Основы права. Ч.1. Учебное пособие

социального найма, возможно в судебном порядке по иску наймодателя в следующих случаях:

•невнесение нанимателем платы за квартиру

икоммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

•разрушение или повреждение квартиры нанимателем или членами его семьи;

•систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

•использование жилого помещения не по назначению.

Кроме того, договор социального найма прекращается в связи с разрушением жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор жилищного найма. По закону при

найме жилого помещения должен быть заключён договор жилищного найма в письменной форме. Максимальный срок действия договора – 5 лет. Необходимо быть готовым к тому, что хозяин квартиры будет готов сдать ее внаем, но откажется заключать письменный договор найма. В этом случае следует проявить осторожность, особенно в вопросе денежных расчетов, и лучше договариваться при двух свидетелях.

Помимо главного права нанимателя – пользования жилым помещением, он может также, с согласия хозяина квартиры, вселять временных жильцов, сдавать часть или все помещение в наём и др.

71

По истечении срока данного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок.

Наниматель обязан использовать нанятое помещение только для проживания (не превращать его, например, в офис или магазин), обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель также не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия хозяина.

Важная обязанность – своевременно вносить плату за нанятое помещение. Обычно договариваются о ее внесении ежемесячно, хотя многие хозяева предпочитают получать оплату вперед (за полгода или даже за год). Необходимо обязательно надлежаще оформить передачу денег. Размер платы за помещение устанавливается по соглашению между хозяином и нанимателем. По общему правилу (если иное не предусмотрено в договоре), не допускается одностороннее изменение размера этой платы. В договоре следует специально оговорить, на ком лежит обязанность внесения коммунальных платежей (обычно это делает наниматель).

Заключая договор найма, можно внести в него пункт о том, на ком лежит обязанность произведения ремонта. Если такой пункт не включен, то по закону этот вопрос решается так: текущий ремонт (побелка потолков, окраска полов, дверей, окон,

72

оклейка обоями стен и т.д.) является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт – обязанностью наймодателя (хозяина квартиры). Наниматель может в любое время расторгнуть договор жилищного найма, предупредив письменно хозяина квартиры (дома) за три месяца. Сам наймодатель может в судебном порядке расторгнуть договор в случаях:

•невнесения платы за жилье за шесть месяцев;

•разрушения или порчи помещения нанимате-

лем.

Краткосрочный наем. Это разновидность договора найма жилого помещения. Он заключается на срок до одного года. В случае с краткосрочным наймом наниматель не обладает правами, предусмотренными законом для обычного договора найма: он не может поселить к себе временных жильцов; он не вправе сдавать часть нанимаемого помещения другим гражданам в поднаем и др. Договор может быть расторгнут в судебном порядке (досрочно) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (например, если плата должна была вноситься помесячно, то просрочка платежа за два месяца).

Перепланировка квартиры. Для того, чтобы произвести переустройство или перепланировку квартиры (например, перенос труб и водонагревательной газовой колонки из кухни в ванную комна-

73

ту или объединение двух комнат путем сноса стены), необходимо получить согласование органа местного самоуправления. Переустройство и перепланировка квартиры, проведенные при отсутствии согласования, считаются самовольными, что влечет за собой административную ответственность (штраф). Кроме этого, собственник (или наниматель) квартиры обязывается привести ее в прежнее состояние.

Вопросы и задания. 1) Охарактеризуйте жилье, сдающееся гражданам по договору социального найма. Кому это жилье принадлежит? 2) Перечислите обязанности наймодателя и права нанимателя квартиры. 3) Кого Жилищный кодекс РФ относит к членам семьи нанимателя квартиры? 4) Как осуществляется вселение в квартиру и обмен квартирами, предоставленными по договору социального найма? 5) В каких случаях возможно расторжение договора найма? 6) Разъясните суть договора жилищного найма. Каковы права и обязанности нанимателя по этому договору? 7) В чем особенность краткосрочного найма квартиры? 8) Как осуществляется перепланировка квартиры?

§3. ПЛАТА ЗА КВАРТИРУ И КОММУНАЛЬНЫЕ

УСЛУГИ

Плата за квартиру. Граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за квартиру и

74

коммунальные услуги. Для нанимателей квартиры эта плата включает в себя:

• плату за пользование квартирой (плата за на-

ем);

•плату за содержание и ремонт квартиры, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;

•плату за коммунальные услуги. Собственники квартиры должны вносить те же

виды платежей, которые перечислены выше, кроме платы за наем. Кроме этого собственники производят за свой счет капитальный ремонт общего имущества в доме.

Плата за квартиру и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Наниматели квартир вносят эту плату наймодателю, а собственники жилых помещений – управляющей организации. Для малоимущих слоев населения законодательством предусмотрены субсидии (компенсационные выплаты) на оплату квартиры и коммунальных услуг. Субсидии предоставляются органом местного самоуправления на основании заявлений граждан.

