GP_krokhotny_faylik 3 (1)

собственности (п. 3 ст. 551 ГК). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Существенные условияпредмет и цена продаваемого имущества.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе определяющие расположение недвижимого имущества. Для индивидуализации объекта недвижимости в договоре купли-продажи необходимо указать его кадастровый номер.

Здания и сооружения обозначаются общим термином «строение», под которым понимается

постройка, юридически прочно связанная с земельным участком. Поэтому строение и земельный участок под ним рассматриваются как некий единый строительно-технический и хозяйственноэксплуатационный объект.

Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны.

13. Права и обязанности сторон. Передача недвижимости. Особенности продажи жилых помещений.

Права и обязанности покупателя:

-вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества. В случае если вещь ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта, возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатковрасторжения договора и возврата денежной сумма. Требовать замены покупатель не вправе. В этом случае принятие недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

-Обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является ее оплата, форма, порядок и способ которой определяются сторонами договора самостоятельно.

Права и обязанности продавца:

-Продавец обязан передать недвижимое имущество. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами документы о передаче. При неисполнении рассматриваемой обязанности применяются общие положения о купле-продаже (ст 463 ГКЕсли продавец отказывается передать.

-Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества (ст 557 ГК). То есть, продавец обязан передать покупателю объект недвижимости, пригодный для целей, для которых он обычно используется, т.е. пригодный для использования его по назначению

Ответственность:

Передача

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1ст. 556 ГК). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя—от обязанности принять его.

Таким образом, подписание сторонами указанного документа наряду с фактической передачей недвижимости составляет обязательное условие, позволяющее говорить об исполнении сторонами обязательства по передаче и приему недвижимой вещи.

Особенность продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В указанный перечень могут быть включены:

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

-поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения

-временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяце

-лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа; и т д

Если названные лица не были указаны в договоре купли-продажи жилья, такой договор считается

незаключенным.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит

государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

14. Понятие договора продажи предприятия. Форма и особенности заключения договора продажи предприятия.

Предмет- предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

К покупателю переходят не только входящие в состав имущества предприятия недвижимые и движимые вещи, но и имущественные права и обязанности (долги), включая исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца, а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации.

В состав предприятия НЕ ВКЛЮЧАЮСЯ права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятия соответствующей деятельности. Такие права не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За их неисполнение продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Можно продать как предприятие в целом, так и его часть (например цех или участок производственного предприятия)- ст 132 гк. Часть предприятия может быть продана по правилам о договоре продажи предприятия только после ее оформления в качестве самостоятельного дела (бизнеса) путем присвоения ей коммерческого обозначения, передачи клиентуры и.т.д., т.е. приобретения ею признаков самостоятельного предприятия —оборотоспособного объекта гражданских прав.

Стороны:

Продавец: - граждане-предприниматели или юридические лица, являющиеся собственниками его имущества.

* При продаже имущественного комплекса, которое принадлежит унитарному предприятию на праве хоз ведения или оперативного управления, продавцом может быть только уполномоченный гос или муниципальный орган, который выступает от имени соответствующего публично-правового образования как собственника продаваемого имущества, но не само унитарное предприятие, которое лишается имущества, служившего базой его правосубъектности, и вследствие этого прекращается.

Покупатель: -граждане-предприниматели, юридические лица, а также публично-правовые образования.

Существенное условие- цена, при ее отсутствии договор считает незаключенным. При определении цены предприятия принимается во внимание не только стоимость составляющего его имущества, но и его деловая репутация, реноме.

Форма: письменная путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением:

1)Акт инвентаризации;

2)бухгалтерского баланса

3)заключение аудитора о составе и стоимости предприятия

4)перечня долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

!!! При отсутствии какого-либо из указанных документов письменная форма договора будет считаться нарушенным, что повлечет его недействительность.

Особенности заключение договора

Речь идет о полной инвентаризации продаваемого предприятия (п. 1 ст. 561 ГК), которая представляет собой проверку фактического наличия числящихся на его балансе ценностей (материальных и нематериальных активов) и определение их текущего состояния, а также один из способов оценки состава предприятия. Она проводится в отношении всего имущества, всех долгов и прав требования, включаемых в состав предприятия, даже тех, которые не подлежат передаче покупателю в силу закона или по договоренности сторон (ст. 561 ГК), и потому может служить основанием требований о цене, заявленных продавцом.

15. Права кредиторов при продаже предприятия.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия. Тем самым кредитору, по сути, делается предложение о переводе долга с продавца предприятия на его покупателя. Поэтому ответ кредитора также требует письменной формы.

Кредитор, который письменно НЕ сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение ТРЕХ месяцев со дня получения уведомления потребовать:

-либо прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причинённых этим убытков

-либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.

Уведомленный надлежащим образом кредитор, который ничего не сообщит продавцу и не заявит ни одного из перечисленных требований, считается кредитором, не давшим согласия на перевод долга по обязательствам, включенным в состав предприятия, с продавца на покупателя. Вследствие этого стороной по таким обязательствам остается продавец предприятия.

Но если обязательство будет исполнено покупателем предприятия с соблюдением требований п. 1 ст. 313 ГК, кредитор будет обязан принять такое исполнение. Если кредитор не согласится с этим, после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель будут нести солидарную ответственность по долгам, включенным в состав переданного предприятия.

В тех случаях, когда кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия,

он вправе в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю, заявить требования о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении продавцом причиненных этим убытков либо о признании договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Указанный годичный срок является исковым.

