Особенности по сравнению с обычной пожизненной рентой:

1. Предмет - только недвижимость (жилой дом, квартира и т.п.) (п. 1 ст. 601 ГК).

2. Содержанием ренты в таком договоре являются рентные платежи в натуре, а не деньги: предоставление жилья, питания, одежды и другие предоставления, обусловленные договором, как уход, ритуальные услуги и т.п.  (п. 1 ст. 602 ГК).

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК).

3. В договоре должна быть указана стоимость всего объема содержания с иждивением, которая в месяц, если по договору предусмотрено отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом такого договора (п. 2 ст. 602 ГК).

4. Дополнительные гарантии прав получателя ренты. (Наряду с гарантиями по обычной пожизненной ренте) (ст. 604 ГК РФ):

Плательщик ренты может распоряжаться недвижимостью (продавать, сдавать в залог и т.д.) только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Обязанности плательщика ренты (ст. Ст. 601, 604 гк рф):

• осуществлять пожизненное содержание с иждивением получателя ренты, на условиях, установленных договором (неотъемлемый элемент предмета договора пожизненного содержания с иждивением).

• плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (необходима письменная форма).

• плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением

Исполнение указанных обязанностей плательщиком ренты необходимо в целях недопущения возможности постановки вопроса о расторжении договора, поскольку получатель ренты вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков, в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты (ст. 599 ГК). 

Статья 605 ГК РФ (Для ренты - пожизненное содержание с иждивением) - Также, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены.

При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК).

• Способы защиты прав получателя ренты (на выбор получателя):

  1. Требовать возврата недвижимости обратно в свою собственность.

  2. Требовать выкупа ренты — единовременной выплаты выкупной цены.

• Прекращение договора:

  1. Смерть получателя ренты (основное основание).

  2. Существенное нарушение договора плательщиком ренты.

  3. Соглашение сторон о расторжении.

  4. Новация (замена первоначального обязательства другим) и другие основания, предусмотренные законом.

18. Договор аренды (имущественного найма): понятие, характеристика, стороны, форма, содержание. Порядок, размер и способы внесения арендной платы. Классификация договоров аренды. Права и обязанности сторон в договоре аренды.

По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Особенности данного договора: 

1)объектом могут быть непотребляемые вещи (исключение составляют деньги и ценные бумаги): земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др.;

2)арендодателем могут быть: собственник, управомоченные законом или собственником лица;

3)плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Отдельными видами договора аренды являются: 

прокат; аренда транспортных средств; аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда.

Существенные условия и форма договора аренды.

Существенным условием договора является определение вещи, которая подлежит передаче арендатору и которую тот обязан вернуть по окончании срока действия договора. В нем вещь должна быть определена индивидуальными признаками - цвет, размер, модель, форма и т.д.

Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если срок его действия более 1 года или если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Если предмет договора - недвижимое имущество, то он подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Если договор аренды предусматривает последующий переход права собственности на имущество, то договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. Пример: для договора аренды нежилого помещения сроком менее 1 года по закону не предусматривается государственная регистрация, однако, если договор содержит указание на переход права собственности в будущем, договор в любом случае подлежит государственной регистрации.

Срок договора аренды определяется по соглашению сторон. Если он не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц (3 месяца - при аренде недвижимого имущества), если иной срок не установлен договором.

Для отдельных видов аренды законом установлены максимальные (предельные) сроки договора. Пример: для договора проката - максимальный срок 1 год. Если стороны определили срок, превышающий допустимый, договор считается заключенным на срок, равный предельному.

Арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если в договоре они не установлены, то считается, что приняты условия, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества. Арендная плата может назначаться как за все имущество в целом, так и отдельно за каждые составные его части.

Арендная плата м.б. в виде: 

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 

3. предоставления арендатором определенных услуг; 

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусмотреть сочетание различных видов арендной платы, они могут также изменять ее размер, но не чаще одного раза в год.

Применительно к договору аренды существенным условием, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, кот.🙀 должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии в договоре аренды таких данных условие об имуществе, подлежащем передаче арендатору, считается несогласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Как следует из определения договора аренды (ст.606 ГК РФ), условие об арендной плате относится к числу существенных условий любого договора аренды.

При заключении договора аренды существенными могут быть любые условия, определенные в качестве таковых заявлением одной из сторон.

Важно подчеркнуть, что Гражданский кодекс Российской Федерации из числа существенных условий, определенных законом, исключил условие о сроке действия договора аренды. 

Теперь договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. В то же время ГК РФ допускает заключение договоров аренды без указания срока их действия. Такие договоры считаются заключенными на неопределенный срок. Если договор аренды оформляется без указания срока действия, каждая из сторон имеет право расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К их числу относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК, а также ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Арендатор (граждане, ЮЛ) – владелец и (или) пользователь имущества.

Предмет – индивидуально-определенные непотребляемые незаменимые вещи. СУЩЕСТВЕННОЕ условие.

СРОК

• определяется договором

• не определяется в договоре

- договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

• Максимальные сроки договора для отдельных видов аренды и отдельных видов имущества устанавливаются законом.

ФОРМА – письменная

• На срок более 1 года

• Если хотя бы одна из сторон ЮЛ – независимо от срока

• Гос.регистрация, если иное не предусмотрено законом.

