Особенности регионального управления государственным недвижимым имуществом. Монография

При изучении выше представленных позиции основных направлений определения вышеназванных понятий, по нашему мнению, более обоснованной представляется точка зрения Н. В. Диаковской, то есть позиция представителей второго направления. В подтверждение данной позиции нужно обратить внимание на статью 132 Гражданского Кодекса Российской Федерации, определяющей предприятие в целом как имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, в состав которой входят различные категории имущества, предназначенные для деятельности, включая, помимо недвижимых вещей, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги и исключительные права. При названном подходе, очевидно, что данное определение недвижимости в статье 130 вышеназванного Кодекса, наиболее соответствует понятию недвижимой вещи, а в статье 132, соответствует понятию недвижимого имущества.

Согласно 130 статьи Гражданского Кодекса Российской Федерации, что существуют критерии отнесения вещей к недвижимому имуществу, то есть имеется определенная связь объекта с землей, причем, данная связь определяется настолько прочной, что перемещение объектов в пространстве может вызвать определенный ущерб их прямому назначению. Данные формулировки основных признаков недвижимости неоднократно подвергались критике, например профессора Н. А. Сыродоева и профессор И. Л. Брауде.

По мнению профессора Н. А. Сыродоева, существующие на сегодняшний момент достижения технического плана могут позволить перемещать определенным образом даже монументальные сооружения и на значительное расстояние без всякого ущерба их основного назначения. Поэтому целесообразно исключить данный признак из определения недвижимого имущества6.

Профессор И. Л. Брауде утверждает, что возможность передвижки строения с одного участка на другой, успехи строительной техники, позволяющей передвигать многоэтажные дома без нарушения жилищно-бытовых условий жителей передвигаемого дома (водопровод, канализация, энергоснабжение, газоснабжение, телефонная связь), не превращает строение в подвижную установку7. Данной точки зре-

6Сыродоев, Н. А. Новый земельный кодекс Российской Федерации /Н. А. Сыродоев. //Правоведение. -2002. - № 1 (240). - С. 4 – 20.

7Брауде И.Л., Граве К.А., Новицкий И.Б., Полянская Г.Н., Флейшиц Е.А., Под общ. ред.: Граве К.А., Новицкий И.Б.: Отдельные виды обязательств. М.: Госюриздат, 2001. – 311 с.

11

ния придерживаются иностранные ученые, например Boardman А. Е.,

Greenberg, D. Н., Weimer D.8

Передвижка строения есть по существу своеобразное новое строительство: закладывается новый фундамент, на месте старого фундамента устанавливаются катки на рельсах и при помощи лебедок надземная часть строения передвигается и устанавливается на новом фундаменте. Технически передвижка строения связана не только с заменой фундамента, но и с заменой или капитальным ремонтом других конструктивных частей строения. Строение не может подвергаться неоднократным передвижкам. Поэтому неправилен взгляд, что возможность передвижки строения якобы опровергает стабильность технической связи строения с земельным участком. Подвижные же помещения типа вагонов на рельсах или соединенных автобусов не являются строениями.

Признаки недвижимости стали предметом исследования коллектива авторов работающих над концепцией развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. Они указывают на то, что в настоящее время возможно перемещение любого объекта с места на место, за исключением разве что участков земли и недр (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.). Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении их, как физической, так и юридической неразрывной связи с землей.

Представляется целесообразным сохранить в определении недвижимости как признак постоянной связи строения с землей, так и признак определенной невозможности перемещения данного строения без ущерба его прямому назначению, поскольку в случае отказа от одного из них многие сборно-разборочные конструкции будут признаны недвижимостью (киоски, будки, торговые палатки и др.). Однако следует включить в норму права дополнительный признак недвижимости

– постоянная связь строения с землей, под которой следует понимать наличие у владельца здания или сооружения бессрочного либо долгосрочного права на земельный участок. Ибо если владелец искусственно созданного объекта обладает краткосрочным правом на земельный

8 Boardman А. Е., Greenberg, D. Н., Weimer, David. Cost-benefit analysis -concepts and practice. Pearson higher education. Pearson. 2001.

12

участок, то по окончании договора собственник данного участка имеет право потребовать сноса недвижимого имущества.

Рассмотрев основные определения понятия недвижимости, следует отметить, что использованные в современном законодательстве определенные квалификационные критерии вышеназванных понятий подвергаются определенной правовой критике со стороны основных представителей мысли. В современной литературе высказываются мнения, вызывающие постоянную дискуссию. Но все же единой позиции, разделяемой всеми исследователями, не имеется.

Исходя из проведенного исследования выделяется два подхода к определению сферы рынка недвижимости: включение в рамки вышеназванного рынка всех основных экономических отношений существующих в сфере недвижимой собственности; включение в рамки данного рынка определенных отношений, которые связаны с куплейпродажей недвижимости.