Плата за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, канализацию, электроэнергию, газ, отопление. Размер платы за

75

коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета (счетчиков), а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления. Рассчитывается оплата по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления.

В каком случае коммунальные услуги могут быть признаны ненадлежащего качества? К каждой услуге требования свои. Водоснабжение (холодное и горячее) должно быть бесперебойным и круглосуточным в течение года. Отклонение от норм давления, а также свойств холодной и горячей воды не допускается. Если вода течет тоненькой струйкой или она ржавая, нужно требовать перерасчет. Температура горячей воды должна быть не менее 50оС. Допустимое отклонение ночью не более 5 градусов, днем – не более 3. Далее об отоплении. Начало и окончание отопительного периода определяется местным органом власти (начало – при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже 8оС, конец – выше 8оС в течение пяти суток подряд). Температура воздуха в жилых помещениях должна быть не ниже 18оС. Причем допустимое снижение температуры ночью – не более 3 градусов. В таблице приведены временные пределы, допустимые для отключения воды, электроэнергии, газа и тепла. За

76

каждый час свыше этих пределов ежемесячная плата должна снижаться на 0,15 процента.

Перерасчет размера платы за коммуналь-

ные услуги. Чтобы получить перерасчет, нужно зафиксировать факт непредоставления услуги (или предоставления услуги ненадлежащего качества). Как это сделать? В первую очередь нужно обратиться в аварийно-диспетчерскую службу. Сделать это можно как в письменной, так и в устной форме (в том числе по телефону). Вам нужно сообщить свое имя, адрес, а также суть проблемы. Сотрудник

77

аварийки обязан представиться, сообщить вам регистрационный номер заявки и время ее занесения в журнал регистрации. Эта отметка и будет являться основанием для признания факта непредоставления услуги (или предоставления услуги ненадлежащего качества). Если сотруднику аварийнодиспетчерской службы известны причины произошедшего, он должен сообщить вам о них. Если ему причины аварии неизвестны, он должен согласовать с потребителем точное время и дату установления факта непредоставления услуги или проверки качества предоставления услуги. По результатам проверки составляется акт. Он подписывается жильцом и исполнителем, предоставляющим услугу. Если эти две стороны не приходят к единому мнению, то назначается новое время для проведения экспертизы, на которую теперь уже приглашаются представители государственной жилищной инспекции и общественного объединения потребителей. В акте должны быть указаны параметры нарушения качества, а также время и дата начала непредоставления услуги (или предоставления ее ненадлежащего качества). Очень важно отметить, что началом непредоставления услуги будет считаться момент, когда была подана заявка в аварий- но-диспетчерскую службу. Акт является основанием для перерасчета размера платы за коммунальные услуги, он составляется в двух экземплярах для

78

каждой из сторон. Если в перерасчете отказывают, надо обратиться в жилищную инспекцию. Эта организация призвана защищать права граждан в вопросах предоставления жилищно-коммунальных услуг.

Перерасчет также производится в случае отсутствия жильца более пяти календарных дней. В этом случае можно потребовать пересчитать плату за следующие коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение (канализацию), электро- и газоснабжение. Плата за жилищные услуги не пересчитывается. Этому есть объяснение, – подъезд и двор убираются вне зависимости от того, проживают в доме все жильцы или нет. Для того чтобы произвести перерасчет, нужно (не позднее одного месяца после окончания временного отсутствия) в письменной форме подать заявление на перерасчет, приложив к нему документы, подтверждающие отсутствие. Это могут быть копия командировочного удостоверения, справка о нахождении на лечении, проездные билеты, счета за проживание в гостинице и другие документы, способные подтвердить временное отсутствие жильцов. Перерасчет должен быть произведен в течение пяти рабочих дней.

Приостановка поставки коммунальных услуг. Случаи, при которых поставщик может приостановить поставку услуги:

79

•при угрозе возникновения аварийной ситуации на оборудовании или сетях, стихийного бедствия и чрезвычайной ситуации;

•при проведении планового ремонта, но с обязательным предупреждением потребителей не менее чем за 10 рабочих дней;

•при задолженности оплаты потребителем коммунальных услуг более чем за 6 месяцев. В этом случае поставщик вправе приостановить или ограничить предоставление услуг, но не ранее, чем через месяц и только после письменного уведомления потребителя. После получения уведомления у должника есть месяц для того, чтобы погасить задолженность. Если он не сделает этого, за три дня до отключения получит еще одно уведомление. Поставку услуги возобновят в полном объеме в течение двух календарных дней с момента полного погашения задолженности.

Вопросы и задания. 1) Что включает в себя плата за квартиру и коммунальные услуги для нанимателей и собственников квартир? 2) Каков порядок внесения этой платы? 3) Как определяются тарифы и размеры платы за коммунальные услуги? 4) Каковы требования к качеству коммунальных услуг? В каком случае они могут быть признаны ненадлежащего качества? 5) Как зафиксировать и получить перерасчет размера платы за коммунальные услуги в случаях непредоставления

80