Существенные условия договора продажи недвижимости

1.Предмет - Данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (ст. 554 ГК).

2.Цена - Условие о цене передаваемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК), условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК)

Обязанности продавца по договору продажи недвижимости

1.Продавец обязан передать недвижимое имущество (ст. 549, 556 ГК). 

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Помимо этого необходима еще фактическая передача недвижимости покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора. При неисполнении рассматриваемой обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о купле-продаже (ст. 463 ГК).

2.Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества (ст. 557 ГК).

При неисполнении рассматриваемой обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о купле-продаже (ст. 475 ГК).

3. Покупатель вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества (ст. 557 ГК). 

В случае, если вещь ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта, возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках – расторжения договора и возврата денежной суммы. Требовать замены товара ненадлежащего качества покупатель не вправе. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче. В этом случае принятие недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК).

Государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимости и государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество (после 01.03.2013 двойную регистрацию убрали).

Статья 551 ГК РФ предусматривает: 

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

переход права собственности регистрируется: Для недвижки - ЕГРН для предприятия - ЕГРЮЛ

Особенности продажи жилых помещений:

1. Предмет договора – жилой дом, часть дома, квартира (ст. 558 ГК РФ).

2. Форма договора – простая письменная, путём составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

   • Не допускается заключение договора путём обмена письмами или совершения конклюдентных действий.

   • Несоблюдение письменной формы влечёт недействительность договора.

3. Государственная регистрация договора – для договоров, заключённых после 01.03.2013, регистрация сделки не требуется (в отличие от прежнего порядка). Регистрируется только переход права собственности.

4. Существенные условия договора (помимо предмета и цены, общих для недвижимости):

   • Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (члены семьи собственника, временно отсутствующие и т.п.).

   • При отсутствии такого перечня договор считается незаключённым (ст. 558 ГК РФ).

5. Продавец – может выступать любое лицо, даже не являющееся собственником на момент заключения договора (отсутствие титула само по себе не является основанием для недействительности договора – п. 1 постановления Пленума ВАС РФ № 54).

6. Передача жилого помещения – оформляется передаточным актом или иным документом о передаче (ст. 556 ГК РФ). Уклонение от подписания акта считается отказом от исполнения договора.

7. Права покупателя при недостатках:

   • При обычных недостатках: соразмерное уменьшение цены, безвозмездное устранение недостатков, возмещение своих расходов на их устранение.

   • При существенных недостатках: дополнительно – отказ от договора и возврат уплаченной суммы.

   • Замена товара (жилого помещения) ненадлежащего качества не допускается.

8. Государственная регистрация перехода права собственности – единственное доказательство существования права для третьих лиц.

   • Отсутствие регистрации перехода не влияет на действительность и заключённость договора.

   • При уклонении продавца от регистрации покупатель вправе обратиться в суд с иском о регистрации перехода права.

9. Положение покупателя до регистрации перехода права:

   • Для третьих лиц он не признаётся собственником.

   • В отношениях с продавцом он является законным владельцем и вправе защищать свои интересы (в том числе против продавца).