Таким образом, нужно сделать вывод, что сфера рынка недвижимости представляет целостную и взаимосвязанную определенную систему существующих организационно-правовых механизмов, которые обеспечивают идущие процессы создания, эксплуатации и конечно финансирования конкретных объектов недвижимости, а, следовательно, и оборот существующих прав на эти объекты.

По нашему мнению, сферу рынка недвижимости можно рассматривать и как особую специфическую сферу современной рыночной экономики, поскольку, в современной научной литературе сферу рынка недвижимости относят и к товарному рынку, и к инвестиционному рынку, и к рынку услуг, и к финансовому рынку. Но, существующая, тесная связь сферы рынка недвижимости с другими существующими рынками не всегда означает, что недвижимость является их постоянным сегментом.

Недвижимость, как самостоятельная сфера, создает определенную основу для формирования отдельного рынка. Данный рынок можно отнести к категории специфического товарного рынка, имеющего инвестиционное значение. То есть, рынок недвижимости представляет собой обособленную специфическую систему и оказывает влияние на экономические системы низшего порядка, например на региональную экономику. Основной причиной данного влияния рынка недвижимости, а точнее взаимовлияния, является специфическая роль

13

региональной экономики как отдельной подсистемы экономики страны.

Здесь нужно отметить существующий мультипликаторный эффект рынка недвижимости на региональную экономику, заключающейся в росте объема рынка недвижимости, в основном, за счет новых объектов недвижимости которые вводятся в строй в регионе, что прямо влияет на рост объема производства в смежных отраслях экономики, таких как производство и рост оборота стройматериалов, а в целом, происходит изменение структуры занятости населения региона.

Еще одной особенностью сферы рынка недвижимости служит совпадение места производства, места продажи и потребления товара. Эта особенность служит свидетельством возможности идентификации рынка услуг, который, как известно, характеризуется совпадением процесса производства и потребления услуг во временном и пространственном отношениях.

Кроме того, особенностью рынка недвижимости служит то, что на рынке сравнительно мало продавцов и покупателей. Структура данного рынка, а также процесс его функционирования находится в прямой зависимости от общего состояния экономики региона, однако каждый конкретный элемент данного рынка имеет отдельные причин- но-следственные зависимости.

Основное влияние на сферу рынка могут оказывать нижеприведенные экономические параметры: существующая отраслевая структура региональной экономики (соотношение материальной и нематериальной сфер производства, технологический уровень производства); существующий уровень развития ВРП и темпы роста ВРП; уровень существующих основных доходов населения; существующий уровень занятости населения; объемы инвестиционных вложений; сформировавшиеся структура собственности на недвижимость.

Место рынка недвижимости в экономической системе страны и региона как рынка, производного от экономики в целом, являющегося рынком инфраструктуры, обеспечивающей экономическое развитие, определяет то, что структура данного рынка в разных регионах будет различаться. То есть, структура рынка сформировавшаяся по функциональному назначению в моноотраслевом промышленном регионе отличается от структуры такого же рынка региона, имеющего рекреационную направленность. То есть, в первом будет наиболее характерна очень высокая доля объектов недвижимости промышленного назначе-

14

ния и соответственно вспомогательных построек. А во втором случае будут преобладать объекты, имеющие социально-культурное назначение. То есть, можно высказать утверждение, что определенная сформировавшаяся отраслевая структура региональной экономики будет определенной базисной системой, которая и определяет основные направления развития современного рынка недвижимости.

Важной особенностью исследуемого рынка, несомненно, является определяемый характер спроса на недвижимость.

Сформировавшийся спрос на недвижимость всегда не взаимозаменяем и индивидуализирован. В результате сбалансированность и пропорциональность на рынке труднодостижимы.

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что экономическое развитие равно увеличению спроса и является источником увеличения доходов от недвижимого имущества. Это подразумевает, что инвесторы для сбалансированного экономического роста могут сфокусировать свои инвестиции на объектах недвижимости с большим потенциалом. Потенциальная частота смены циклов несет определенные опасности для инвесторов, но также дает возможность получения высоких доходов. Игроки, имеющие доступ к информации макроэкономического уровня и сведениям о спросе и предложении, могут с высокой долей вероятности предсказать движение рынка и получить доходы за счет участников, не способных определить рыночные флуктуации.

Величина спроса на недвижимость зависит от многих факторов: транспортной оснащенности района расположения объекта недвижимости, экологического состояния района, наличия культурнобытовых объектов и т.п. Основным фактором спроса является так называемый фактор местоположения недвижимости. Этот фактор отражает характер размещения объекта недвижимости в пределах терри- ториально-организационного пространства. Границы такого пространства, как правило, совпадают с границами административных единиц городов, районов, областей, так как территориально-административное деление, в принципе, отражает сложившиеся социальноэкономические условия.

