Особенности регионального управления государственным недвижимым имуществом. Монография

тиров долгосрочной стратегии социально-экономического развития. В качестве принципов функционирования оптимальной организационной структуры управления государственной собственностью в субъектах Федерации должны выступать принципы самостоятельности, системности, функциональности, целевого использования, эффективности, правового обеспечения управленческих решений, оптимальности форм и методов управления. Реализация указанных принципов затрудняется сложностью и многофункциональностью объекта управления, правомочия собственности в отношении которого реализуются в целях выполнения государством возложенных на него социальноэкономических функций, и субъекта управления, в качестве которого выступают публично-правовые образования, которые лишены права использовать свои властные полномочия по отношению к своим контрагентам. В настоящее время в Российской Федерации отсутствуют самостоятельные законодательные акты, определяющие статус государства и его региональных образований как собственников.

Целью управления федеральным имуществом является поддержание процессов обращения недвижимого имущества в соответствие с основными целями укрепления экономического потенциала на национальном уровне.

При управлении рынком государственной недвижимости следует решать определенные задачи: обеспечение определенного существующего равновесия спроса и предложения на объекты недвижимости; согласование определенных интересов или целей между экономическими субъектами.

Управление рынком государственной недвижимости является составным звеном экономической политики государства, системой мер, определяющих объем, структуру и направление капитальных вложений, рост основных фондов и их обновление на основе важнейших достижений науки и техники. Оно стимулирует и регулирует инвестиционный процесс, создает определенные условия для постоянного устойчивого экономического развития государства, региона.

Основой эффективного управления рынком государственной недвижимости является методическое обеспечение данного управления.

Методическое обеспечение управления рынком государственной недвижимости определяется совокупностью единых, по своей су-

31

ти, систем, приемов, способов, информации и документации по классификации, паспортизации, экспертизе, учету, оценке недвижимости.

32

Таблица 1.1

Элементы методического обеспечения управления недвижимо-

сти

33

Методическое обеспечение позволяет организовать: клиентские, конкурентные отношения, регулировать направление, развитие рынка государственной недвижимости в рамках разработки инвестиционных программ, схем привлечения, распределения ресурсов на создание, реновацию, реконструкцию, модернизацию объектов государственной недвижимости в соответствии с приоритетами экономического развития территории.

Выявленные, в ходе изучения теоретического материала данного исследования, элементы методического обеспечения управления рынком недвижимости сгруппированы в табл. 1.1.

В ходе проведенного исследования методического обеспечения управления рынком недвижимости выявлено, что, в настоящее время, отсутствуют единые методические разработки по управлению рынком недвижимости, следовательно, необходима разработка единого методического обеспечения управления рынком недвижимости в виде систематизации и унифицировании существующих методов управления.

Основные проблемы и особенности управления рынком недвижимости требуют осуществления системы мер, обеспечивающих рост объемов инвестиций в развитие государственной и муниципальной недвижимости и повышения их эффективности. Для осуществления эффективного управления в сфере недвижимости необходимо разработать ряд программных документов, объединенных в инвестиционную стратегию. В общем виде это инвестиционная стратегия, которая позволит, по-нашему мнению, привлечь в значительных объемах бюджетные и внебюджетные, в том числе частные инвестиции, должна включать как меры, создающие общие привлекательные условия для развития государственной недвижимости, так и меры специального характера для решения особенно сложных проблем, индивидуальных для каждого региона.

1.3. Зависимость показателей регионального развития от состояния системы управления государственным недвижимым имуществом

Для регионального рынка недвижимости характерна высокая степень индивидуальности сделок и локализация, что обусловлено различиями в содержании товаров-комплементов, приобретаемых на доконтрактной стадии (поиск активов), в процессе реализации кон-

34

трактов в отношении объектов жилой недвижимости (земля) и на постконтрактной стадии (услуги по обслуживанию жилья, состав объектов инфраструктуры, состояние окружающей среды и др.), а также особенностями институциональной среды.

В числе неценовых факторов спроса и предложения объектов недвижимости существенную роль выполняют институциональные факторы, а именно: наличие (отсутствие) и уровень эффективности институтов, определяющих состояние системы ипотечного кредитования, мобильность труда и направления миграционных потоков, поведение институциональных инвесторов и объем их упущенной выгоды.

Институциональная среды рынка недвижимости в Российской Федерации характеризуется наличием значительной дифференциации между институтами локального действия – формальными (законы и подзаконные акты субъектов Федерации, акты представительных органов местного самоуправления) и неформальными (обычаи делового оборота, содержание этно-социо-культурной среды). В то же время наличие единых общенациональных институтов (федеральных законов (Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ)) определяет сохранение единого рыночногопространства.

