Особенности регионального управления государственным недвижимым имуществом. Монография

2.2.2.Влияние реализации проекта на существующую структуру предприятия. В случае если предприятие, являющееся лидером в своей отрасли, решает начать проект по расширению своей недвижимости, связанный с новым бизнесом, никак не связанным с предыдущим и не дающим уменьшения цикличности, данный проект должен быть отвергнут.

2.2.3.Влияние реализации проекта путем покупки недвижимости уже существующего предприятия.

В основном руководители региональных предприятий не имеет практического опыта работы с инвесторами и поэтому не считает нужным принимать во внимание реакцию рынка недвижимости при проведении стратегии расширения недвижимости на предприятии. Проекты по покупке или строительству новой недвижимости, осуществляющиеся на предприятии, оцениваются по критериям чистой приведенной стоимости, внутренней нормы доходности и т.д. и не оцениваются по критерию влияния на инвестиционную привлекательность недвижимости предприятия и на последующую стоимость его акций. Вот почему актуальными и своевременными является разработка решения проблемы разработки структурно-логической схемы поведения предприятия на рынке недвижимости, повышающей инвестиционную привлекательность недвижимости предприятия.

В итоге данного подраздела можно сделать общие выводы, что

вданном подразделе сделаны методические предложения по совершенствованию оценки экономической эффективности деятельности по управлению проектами расширения недвижимости предприятий региона с позиций стратегии управления повышением инвестиционной привлекательности данной недвижимостью.

В данном подразделе также разработана структурнологическая схема управления рынком недвижимости по критериям инвестиционной привлекательности недвижимости предприятий региона.

91

2.3. Меры управляющего воздействия, направленные на повышение эффективности использования недвижимых объектов государственной собственности

Реализация результативного управления государственным недвижимым имуществом на региональном уровне предполагает необходимость формирования системы целеполагания, ориентированной на обеспечение положительной поступательной динамики мезоуровневой системы на основе эффективного регулирования использования государственного имущества. Целевой установкой формирования данной системы является создание условий принятия решений, направленных на обеспечение развития региона на основе рационального использования государственного недвижимого имущества при условии устойчивого развития мезоуровневой социально-экономической системы

(табл. 2.4.).

Из приведенной таблицы следует, что обеспечение развития региона на основе рационального регулирования процессов использования государственного недвижимого имущества представляется возможным только при реализации целей, ориентированных либо на видение, либо на конкуренцию, тогда как при приоритетном решении тактических задач повышается вероятность принятия содержащего элементы управленческой ошибки решения в сфере управления региональной недвижимостью.

92

Таблица 2.4 Матрица целеполагания в региональном управлении государ-

ственным недвижимым имуществом

93

Окончание таблицы 2.4

Результативность и эффективность регионального управления государственным недвижимым имуществом в значительной степени определяется приоритетными методами государственного регулирования недвижимого имущества в рамках периодов преобладающей приватизации и национализации, сформированные в разрезе элементов

94

системы управления рассматриваемым объектом, включающей государственные институты, условия спроса, инновационную и инвестиционную политику, менеджмент инфраструктурного обеспечения, регулирование предпринимательской активности, социально-культурные условия. Особенности функционирования каждой из перечисленных подсистем управления региональной недвижимостью на этапах приватизации и национализации государственного имущества могут быт сформулированы следующим образом.

1. Государственные институты. При реализации процесса национализации преобладают государственные институты (в условиях современной российской экономики – агентства), задачей которых является прямое управление использованием государственной недвижимости с учетом целевого назначения; на этапе приватизации преобладают государственные институты, отвечающие за формирование институциональных условий функционирования и развития частных предприятий, либо субъектов частно-государственного партнерства, использующих в рамках своей деятельности объекты государственного недвижимого имущества.

2.Условия спроса на использование объектов государственной недвижимости. На этапе национализации условия спроса на объекты государственной недвижимости определяются в первую очередь уровнем эффективности и результативности функционирования и развития государственных предприятий как базовых пользователей объектов рассматриваемого типа, причем определяющим фактором результативности и эффективности их деятельности является инвестиционная привлекательность отрасли, приоритетной для эксплуатации объекта недвижимости. На этапе приватизации ключевыми параметрами, определяющими формирование спроса на объекты государственной недвижимости, являются макроэкономические параметры, характеризующие развитие национальной экономики, мезоэкономические параметры, сигнализирующие о состоянии и перспективах развития региона, а также инвестиционная привлекательность отрасли, в раках которой будет использоваться объект государственного недвижимого имущества.

3.Инновационная и инвестиционная политика.

Как показывает проведенный в диссертационном исследовании анализ, на этапе национализации основное внимание государства сосредоточено на реализации инвестиционной политики, ориентирован-

95

ной на повышение инвестиционной привлекательности вложений частных инвесторов в объекты недвижимости; в то же время на этапе приватизации существенная доля ресурсов государства направляется на реализацию инновационной политики, что позволяет повысить интенсивность использования недвижимого имущества государства частными пользователями на основе применения техникотехнологических и организационно-управленческих инноваций.

