Особенности регионального управления государственным недвижимым имуществом. Монография

формируются их представления о стоимости недвижимости предприятий. Существующее множество различных мнений о стоимости недвижимости государственного и муниципального предприятий в конечном итоге обеспечивает возникновение определенного коридора цен, который формируется из цены спроса и цены предложения. Указанный коридор цен является, в определенной мере, отражением мнения участников рынка о стоимости недвижимости конкретной компании.

В указанную цену недвижимости предприятия обычно включают всю собранную информацию о уже случившихся событиях на рынке, кроме того включается информация о предстоящих событиях, которые были объявлены публично или стали известны в результате доступа к информации о торгах. Для формирования стоимости недвижимости предприятия, с учетом его инвестиционной привлекательности, необходимо соблюдение ряда условий: рынок должен быть организованным и информация о торгах, происходящих на данном рынке, обязательно должна быть доступна всем лицам участвующим в торгах; обязательным условием является множественность участников рынка, так как небольшое число участников, скорее всего, будет устанавливать цены, которые формируются под воздействием определенного ограниченного числа факторов; участники данного рынка действуют без какого-либо принуждения и принимают во внимание, при определении цены, все факторы макро- и микроуровня; инфраструктура данного рынка обязана обеспечивать всем участникам торгов соблюдение установленной законности и принятых на сегодняшний день норм делового оборота.

На показатель инвестиционной привлекательности в стоимостной оценке недвижимости предприятия влияет большое число факторов, которые, нужно разделить на три уровня:

1.Факторы макроуровня, охватывающие политические, экономические, правовые, инфраструктурные, социо-культурные и мораль- но-этические особенности страны где находится компания;

2.Факторы «среднего» уровня, охватывающие состояние отрасли, в которой функционирует предприятие;

3.Факторы микроуровня, охватывающие общее экономическое состояние предприятия, его производственный потенциал, конкурентную среду, в которой оно работает, его корпоративную и организационную структуру управления, а также особенности и условия распре-

51

деления основного капитала; влияние государства, выступающего в качестве акционера; соблюдение или найденные нарушения законных прав и интересов инвесторов; тип акций, входящих в пакет (обыкновенные или привилегированные) и др.

Полный перечень систематизированных факторов приведён в схеме рисунка 1.3.

Влияние перечисленных в схеме рисунка 1.3 факторов неоднозначно для развитых и развивающихся рынков. Так, для развитых рынков приоритетность влияния факторов на изменение показателя инвестиционной привлекательности выглядит так, что наибольшее влияние оказывают факторы, связанные с финансовохозяйственной деятельностью предприятия, далее по значимости следуют отраслевые факторы и наименьшее влияние оказывают факторы макроуровня.

На развивающихся рынках приоритетность факторов выглядит

иначе:

-для ликвидных предприятий: наибольшее влияние оказывают факторы макроуровня, далее по значимости следуют события, связанные с изменением стабильности и целостности указанных предприятий (реорганизация, реструктуризации, вмешательство государства), наравне с которыми влияют отраслевые факторы;

-для низколиквидных предприятий на первом месте по значимости находятся факторы макроуровня. Далее - факторы, связанные с изменением кратко, средне и долгосрочной финансово-экономической ситуации (наличие стратегического партнера, выходы на новые рынки сбыта и др.), наравне с которыми оказывают влияние отраслевые факторы.

52

53

Подводя итог, можно сказать, что инвестиционная привлекательность недвижимости российских предприятии это паритет цен между продавцами и покупателями, причем верхняя граница стоимости определяется и формируется факторами макроуровня, характеризующими финансово-экономическую ситуацию в стране, а нижняя граница формируется стоимостью активов, финансово-экономическим положением и перспективами развития бизнеса конкретного предприятия.

По итогу проведенного в данном разделе исследования сделаны следующие выводы:

1.Сфера рынка недвижимости представляет из себя собой целостную и взаимосвязанную определенную систему существующих организационно-правовых механизмов, которые обеспечивают идущие процессы создания, эксплуатации и финансирования конкретных объектов недвижимости, а следовательно и оборот существующих прав на эти объекты.

По нашему мнению, сферу рынка недвижимости можно рассматривать и как особую специфическую сферу современной рыночной экономики, поскольку, в современной научной литературе сферу рынка недвижимости относят и к товарному рынку, и к инвестиционному рынку, и к рынку услуг, и к финансовому рынку. Но, существующая тесная связь сферы рынка недвижимости с другими существующими рынками не всегда означает, что недвижимость является их постоянным сегментом.

2.В качестве объекта купли-продажи на рынке государственной и муниципальной недвижимости следует рассматривать средства производства в сочетании с землей, трудовыми ресурсами, технологиями, информацией, патентами и другими объектами, которые имеют ценность, только вступая во взаимодействие друг с другом.

