19. Договор аренды зданий и сооружений.

Понятие По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Природа консенсуальным, возмездным и взаимным.

Условия Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади. При отсутствии данного условия д-р считается незаключенным).

Оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом практикуется предварительная форма оплаты.

Про предмет Характерные черты зданий и сооружений как объектов недвижимости:

• созданы людьми (искусственно возведены);

• "привязаны" к определенному земельному участку;

• связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным

• являются самостоятельными (отдельно стоящими)

• их возведение закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению

Форма в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

!!! Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Права и обязанности- по общему правилу+

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право (пользование или владение и пользование) на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Если земельный участок продадут – арендатор своего права не лишается.

Основная обязанность обеих сторон - Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором. Она осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Ответственность – по общим правилам.

20. Договор аренды предприятий.

По договору аренды предприятия как имущественного комплекса арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование входящие в состав этого комплекса недвижимые вещи и движимое имущество, включая имущественные права, связанные с предприятием, в том числе права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК).

Рассматриваемый договор является:

1. двусторонним,

2. взаимным,

3. возмездным

4. сложным:

Существенные условия:

1. Условие о предмете

2. Условие об арендных платежах

Предмет договора аренды предприятия составляет предприятие в целом, т.е. весь имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Иными словами, речь идет об аренде предпринимательского дела – бизнеса.