16. Передача предприятия. Переход права собственности на предприятие.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в

котором указываются данные:

-о составе предприятия;

-об уведомлении кредиторов о его продаже;

-сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Обязанность продавцаподготовить предприятие к передаче, включая составление передаточного акта (за счет продавца).

Уклонение одной из сторон от подписания акта передачи= односторонний отказ продавца от исполнения обязательства по передаче предприятия, а покупателяот исполнения обязательства принять предприятие.

Предприятие считается переданным СО ДНЯ подписания передаточного акта ОБЕИМИ сторонами.

* С этого момента на покупателя переходит:

- риск случайной гибели вещи;

-риск случайного повреждения имущества

-право на использование вошедшего в состав предприятия имущества в предпринимательских целях

17. Государственная регистрация перехода права собственности на предприятие.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации его перехода, которая должна быть произведена непосредственно после передачи предприятия покупателю, если иное не предусмотрено договором (п. 1и 2 ст. 564 ГК).

В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

18. Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками.

Если предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках и об утрате имущества, покупатель вправе требовать соответствующего

уменьшения покупной цены.

Продавец может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены и при передаче ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, не указанных в договоре или в передаточном акте (если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах во время заключения договора и передачи предприятия) (п. 3 ст. 565 ГК).

Покупатель может в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора и возвращения исполненного сторонами по договору, если предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, непригодно для целей, названных в договоре продажи и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены законом, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно.

ТЕМА 26. ДОГОВОР МЕНЫ. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

1.ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА МЕНЫ. ПРАВИЛА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ, ПРИМЕНЯЕМЫЕ К ДОГОВОРУ МЕНЫ.

ГК РФ СТАТЬЯ 567. ДОГОВОР МЕНЫ – каждая из сторон обязуется передать

в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

•консенсуальный, возмездный и двусторонний, взаимный (синаллагматический).

•мена является самостоятельным видом договора, а не разновидностью купли-продажи

(мена не может быть куплей-продажей, так как нельзя разобрать, какая из двух вещей товар, какая – цена).

ФОРМА – заключается в форме, тождественной той, в которой надлежит заключать договор куплипродажи соответствующего товара.

СТОРОНЫ – каждая из сторон данного договора одновременно является продавцом

в отношении вещи, которую она обязуется передать контрагенту, и покупателем в отношении вещи, которую она обязуется принять в обмен.

носит универсальный характер: может применяться для регулирования правоотношений с участием любых лиц, признанных субъектами гражданских прав (граждан, юр. лиц, публичноправовых обр.)

что предшествующее исполнение не будет произведено, вправе приостановить передачу товара или отказаться от его передачи полностью или в соответствующей части и потребовать возмещения

(со вторым условием, вроде, и так понятно)

5. МОМЕНТ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБМЕНИВАЕМЫЕ ТОВАРЫ.

право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств

передать соответствующие товары обеими сторонами. (если не предусмотрено иное)

вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен,

и (или) возмещения убытков.

7.ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ.

ГК РФ СТАТЬЯ 572. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ – одна сторона (даритель) безвозмездно передает

или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

•дарение – договор, а не односторонняя сделка, т.к. требует согласия одаряемого на принятие дара. вместе с тем по общему правилу дарение – односторонний договор, в котором у одаряемого отсутствуют обязанности (если только речь не идет об особой разновидности дарения – пожертвовании).

•может быть и реальным, и консенсуальным (если обещают что-то подарить в будущем)

•безвозмездный характер – всегда связано с безвозмездным увеличением имущества одаряемого за счет уменьшения имущества дарителя путем передачи одаряемому дарителем:

1.вещи, принадлежащей дарителю, в собственность;

2.имущественного права в отношении дарителя (точнее, наделения одаряемого таким правом, например, правом получения периодических платежей за счет дарителя);

3.имущественного права дарителя в отношении третьего лица (например, безвозмездной уступки обязательственного права требования или передачи пакета акций);

перечень способов дарения носит исчерпывающий характер.

6.ФОРМА ДОГОВОРА.

в зависимости от характера даримого имущества и от юридической природы самого дарения

устанавливаются требования к форме этого договора.

•в консенсуальном договоре дарения также должно быть сформулировано и ясно выражено намерение совершить дарение в будущем, указание одаряемого лица и предмета дарения —

в виде вещи, права или освобождения от обязанности.

•договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

•договор дарения может быть заключен под отлагательным условием (например, под условием достижения одаряемым определенного общественно полезного результата (окончание учебного заведения, вступление в брак и т.п.).

7.СТОРОНЫ ДОГОВОРА. ЗАПРЕЩЕНИЕ ДАРЕНИЯ. ОГРАНИЧЕНИЕ ДАРЕНИЯ.

СТОРОНЫ – даритель и одаряемый

•сторонами договора могут быть физические лица, юридические лица, а также публичные образования (только в договоре пожертвования)

ЗАПРЕЩЕНИЕ ДАРЕНИЯ

ОГРАНИЧЕНИЕ ДАРЕНИЯ

8. СУЩЕСТВЕННЫЕ И ИНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ.

СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ – предмет (подробное описание предмета дарения, в том числе его индивидуальных признаков).

ИНЫЕ УСЛОВИЯ

срок договора – если он не указан, договор дарения считается реальным, то есть передача дара должна произойти сразу после его подписания (можно указать определенную дату дарения имущества или срок, в течение которого необходимо передать дар).