4.Менеджмент инфраструктурного обеспечения. Особенностью развития данной подсистемы управления региональным недвижимым имуществом на этапе национализации является реализация комплексов федеральных и региональных целевых программ, направленных на обеспечение развития физической инфраструктуры, обеспечивающей привлекательность объектов государственной недвижимости для потенциальных пользователей. На этапе приватизации эффективность управления инфраструктурным обеспечением оценивается через удовлетворенность пользователей государственной недвижимости, а также по индикаторам эффективности деятельности объектов инфраструктуры с позиций исполнения государственных обязательств

ипо показателям эффективности предприятий, использующих инфраструктурное обеспечение в регионе.

5.Регулирование предпринимательской активности. На этапе национализации ключевой задачей государства в рамках обеспечения эффективного использования объектов недвижимости становится сохранение текущего уровня предпринимательской активности частных предприятий, использующих недвижимое имущество, тогда как на этапе приватизации государство как национальный регулятор формирует комплекс воздействий по активизации предпринимательской активности, в первую очередь с использованием государственной недвижимости.

6.Социально-культурные условия. В процессе национализации управление государственной недвижимостью должно учитывать большую склонность потребителей к использованию объектов государственного имущества относительно принадлежащих частным собственникам, что фиксируется в рамках социально-культурного окружения субъектов хозяйствования; напротив, в процессе приватизации потребители испытывают большую склонность к использованию объектов недвижимого имущества, принадлежащего частным собственни-

96

кам, что обусловлено сложившимся мнением потребителей о государстве как неэффективном собственнике имущества.

Особенности формирования и реализации прав собственности позволили сформулировать особенности определения уровня риска и потенциальных показателей доходности от использования государственного недвижимого имущества, систематизированные в табл. 2.5.

Учет приведенных в табл. 2.5 поправочных коэффициентов должен вестись на основе оценки вероятности наступления характеризуемого ими события, что может быть формализовано следующим образом:

где R (In) – соответственно итоговый поправочный коэффициент, характеризующий необходимое изменение оцениваемого риска (доходности);

pi – вероятность наступления i-го риска, либо i-го изменения доходности, доля;

r(in)i – фактическое значение поправочного частного коэффициента риска (доходности).

97

Таблица 2.5 Поправочные коэффициенты, применяемые при оценке риска и доходности использования объектов государственной недвижимости в реги-

оне

Применение предложенного подхода позволит повысить точность расчета риска и доходности и, как следствие, повысить эффективность использования объектов государственного недвижимого имущества в регионе.

98

Мониторинг результативности и эффективности деятельности региона как одновременно рыночного и публично-правового субъекта в случае регулирования отношений использования государственной недвижимости регулируется на современном этапе неформальным институтом этики. Причем с точки зрения общества деятельность мезоуровневых органов исполнительной власти характеризуется как более эффективная при сохранении целевого с позиций реализации общественного договора использования объектов недвижимого имущества независимо от динамики уровня затрат на обеспечение функционирования недвижимости, что может быть формализовано следующим образом:

где Esoc – социальный эффект от использования объекта государственной недвижимости публично-правовым субъектом;

Eec – экономический эффект (доход) от использования объекта государственной недвижимости рыночным субъектом;

Cs – совокупные затраты на использование объекта государственного имущества, необходимые для получения экономического эффекта.

При соблюдении данного неравенства предпочтительным направлением использования государственного имущества на региональном уровне является его применение в рамках реализации позиции государства как публично-правового субъекта, и только при изменении знака в неравенстве (2) общество готово положительно оценивать экономически эффективное использование объектов государственной недвижимости в рамках действующих неформальных институтов.

Экономическая эффективность использования объектов государственного недвижимого имущества, определяемая как рентабельность инвестиций в объекты недвижимости, обусловлена помимо среднего уровня доходности аналогичных объектов ROIav также структурой целеполагания в региональном управлении использованием государственной недвижимости (kstr) и уровнем общественного одобрения ключевых направлений использования государственного недвижимого имущества с позиций паритетности достижения социального и экономического результата (kseb), помимо коэффициента, характеризующего сложившуюся динамику рентабельности инвестиций в недвижимость в

Прогнозирование результатов регионального управления государственным недвижимым имуществом было проведено на примере Республики Татарстан и Нижегородской области (НО) по двум ключевым сценариям:

- рыночному, предполагающему использование объектов недвижимости в регионе государством как рыночным субъектом;

- публично-правовому, предполагающему использование объектов недвижимости в регионе государством как публично-правовым субъектом.

0,500

0,400

Рис. 2.16. Рентабельность инвестиций в государственное недвижимое имущество на 2013-2018 гг. в РТ и НО

Результаты проведенного прогнозирования по параметру рентабельности инвестиций в государственное недвижимое имущество на 2013-2018 гг. представлены на рис. 2.16.

Из приведенного рисунка видно, что реализация публичноправового сценария позволяет обеспечить повышение эффективности

100