Исследование показателей экономического развития и результатов управления государственной и муниципальной недвижимостью в регионах России позволило определить, что в этой сфере имеются серьезные проблемы, обусловленные как природно-климатическими особенностями регионов, так и недостатками в системе управления государственным имуществом.

К числу наиболее острых проблем, относятся: незначительная доля налоговых и неналоговых поступлений в бюджет региона от использования недвижимого имущества; недостаточный объем инвестиций в недвижимое имущество региона; неразвитость системы делегирования функций управления от органов государственной власти специализированным (коммерческим и некоммерческим) управляющим организациям; отсутствие полной и достоверной информации о масштабах, структуре, состоянии и использовании имущества, находящегося в собственности региона; необходимость формирования системы мониторинга сферы недвижимости региона; отсутствие системы оценки эффективности управления имуществом региона.

Развитие региона предполагает необходимость адаптации рынка государственной недвижимости к сложным условиям экономики

35

обусловило активизацию интереса к формированию управления инвестиционной привлекательностью объектов данного сегмента рынка, так как без выявления перспектив и предвидения будущих тенденций развития практически невозможна выработка тактических мер дальнейшей деятельности предприятия, в сложных рыночных условиях.

Формирование управления инвестиционной привлекательностью государственной и муниципальной недвижимости предполагает, во-первых, получение определенного объективного представления о будущем инвестиционном развитии имущественного комплекса региона; во-вторых, активное использование современных методов управления имущественным комплексом, обеспечивает определенную сбалансированность и будущие направления инвестиционного развития региона.

Отрасль реального сектора экономики – это развивающаяся система. Ее развитие можно представить как постоянный процесс сбалансирования потребностей общества в определенных видах продукции, выпускаемой отраслью, и возможностей отрасли удовлетворить данные потребности. Существуют и внутренние противоречия, обуславливающие развитие отрасли. Они лежат в сфере взаимодействия ее основных подсистем и структур.

Отрасль реального сектора экономики является гетерогенной системой. Ее подсистемы – техническая, экономическая, информаци- онно-коммуникационная, социальная составляющая – взаимосвязаны, которые существуют только в единстве, взаимопроникают и выступают как целостный организм. Каждая из подсистем имеет сложную структуру элементов, по отношению к которым, в свою очередь, выступает как система.

По исследуемой проблеме, в научной литературе до последнего времени так и не выработан определенный единый подход к сущности определения понятия инвестиционная привлекательность и ее определенной взаимосвязи с имущественным комплексом региона.

На инвестиционную привлекательность государственной и муниципальной недвижимости влияют определенные факторы. Данные факторы, возможно, разделить на две основные группы, так называемые внешние факторы, то есть факторы по отношению к данному сегменту рынка, которые оказывают определенное управляющее воздействие на со стороны, то есть извне и внутренние факторы, которые существуют именно в данном сегменте.

36

характеристики материализуются в виде конкретных показателей, а субъективные – в виде нормативных уровней, критериев оптимальности и т.д.

Под инвестиционной привлекательностью мы понимаем соответствие инвестиционного объекта предпочтениям инвестора. Это значит, что она может быть принята инвестором в качестве фактора формирования инвестиционных предпочтений и принятия инвестиционного решения.

Проведение оценки инвестиционной привлекательности в системе стоимостной оценки государственной и муниципальной недвижимости один из самых сложных видов работы, при этом ее роль в самых разных задачах экономического анализа трудно переоценить. Однако данные статистических публикаций – не всегда то, что требуется для оценки инвестиционной привлекательности. Может оказаться, что методика построения основных показателей стоимостной оценки государственной и муниципальной недвижимости мало пригодна для отражения той составляющей капитала, которая в наибольшей степени определяет инвестиционную привлекательность.

Поскольку доля рыночного капитала в общем объеме основных фондов сегодня мала, имеющийся и работающий капитал – это в основном нерыночный капитал. Однако его запасы, структура которых отражает не рыночный спрос, а разнонаправленные воздействия планов, вряд ли сами по себе формируют инвестиционные потоки. Ценным оказывается не капитал вообще, а та его часть, которая необходима для производства пользующейся спросом продукции, – так называемый эффективный капитал. А вот какова в нем доля нерыночного капитала и как она меняется – проблема, актуальная с точки зрения изучения динамики вложения инвестиций. Первым шагом по выявлению этой доли может стать процедура, которая бы давала статистически обоснованные доказательства его наличия в эффективном капитале и его влияния на процесс формирования инвестиционной привлекательности сферы недвижимости.