3.Рынок государственной и муниципальной недвижимости характеризуется особым объектом купли-продажи в виде собственности предприятия. В качестве объекта купли-продажи на данном сегменте выступает совокупность дифференцированных ресурсов, каждый из которых может относиться к разнообразным отраслям экономики и которые имеют ценность, только вступая во взаимодействие друг с другом. Поэтому данный рынок недвижимости следует рассматривать как отдельный рынок недвижимости, отличный от рынка ресурсов и рынка капитала.

54

4. Проанализирована эволюция представлений о содержании государственной недвижимости как экономической категории; выявлены содержание и структура системы управления государственным недвижимым имуществом в регионе; обоснована зависимость показателей регионального развития от состояния системы управления государственным недвижимым имуществом.

5.Основные проблемы и особенности управления рынком недвижимости требуют осуществления системы мер, обеспечивающих рост объемов инвестиций в развитие государственной и муниципальной недвижимости и повышения их эффективности. Для осуществления эффективного управления в сфере недвижимости предприятий необходимо разработать ряд программных документов, объединенных

винвестиционную стратегию. В общем виде это инвестиционная стратегия, которая позволит, по-нашему мнению, привлечь в значительных объемах бюджетные и внебюджетные, в том числе частные, инвестиции, должна включать как меры, создающие общие привлекательные условия для развития государственной и муниципальной недвижимости, так и меры специального характера для решения особенно сложных проблем, индивидуальных для каждого региона.

6.Инвестиционная привлекательность государственной и муниципальной недвижимости российских предприятий - это паритет цен между продавцами и покупателями, причем верхняя граница стоимости определяется и формируется факторами макроуровня, характеризующими финансово-экономическую ситуацию в стране, а нижняя граница формируется стоимостью активов, финансово-экономическим положением и перспективами развития бизнеса конкретного предприятия.

55

Глава 2. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫМ НЕДВИЖИ-

МЫМ ИМУЩЕСТВОМ В РОССИЙСКИХ РЕГИОНАХ

2.1. Уровень инвестиционной привлекательности недвижимости региона

Существует взаимосвязь инвестиционной привлекательности региона с инвестиционной привлекательностью отрасли и соответственно предприятий, поскольку инвестиционная привлекательность региона – сложная многосторонняя характеристика, представляющая собой обобщенную характеристику совокупности предпосылок, предопределяющих привлекательность и целесообразность инвестирования в ту или иную хозяйственную систему. И для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости региона необходимо учитывать многообразие факторов и условий инвестирования, под воздействием которых развивается данный субъект РФ. Поэтому определение уровня инвестиционной привлекательности недвижимости региона необходимо начать с общей характеристики региона.

Формирование рынка недвижимости во многом определяется спецификой региона. В данной работе анализируется сектор промышленной недвижимости Республики Татарстан, где сосредоточены крупные промышленные предприятия различных отраслей народного хозяйства, в первую очередь нефтяной и нефтеперерабатывающей промышленности, а также предприятий машиностроительного комплекса.

На протяжении последних нескольких лет Республика Татарстан остается одним из бесспорных лидеров среди регионов России по показателям экономического роста и инвестиционной привлекательности. Находясь в центральной части России, Республика Татарстан представляет собой удобную площадку для инвесторов не только благодаря своему географическому положению, но и благодаря богатым природным ресурсам и высокому образовательному и научному потенциалу.

Экономически активное население: 2,05 млн.человек (53,9% от общей численности населения).

56

Средняя заработная плата: 19791,8 руб. (увеличилась на 1633,7 руб. или на 8,9% в сравнении с 2010 годом и на 8214,9 руб. или на 70,9% в сравнении с 2007 годом) (рис. 2.1).

25000

Рис. 2.1. Среднедушевые денежные доходы населения, руб. (Составлено автором по статистическим данным службы государственной статистики РФ по РТ)

Республика Татарстан находится на пересечении важных транспортных магистралей: железнодорожной (Транссибирская магистраль и линия «Север - Юг»), водной (реки Волга и Кама с выходами на Каспий, Уральский регион и Подмосковье) и автомагистрали. По территории Республики проходят три федеральные трассы: М-7 «Волга», М-5 «Урал», Казань - Оренбург.

Протяженность автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием составляет 18,5 тыс. км.

ВТатарстане действуют 3 грузовых порта с 5 грузовыми районами, 4 пассажирских порта (Казань, Набережные Челны, Чистополь, Нижнекамск), 6 речных вокзалов.

Вреспублике начинается крупнейший в мире нефтепровод «Дружба». Через территорию республики проходят магистральные га-

57

зопроводы, по которым природный газ с месторождений Уренгоя и Ямбурга поступает в Западную Европу.

