10. Договор продажи недвижимости (понятие, характеристика, форма, стороны, содержание, передача недвижимости приобретателю). Особенности продажи жилых помещений.

Недвижимость - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Кроме того, к недвижимости законодатель относит подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. 

Договор продажи недвижимости — это гражданско-правовой договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю объект недвижимости, а покупатель — принять этот объект и уплатить за него установленную цену. Он регулируется нормами Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), а также другими специальными законами (например, Земельным кодексом РФ при продаже земельных участков).

Юридические характеристики договора

Договор продажи недвижимости является:

• Возмездным — покупатель оплачивает объект недвижимости определённой суммой (ценой договора).

• Двусторонне обязывающим — у каждой стороны есть взаимные права и обязанности.

• Консенсуальным — считается заключённым с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям и оформления его в требуемой форме. 

Предмет договора

Предметом договора выступает недвижимое имущество, определённое статьёй 130 ГК РФ. К нему относятся:

• земельные участки;

• здания и сооружения;

• объекты незавершённого строительства;

• жилые и нежилые помещения;

• машино-места;

• иные объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно.

Также к недвижимости могут относиться вещи, не соответствующие указанным признакам, но в силу прямого указания закона подчинённые режиму недвижимых вещей (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда). 

Согласно статье 554 ГК РФ, предмет договора должен быть определён таким образом, чтобы позволить точно идентифицировать объект. В договоре необходимо указать его адрес, площадь, кадастровый номер и иные характеристики, позволяющие однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю.

Сторонами договора продажи недвижимости могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом прав

Предметом договора продажи недвижимости является недвижимость (недвижимое имущество), в том числе земельный участок, здание, сооружение, квартира и т.д. (ст. 130 ГК)

Форма договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК.): Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.