Полная первоначальная стоимость какого-либо элемента основных фондов складывается из фактической цены его приобретения, стоимости транспортировки и установки, а также затрат на его расширение и реконструкцию. Полная восстановительная стоимость основных фондов определяется как стоимость их приобретения и установки в данный момент времени. Вычитанием из полной первоначальной

38

стоимости величины амортизации определяется первоначальная стоимость за вычетом износа (остаточная стоимость) основных фондов предприятия, а из полной восстановительной – восстановительная стоимость за вычетом износа.

Балансовая стоимость основных фондов складывается из остаточной стоимости тех основных фондов, которые были введены после последней переоценки, и восстановительной стоимости за вычетом износа для остальных основных фондов. Именно балансовая стоимость основных фондов является основой для построения официальных оценок инвестиционной привлекательности сферы недвижимости.

Восстановительная стоимость определялась в ходе регулярно проводимых переоценок на основе балансовой стоимости. В последние десятилетия плановой экономики такие переоценки имели место примерно раз в 10 лет. После перехода к рынку и в условиях высокой инфляции переоценки проводились существенно чаще, примерно раз в три года. Основным методом переоценки был индексный. Индексы (коэффициенты) пересчета балансовой стоимости в восстановительную различались лишь в зависимости от вида и возраста основных фондов. К 1995 г. было признано, что индексный метод приводит к накоплению существенных расхождений между основными фондами, подвергнутыми переоценке, и их текущей рыночной стоимостью. Если переоценки приводили к существенному ухудшению финансового состояния предприятия, последнее имело право использовать нормы замедленной амортизации или понижающие индексы. Начиная с переоценки 1995 г. предприятия получили право использовать также метод прямой оценки стоимости основных фондов на основе рыночных цен на аналогичные новые объекты с соответствующим документальным подтверждением. Одной из форм такого документального подтверждения могло служить письменное заключение независимых оценщиков.

Индексы физического объема основных фондов вычисляются на основе индексов цен на строительно-монтажные работы; на машины, оборудование, инструменты и инвентарь; а также на прочие капитальные работы. Анализ состояния основных фондов на основе официальных оценок имеется, например, в работе О. Изрядновой15. Основ-

15 Изряднова О. Состояние основных фондов отраслей экономики и промышленности // Экономика переходного периода. Очерки экономической политики посткоммунистической России 1998– 2002 гг. М.: Дело, 2003. С.561-568.

39

ные выводы, которые делает автор, состоят в следующем: объем основных фондов в народном хозяйстве остается на уровне 1990 г., что связано с особенностями переоценки и резким ухудшением характеристик воспроизводства; доля новых вводимых в эксплуатацию основных фондов по сравнению с 1990 г. снизилась, а выбывающих – осталась примерно на прежнем уровне; повысился уровень износа основных фондов; несвоевременная замена основных фондов приводит к продлению срока эксплуатации неэффективных машин и оборудования; инвестиционная деятельность ограничивается функциями поддержания накопленного потенциала.

Критика официальных оценок основных фондов, как основы инвестиционной привлекательности, и ревизия сделанных на их основе выводов о состоянии основных фондов может вестись по трем направлениям.

Первое – возможные ценовые искажения, возникающие при определении индексов физического объема основных фондов в условиях высокой инфляции после перехода к рыночной экономике.

Второе – возможные искажения, связанные с переоценками основных фондов.

Третье – низкое качество балансовой стоимости основных фондов как косвенного показателя. Другими словами, официальная оценка основных фондов может иметь мало общего с объемом и динамикой капитала, который действительно используется для производства востребованной на рынке продукции.

1. Количественная оценка возможной ошибки, связанной с построением индексов физического объема основных фондов государственных и муниципальных предприятий, еще не производилась и может рассматриваться как актуальная задача будущих исследований. Однако, принимая во внимание существенные смещения динамики других показателей, вызванные структурными сдвигами (В.А. Бессонов)16, можно предположить, что она будет значительной. Более того, если даже допустить, что используемая сегодня процедура построения индексов обеспечивает более-менее удовлетворительную сопоставимость стоимости рыночных основных фондов, то корректность приме-

16 Бессонов В.А. О трансформационных структурных сдвигах в российской экономике // Экономика переходного периода. Сборник избранных работ 1999–2002 гг. М.: Дело, 2003. С. 597–637.

40