Для данного рынка характерна высокая степень индивидуальности сделок и локализация, что обусловлено различиями в содержании товаров-комплементов, приобретаемых на доконтрактной стадии (поиск активов), в процессе реализации контрактов в отношении объ-

15

ектов жилой недвижимости (земля) и на постконтрактной стадии (услуги по обслуживанию жилья, состав объектов инфраструктуры, состояние окружающей среды и др.), а также особенностями институциональной среды.

В числе неценовых факторов спроса и предложения объектов недвижимости существенную роль выполняют институциональные факторы, а именно: наличие (отсутствие) и уровень эффективности институтов, определяющих состояние системы ипотечного кредитования, мобильность труда и направления миграционных потоков, поведение институциональных инвесторов и объем их упущенной выгоды.

К основным определяющим особенностям исследуемого рынка можно отнести регулируемый характер. Поскольку любой современный рынок подвергается определенному регулирующему воздействию, происходящему со стороны определенных государственных структур, но в то же время характер и определенная степень регулирующего воздействия может быть различной. Этим и объясняются основное общественное признание существующей ответственности за развитие сферы недвижимости и ее рациональное использование.

В развитии сферы изучаемого рынка специфическую роль играют три уровня управленческого регулирования - федеральный, субъективный и региональный (муниципальный).

Основные принимаемые решения, имеющие макроэкономический характер, которые принимаются на первом уровне - федеральном, нужно, однозначно, рассматривать как основной фундаментальный регулятор деятельности рынка. Здесь имеется в виду, в первую очередь определенная совокупность регулирующих решений законодательного характера принимаемых в связи с отношениями существующей собственности на землю, поскольку данный вид собственности является основным базовым элемента рынка недвижимости.

Но реализация законодательных установок в этой области регулирования все же зависит от субъектов федерации и, в большей мере, от муниципальных административных органов, поскольку именно им, в настоящее время, предоставляются основные два из существующих трех элементов права земельной собственности, а именно право пользования и распоряжения включая определенные права организации продажи муниципальной земли через организацию выкупа, кроме того они имеют право проведения аукционов по долгосрочной аренде

16

земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности.

В целом, сделан вывод, что при всей существующей значимости определенного воздействия государственного регулирования именно региональные административные органы и являются главным регулирующим звеном в функционировании современного рынка недвижимости на уровне региона, поскольку понятие федерального рынка недвижимости можно назвать определенной экономической абстракцией, изучение которой возможно лишь на каком-то среднестатистическом уровне его развития. Существующие же фактические сделки, происходящие в сфере недвижимости, так же как и реализация строительных проектов, определенно, постоянно привязаны к конкретному региону, со своими сформировавшимися условиями регионального хозяйствования.

Региональный рынок недвижимости выступает как финансовый институт, регулирующий взаимодействия между субъектами хозяйствования в регионе в связи с заключением сделок по куплепродаже таких финансовых активов, как объекты недвижимости на территории определенного региона. В финансировании регионального рынка недвижимости участвуют: территориальные органы и федеральные органы государственной власти и управления (через выделение средств из территориального и федерального бюджетов); заинтересованные инвесторы (юридические лица); физические лица; различные кредитно-финансовые учреждения.

Технология согласования интересов участников регионального рынка недвижимости включает потребителя (покупателя), производителя (продавца), различных посредников (холдинги, финансовопромышленные группы, риэлторские фирмы, строительные организации, брокеры, ипотечные кредиторы, агентства недвижимости и др.), лиц, предоставляющих консалтинговые услуги (лицензированные оценщики, финансовые аналитики, девелоперы, страховщики, консультанты, менеджеры по управлению недвижимости, нотариусы и др.).

Существующие современные экономические особенности в регионах и условия их хозяйствования обычно всегда формируются в разрабатываемой региональной экономической политике. Основным субъектом формирования данной политики всегда выступают региональные власти. Поэтому конкретная обстановка на рынке недвижимо-

17

сти всегда формируется под влиянием региональной экономической политики.

К элементам, реально влияющим на современный рынок недвижимости, на наш взгляд, можно отнести: сформировавшеюся на современный период региональную политику в области земельных отношений; сформировавшеюся на современный период инфраструктурную политику региона; специфические условия аренды недвижимости и нормативы арендной платы, сформировавшиеся на современный период в регионе; существующие реальные особенности налогообложения в регионе; существующие системы льгот и гарантий инвесторам в регионе; существующие специфические условия ипотечного кредитования при реализации инвестиций в регионе.

Следует отметить, что функционирование регионального рынка недвижимости в условиях глобализации становится виртуальным и характеризуется тенденцией сохранения традиционно высокоэластичного спроса на недвижимость, при этом наблюдается диспропорция: ярко выраженное смещение спроса в сегмент коммерческой недвижимости рынка мегаполисов и смещение в сегмент коммерческой и жилой недвижимости зарубежного рынка, что обуславливает застой национального рынка недвижимости.