На территории Республики Татарстан расположены 6 аэропортов. Казань и Бегишево - аэропорты федерального значения.

Из международных аэропортов Татарстана осуществляются регулярные рейсы в Германию, Грецию, Болгарию, ОАЭ, Чехию, Кипр, Турцию, Азербайджан, Узбекистан, Таджикистан.

В2011 году из аэропорта города Казань выполнялись рейсы в 22 страны мира по более чем 50 направлениям. Пассажиропоток аэропорта «Казань» в 2011 году вырос на 28% и составил 1,23 млн. пассажиров, что представляет собой абсолютный рекорд с момента строительства аэропорта в 1979 году.

Виюле 2012 года планируется ввести в эксплуатацию новый терминал аэропорта «Казань» с пропускной способностью до 2 млн. пассажиров в год. На сегодняшний день на реализацию проекта по модернизации и развитию инфраструктуры аэропортового комплекса потрачено более 1 млрд. рублей. К 2013 году инвестиции в целом составят более 2 млрд. рублей. Полностью проект планируется осуществить до 2025 года в три этапа, что позволит увеличить пропускную способность объектов обслуживания пассажиров до 5 млн. пассажиров в год (3500 пассажиров в час).

Одним из масштабных проектов, реализуемых на территории республики, является строительство участка международного транспортного коридора «Европа - Западный Китай». Транспортный коридор «Европа – Западный Китай» позволит сократить дорогу в 3,5 раза

исущественно снизить транспортные издержки; он станет основным маршрутом грузоперевозок в Центрально-Азиатском регионе.

Проект развития логистического комплекса Республики Татарстан объединяет строительство участка международного транспортного коридора и создание Свияжского межрегионального мультимодального логистического центра.

Ввод первой очереди строительства крупнейшего в Поволжье логистического центра запланирован на 2013 год.

Основной задачей центра станет создание инфраструктуры для грузовых потоков по направлению Китай - Европа. Реализация проекта строительства Свияжского межрегионального мультимодального логистического центра позволит обеспечить систему доставки грузов в любой регион Российской Федерации, вывести грузовые потоки из

58

центральной части России, тем самым решив актуальные задачи разгрузки дорожно-транспортной инфраструктуры Московской области и создания социально-экономической инфраструктуры на территории прохождения трассы.

ВРеспублике Татарстан на ближайшие годы поставлена задача по созданию инвестиционной инфраструктуры, способствующей привлечению как российских, так и зарубежных инвесторов.

Для реализации этой задачи, а также для улучшения инвестиционного климата в Татарстане и обеспечения конкурентоспособного предложения инвесторам на международном рынке инвестиций в настоящее время обозначены следующие приоритетные направления развития экономики Республики Татарстан: химическая и нефтехимическая промышленность; машиностроение и металлообработка; информационные технологии и телекоммуникации; агропромышленный комплекс; строительство; медицина и фармацевтика; сфера услуг и туризм; халяль-индустрия.

Химическая и нефтехимическая промышленность включает следующие виды деятельности: химическое производство; производство резиновых и пластмассовых изделий; производство нефтепродуктов.

В2011 году нефтехимические предприятия республики заработали 407,2 млрд. рублей. Это на 30,6% выше показателей 2010 г. и в 2,5 раза больше чем в 2007 году (рис. 2.2).

Прибыль компаний составила 139 млрд. рублей, а их рентабельность увеличилась почти на 7%.

Крупнейшими организациями отрасли являются ОАО «ТАНЕКО», ОАО «ТАИФ», ОАО «Нижнекамскнефтехим», ОАО «Нижнекамскшина», ОАО «Казаньоргсинтез», ОАО «ТАИФ-НК», ОАО «НефисКосметикс».

59

изделий

Рис. 2.2. Динамика химического и нефтехимического производства Республики Татарстан, млрд. руб.

(Составлено автором по статистическим данным службы государственной статистики РФ по РТ)

Иностранные инвестиции в отрасль: ООО «Пиксар-Коатингс» (Италия), Clariant (Швейцария), ООО «П-Д Татнефть-Алабуга Стекловолокно» (Германия), ООО «Эр Ликид Алабуга» (Франция).

Машиностроение и металлообработка включают следующие виды деятельности: металлургическое производство и производство готовых металлических изделий; производство машин и оборудования; производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования; производство транспортных средств и оборудования.

Индекс промышленного производства машин и оборудования в 2011 году по отношению к 2010 году составил 108,0%; производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования – 113,7%; производство транспортных средств и оборудования – 107%; металлургического производства и производства готовых металлических изделий – 109,5%.

Крупнейшие предприятия данной отрасли: ОАО «КАМАЗ», ОАО «КАПО им. С. П. Горбунова», ОАО «Казанькомпрессормаш», ОАО «Зеленодольский завод им. А. М. Горького».

60