Наумов. - М.: Гардарики, 1999.

27.Виханский, О. С. Стратегическое управление: Учебник. - 2-

еизд.. перераб. и доп. / О. С. Виханский. - М.: Гардарики, 1999. - 296 с.

28.Воскобойников, И.Б. О корректировке динамики основных фондов в российской экономике // И.Б. Воскобойников, Экономический журнал ВШЭ. 2004. Т. 8. № 1. С. 3–20.

29.Гальперин, С.Б., Дороднева, М.В., Мишин, Ю.В., Пухова. Е.В. Механизм анализа и прогноза деятельности корпоративных

107

структур. / С.Б. Гальперина [и др.]. – М.: Издательский дом «Новый век», Институт микроэкономики, 2001. – 60 с.

32.Григорьев, В. В. Оценка предприятия: теория и практика / В. В. Григорьев. – М.: ИНФРА-М, 1997. – 320 с.

33.Гриценко, Е. А. Рынок недвижимости: закономерности становления и функционирования: Вопросы методологии и теории / Е. А. Гриценко. – Х.: Бизнес-Информ, 2002. – 283 с.

34.Дамари, Р. Финансы и предпринимательство: Финансовые инструменты, используемые западными фирмами для роста и развития организаций./ Р.Дамари. – Ярославль: Елень, 1993. – 223 с.

35.Диаковская, Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. / Н.В. Диаковская. - М.: 2001-198 с.

36.Дипиаза, С. А., Экклз, Р.Дж. Будущее корпоративной от-

четности. Как вернуть доверие общества. / С. А. Дипиаза, Р.Дж. Экклз. – М.: Альпина Паблишер, 2003. – 216 с.

37.Дойль, П. Менеджмент: стратегия и тактика. / П.Дойль.- СПб.: Питер, 1999. - 560 с.

38.Долгопятова, Т. Российские предприятия в переходной

экономике: экономические проблемы и поведение. / Т. Долгопятова. – М.: Дело Лтд, 2009. – 288 с.

39. Долгопятова, Т.Г. Эволюция моделей корпоративного контроля в российских компаниях: тенденции и факторы. Препринт

40.Дуди, Е., Ревзан, Д. Маркетинг: институциональные подходы. / Е. Дуди, Д. Ревзан. - Вашингтон, 1953 г.

41.Елисеева, И.И., Юзбашев, М.М. Общая теория статистики: Учебник / И.И. Елисеева [и др.]. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 480 с.

42.Жданов, А.Ю. Стратегическая информация на службе корпоративного управления: современные подходы к построению системы показателей./ А.Ю. Жданов. – Финансы и кредит, №№12,16, 2004.

108

43.Зиновьев, И. Ф. Виды рынков и их функционирование / И. Ф. Зиновьев. – Симферополь : Таврия, 2005. – 174 с.

44.Зуб, А.Т. Стратегический менеджмент: теория и практика: Учебное пособие для вузов / А.Т.Зуб. – М.: Аспект Пресс, 2007. – 415 с.

45.Иванов, Ю.Н., Казаринова, С.Е., Громыко, Г.Л.. Экономическая статистика. / Ю.Н. Иванов [и др.]. - М.: ИНФРА-М, 1999, С.246-247.

46.Изряднова, О. Состояние основных фондов отраслей экономики и промышленности // О. Изряднова - М.: Дело, 2003. С.561568.

47.Инвестиционное поведение российских предприятий / С. Дробышевский [и др.]. – М.: ИЭПП, 2003. – 497 с.

48.Калина, А.В. Современный экономический анализ и прогнозирование (микро- и макроуровни) / А.В.Калина, М.И.Конева, В.А.Ященко. – М.: Зерцало, 2010. – 417с.

49.Каныгина, О.В. Развитие методического обеспечения управления рынком промышленной недвижимости. / Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. С.-П. 2009.

50.Карлик, А., Гришпун, Е. Реструктуризация в стратегии развития промышленных предприятий // А. К арлик., Е. Гришпун. Проблемы теории и практики управления, 2000. - № 6. - С. 48-52.

51.Карлик, А.Е., Шухгальтер, М.Л., Горбашко, Е.А. Экономика предприятия. / А.Е. Карлик [и др.]. - М.: ИНФРА-М. 2003, С. 169-170.

52.Кваша, Я.Б. Фактор времени в общественном производстве. Экономико-статистические очерки. / Я.Б. Кваша - М.: Статистика,

1979

54.Колпаков, В.М. Теория и практика принятия управленческих решений / В.М.Колпаков. – М.: Финансы и статистика, 2010. – 514с.

55.Коренченко, Р.А. Общая теория организации: учебник для вузов./ Р.А. Коренченко. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003. – 286 с.

56.Коуз, Р. Фирма, рынок и право. / Р. Коуз. - М., 1993.

57.Коупленд, Т., Котлер, Т., Мурин, Дж. Стоимость компаний

109

оценка и управление: Пер. с англ. / Т. Коупленд [и др.]. – М.: ОлимпБизнес, 1999. – 576 с.

58.Кочетков, Г.Б., Супян, В.Б. Корпорация: американская модель. / Г.Б. Кочетков, В.Б. Супян. – СПб.: Питер, 2005. – 320 с.

59.Крейнина, M.H. Стоимость компаний оценка и управление: Пер. с англ. / M.H. Крейнина. – М.: Олимп-Бизнес, 2007. – 576 с.

60.Крейчман, Ф.С. Эффективная организация управления акционерными предприятиями в условиях рынка. / Ф.С. Крейчман. – М.: Финстатинформ, 2000. – 316 с.

61.Крылов, Э.И., Власова, В.М., Журавкова, И.В. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности пред-

приятия. Учеб. Пособие. / Э.И. Крылов [и др.]. - М.: 2003. – 608 с.

62.Куликов, Л. М. Основы социологии и политологии: Учебное пособие. / Л. М. Куликов. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 336 с.

63.Кэхшл, Д. Хозяйственная стратегия: разработка, осуществление, контроль //' Проблемы теории и практики управления, 2001. - №

1.- С. 92-93.

64.Лапаев, Д.Н., Юрлов, Ф.Ф. Определение экономического состояния хозяйствующих субъектов при частичном совпадении инте-

ресов заинтересованных сторон. / Д.Н. Лапаев, Ф.Ф. Юрлов. – Финансы и кредит, №2, 2005.

65.Лексин, В.Н., Швецов, А.Н. Государство и регионы. Теория

ипрактика государственного регулирования территориального разви-

67.Люкшинов, А. Н. Стратегический менеджмент: Учебное пособие для вузов. / А. Н. Люкшинов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. - 375 с.

68.Максимов, С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). / С. Н. Максимов. - СПб.: Питер, 2003.

69.Национальный рейтинг корпоративного управления консорциума «РИД-Эксперт РА» (www.rid.ru, www.raexpert.ru).

ческого развития и концентрации производства промышленных пред-

110