Все вышеперечисленные региональные условия и факторы, которые имеют непосредственное влияние на состояние и функционирование рынка недвижимости являются основными элементами экономической политики в регионе, которая формируется основными субъектами управления в регионе.

В целом, нужно сказать, что в условиях регулирования рынка недвижимости имеет место быть ликвидация основной распорядительной функции государственного управления на любом уровне применительно к определенному хозяйственному поведению не только инвесторов, но и субъектов рынка недвижимости. То есть, субъекты государственного управления всех уровней становятся ответственными только за создание и первоначальное формирование рынка недвижимости.

Современный функционирующий рынок недвижимости может иметь ряд определенных преимуществ и конкретных недостатков, если рассматривать их с определенной точки зрения целесообразности данной деятельности.

18

Основными преимуществами являются: существующая возможность получения высокой прибыли (то есть определенно выше, чем на других рынках) за весь эксплуатационный период использования недвижимого имущества; определенная устойчивость потребительского спроса на недвижимость.

К недостаткам можно отнести: фактически полное отсутствие единого рынка недвижимости в границах страны или региона; необходимость использования обширной информации и отсутствие законодательных требований о своевременной публикации информации о сделках на рынке недвижимости, имеющей обязательный характер.

Своеобразие рынка недвижимости отражено и в специфических характеристиках недвижимости как товара, обращающегося на рынке. К таким характеристикам относятся в первую очередь стационарность и материальность недвижимости.

Недвижимость это наиболее объемный или фундаментальный товар из всех существующих, поскольку, в теории, его нельзя ни похитить, ни сломать, ни потерять, хотя и можно лишиться недвижимости против желания, но это относится к определенным криминальным аспектам деятельности данного рынка.

Еще одной специфической особенностью недвижимости является широкое разнообразие количественных и качественных характеристик. Объекты недвижимости разнородны, уникальны и неповторимы. Не существует двух совершенно одинаковых объектов, так как даже у одинаковых зданий или участков всегда наблюдаются отличия в расположении относительно других объектов, коммуникаций. Помимо этого, для потребителя или инвестора привлекательность объекта обусловлена собственными предпочтениями, возможностями и ограничениями.

Уникальным свойством недвижимости является наличие определенной стоимостной оценки объекта недвижимости, даже если отсутствует какое-либо производительное воздействие на объект недвижимости. Даже необработанный земельный участок имеет ценовую характеристику и может обращаться на рынке недвижимости.

Владение какой-либо недвижимостью всегда затрагивает определенные государственные интересы, и поэтому ее относят к особым видам собственности. Поэтому приобретение объектов недвижимости и в том числе проведение других операции в этой сфере (наследование, мена, дарение, раздел и др.) связаны с определенными процедурами,

19

защищающими государственные интересы, в том числе и местных органов власти.

Недвижимое имущество как товар имеет низкий уровень ликвидности, то есть недвижимость определенно нельзя быстро подвергнуть реализации, особенно за наличные деньги.

Существуют общественные и частные права на недвижимость, первые всегда включают в себя определенные властные полномочия государственных органов власти: существующие права вводить и взимать определенные налоги, в зависимости от стоимости недвижимого имущества; существующие права возможности приобретения объектов недвижимости за определенную государственную компенсацию, для общественных нужд; существующие права вводить определенные зональные специфические ограничения, ограничения в строительной сфере, сфере экологии; существующие права предоставлять недвижимость в пожизненное владение; существующие права возвращать государству недвижимое имущество, если определено отсутствие законного владельца или право наследия.

Существующие частные права, в основном, определяют сформировавшейся характер собственности на недвижимое имущество, которое зависит от формы владения и способов физического использования недвижимости.

Представленные выше особенности позволяют нам характеризовать рынок недвижимости как самостоятельный сектор экономики, на котором формируются активные рыночные отношения, специфичные по формам проявления и требующие построения адекватной системы управления, способной обеспечить сбалансированность рыночного спроса и предложения.

С развитием рыночных отношений в экономике России появляются новые реалии, которые не имели места в период администра- тивно-командной системы. В экономической литературе, в основном, рынок государственной недвижимости отдельно не рассматривается, его относят к разным по сегментам рынка недвижимости9.

9 Андреасян М.А. Рынок недвижимости в России // Материалы Международной научн.-техн. конф. «Инновационные организационно-технологические ресурсы для развития строительства доступного и комфортного жилья в Волгоградской области», Волгоград, ВолгГАСУ, 2008. – С.1115.

Асаул А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул. – (2-е изд., перераб. и доп.). – СПб. : Питер,

2007. – 624 с.

20