Правила форма договора купли-продажи соответствующего имущества: аренда имущества с правом выкупа.

ЦЕНА – определяется договором.

АРЕНДОДАТЕЛЬ ВПРАВЕ:

1. требовать уплаты арендной платы

2. в случае существенного нарушения арендатором сроков требовать от него досрочного внесения платы в установленный арендодателем срок (не более чем за 2 срока подряд)

3. требовать расторжения договора в рамках 619.

4. требовать внесения арендной платы за время просрочки арендованного имущества либо в случае невозвращения его, если указанная плата не покрывает причиненных убытков, арендодатель может потребовать их возмещения.

АРЕНДОДАТЕЛЬ ОБЯЗАН

1. предоставить сданное внаем имущество своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора

2. отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие его использованию, даже ели при заключении договора о них не знал

3. предупредить арендатора о правах третьих лиц

4. произвести за свой счет капитальный ремонт имущества, если иное – договором или законом.

АРЕНДАТОР ИМЕЕТ ПРАВО

1. истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременным предоставлением имущества

2. требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора

3. предъявлять требования к арендодателю при обнаружении недостатков в соответствии с п.1 ст.612

4. требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество

5. предъявлять требования к арендодателю в соответствии со ст.616

6. иметь преимущества при заключении договора на новый срок

7. с согласия арендодателя осуществлять действия, указанные в ст. 615

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

АРЕНДАТОР ОБЯЗАН:

1. своевременно вносить арендную плату

2. пользоваться имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора

ВИДЫ

- договор проката

- аренды транспортных средств

- аренды зданий и сооружений

- аренды предприятий

- финансовой аренды

ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НА ОСНОВАНИИ

- договора

- закона

- решения суда по требованию одной из сторон

ПРЕКРАЩЕНИЕ

- по общему правилу

- досрочное расторжение на основании решения суда по требованию:

Арендодателя (619)

Арендатора (620)

ГК установлены возможные формы арендной платы, однако перечень этих форм не является закрытым. К формам относятся: 

*Определенные платежи в твердой денежной сумме, которые могут вноситься периодически, или одновременно. *Установленная доля полученных в результате использования имущества продукции, плодов и доходов. *Определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю *Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи. *Возложение на арендатора обусловленных д-ом затрат по улучшению арендованного им-ва. 

Стороны м.использовать как какую-то одну из вышеуказанных форм арендной платы, так и их комбинацию. Кроме того стороны м.установить и другую (не предусмотренную указанным перечнем) форму. 

Изменения арендной платы могут производится по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. 

Состав АП:

-.стоимость амортизации

-денежные суммы, необходимые для восстановления предмета

-прибыль

АП вносится в срок, указанный в д-ре, если не указан, то помесячная оплата. Раз-р АП м/б изменен сторонами, но не более 1 раза в год ввиду инфляции. Если арендуется частная собств-ть, то цена договорная, если мун/гос предприятия, то цену уст-т собственник.

Размер арендной платы является существенным условием для аренды зданий и сооружений. По аналогии данное правило применяется и к нежилым помещениям, находящимся внутри здания или сооружения. В случае отсутствия арендной платы договор считается не заключенным. Каких-то специальных правил о форме арендной платы, порядке и сроках нет, соответственно применяются правила ст.614 ГК РФ.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Договоры аренды можно классифицировать по разным критериям. 

Основные виды классификации включают:

По типу передаваемого имущества. Выделяют, например:

1. Аренда недвижимости (земельных участков, помещений, зданий, сооружений).

2. Аренда транспортных средств (с экипажем или без него).

3. Аренда предприятий — передача в аренду имущественного комплекса для ведения предпринимательской деятельности, включая земельный участок, здания, оборудование и другие активы. 

4. Прокат — аренда движимого имущества (например, прокат коньков, моющего пылесоса для бытовых нужд). 

5. Аренда оборудования. 

6. Аренда нематериальных активов (например, торговых марок, компьютерных программ, изобретений, лицензий — аренда интеллектуальной собственности). 

7. Финансовая аренда (лизинг) — аренда имущества на долгий срок с возможностью выкупа. 

По сроку действия. Договоры аренды могут быть:

Краткосрочными — до 1 года.

Долгосрочными — от 1 до 5 лет.

По форме заключения. По общему правилу договор аренды заключается в простой письменной форме. Устная форма возможна при соблюдении ряда условий: срок договора не более 1 года, объект аренды — движимое имущество (кроме транспортных средств), сторонами являются только физические лица, цена договора не превышает 10 000 рублей. Письменная форма обязательна, если срок договора превышает 1 год, одной из сторон является юридическое лицо, объектом договора является здание, сооружение, помещение, предприятие или транспортное средство. 

По переходу прав и рисков. Выделяют операционную аренду (срок не превышает срок эксплуатации имущества) и неоперационную (с переходом прав собственности и рисков, связанных с объектом). 

По статусу собственника имущества. Можно классифицировать договоры аренды на те, что заключаются с имуществом, находящимся в частной собственности, и те, что связаны с государственным или муниципальным имуществом.

19. Права арендатора: субаренда (поднаём), перенаём. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Выкуп арендованного имущества. Возврат арендованного имущества арендодателю. Судьба улучшений арендованного имущества. 

1) Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользова­ние, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в ка­честве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

2) Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.