3. Проектная документация на строительство

Всякая строительная деятельность характеризуется наличием проекта — специ­альным образом разработанной и описанной ее модели. Проект характеризуется определенным жизненным циклом, под которым понимается период времени от замысла проекта до его закрытия:

1. Строительство

1. Прединвестиционный этап (обоснование целесообразности проекта и оценка эффективности инвестиций)

2. Проектный этап (разработка, согласование и утверждение проектной и изыскательской документации на строительство)

3. Строительный этап (выполнение мероприятий проекта в натуре и сдача объектов в эксплуатацию)

2. Эксплуатация

1. Практическое использование результатов реализации проекта

2. Обеспечение окупаемости инвестиций и получение дополнительной прибыли, социального, экологического или иного эффекта

3. Заключительная фаза

1. Использование эффекта, полученного на стадии эксплуатации, для новых инноваций

4. Закрытие проекта

Каждый проект представляет собой совокупность трех взаимосвязанных про­ектов: бизнес-проекта, строительного проекта и инвестиционного проекта.

Бизнес-проект — комплект документации, описывающий процесс строитель­ства и эксплуатации объекта. Он определяет окупаемость инвестиций и получе­ние дополнительной прибыли или иного (социального, бюджетного, экологи­ческого) эффекта. Бизнес-проект охватывает все три стадии жизненного цикла проекта и служит его основой.

Строительный проект — комплект документации, описывающей процесс строи­тельства объекта. Строительный проект разрабатывается и реализуется в течение двух первых стадий жизненного цикла проекта — предынвестиционной и инвестиционной.

Инвестиционный проект — комплект документации, описывающий процесс инвестирования (инвестиционный процесс) в строительство объекта. Инвести­ционный проект, как и бизнес-проект, реализуется на протяжении всего жизненного цикла проекта. Важным параметром инвестиционного проекта является срок окупаемости, наступающий во второй стадии жизненного цикла проекта. Под сроком окупаемости инвестиционного проекта понимается период с начала его финансирования до момента, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат становится положительной.

На строительство и реконструкцию сложных объектов предусматривается раз­работка предпроектной и проектной документации. Предпроектная документация оформляется в форме документа, именуемого Обоснования инвестиций в строи­тельство или Технико-экономическое обоснование (ТЭО). При необходимости разработки предпроектной документации предынвестиционная стадия жизненно­го цикла строительного проекта включает следующие основные этапы:

♦ составление ходатайства (декларации) о намерениях и направление его в орган исполнительной власти муниципального образования, на территории кото­рого намечается строительство, и предварительное согласование места раз­мещения объекта строительства;

♦ составление задания на разработку Обоснований инвестиций в строительство;

♦ разработка Обоснований и получение заключения государственной экспертизы;

♦ утверждение Обоснований в органе исполнительной власти муниципально­го образования, на территории которого намечается строительство, и полу­чение акта выбора земельного участка для строительства.

Перечень вопросов, рассматриваемых при разработке Обоснований инвести­ций в строительство:

1. Исходные данные

2. Мощность объекта, номенклатура продукции или услуг

3. Основные технологические решения

4. Обеспечение объекта ресурсами

5. Место размещения объекта

6. Основные строительные решения

7. Оценка воздействия объекта на окружающую среду

8. Кадры и социальное развитие

9. Эффективность инвестиций

10. Оценка рисков

11. Выводы и предложения

В заключительном разделе Обоснований делаются общие выводы о хозяй­ственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономиче­ской и социальной целесообразности инвестиций в строительство объекта с уче­том его экологической и эксплуатационной безопасности. Приводятся основные технико-экономические и финансовые показатели объекта инвестиций, програм­ма проектирования и проведения необходимых исследований и изысканий, план-график осуществления инвестиционного проекта, а также рекомендации по порядку дальнейшего проектирования, строительства и эксплуатации объекта, обеспечива­ющих инвестору получение максимальной и стабильной во времени прибыли, до­стижение положительных социальных результатов и других целей. Для муници­пальных объектов чаще всего важен именно социальный, а также экологический результат проекта.

Проектная документация включает в себя проект и рабочую документацию на строительство. Рабочая документация разрабатывается на отдельные части про­екта (виды работ) после экспертизы проекта и утверждения его заказчиком. Для несложных объектов проектная документация может разрабатываться в одну ста­дию в форме единого проекта.

Для объектов производственного назначения проект строительства состоит из следующих разделов:

♦ общая пояснительная записка;

♦ генеральный план и транспорт;

♦ технологические решения;

♦ организация и условия труда работников;

♦ управление производством и предприятием;

♦ архитектурно-строительные решения;

♦ инженерное оборудование, сети и системы;

♦ организация строительства;

♦ охрана окружающей среды;

♦ инженерно-технические мероприятия гражданской обороны;

♦ мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;

♦ сметная документация;

♦ эффективность инвестиций.

Для жилых зданий, объектов социального назначения и городского хозяйства и других несложных проектов отдельные разделы проекта могут отсутствовать.