15. Договор пожизненного содержания с иждивением.

!!!!! Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает более тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Если в других видах ренты отношения сторон ограничиваются периодической передачей (перечислением) денежных средств или иного оговоренного договором предоставления при отсутствии, как правило, личных контактов, то здесь обычно стороны постоянно взаимодействуют друг с другом. Возлагая на плательщика ренты обязанности по обеспечению потребности в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты, как правило, хорошо знает это лицо, доверяет ему и имеет с ним психологический контакт. Например, Замена плательщика ренты на другое лицо может оказаться для получателя ренты абсолютно неприемлемой. Учитывая это, закон устанавливает, что отчуждение имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, равно как сдача его в залог или иное обременение, могут осуществляться только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК).

	Пожизненная рента	Пожизненное содержание с иждивением
Предмет договора	Любое имущество	Только недвижимое
Форма	Денежная сумма	В форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде
Общий объем месячного содержания	Не менее 1 установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ	Не менее 2-х таких величин
Характер отношений между плательщиком и получателем ренты		Фидуциарный (доверительный)

Понятие. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Условия. Предмет договора пожизненного содержания с иждивением специфичен тем, что:

1. во-первых, в обеспечение пожизненного содержания может отчуждаться лишь недвижимое имущество — жилой дом, квартира, земельный участок и т. д.,

и, во-вторых, рента предоставляется не в денежной форме, а в виде обеспечения повседневных жизненных потребностей получателя ренты.

Закон требует, чтобы в договоре была определена общая стоимость всего объема содержания с иждивением. Стороны могут пойти дальше и конкретизировать не только условия, качество, форму и т. п. каждого вида предоставления, но и зафиксировать в договоре их величину в стоимостном выражении.

В соответствии с п. 2 ст. 602 ГК стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух установленных законом величин прожиточного минимума на душу населения.

Срок действия договора определяется самой его природой и равен периоду жизни иждивенца.

16. Договор аренды: понятие, виды, юридическая природа, содер-жание.

Аренда – одна из конструкций, призванных оформлять передачу в возмездное пользование индивидуально-определенных вещей без перехода права собственности.

Кауза договора аренды – имущество не передается в собственность, имущество здесь во владение и пользование, либо только в пользование.

Понятие. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

• Юридическая природа. Консенсуальный/Реальный

• Двусторонне-обязывающий (синналагматический)

• Возмездный

Регулирование. Общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК, применяются ко всем видам аренды, если иное не предусмотрено специальными нормами § 2–6 гл. 34 ГК (ст. 625 ГК)

Если общие нормы об аренде содержат правовые пробелы, то ко всем видам аренды применяются нормы общей части обязательственного права и — в крайнем случае — общие положения Гражданского кодекса

Форма. Письменная, если:

на срок более 1 года,

а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока,

Иначе - общие последствия 162 ГК.

Гос. регистрация: д-р аренды недвижимости (здания, сооружения, земельного участка, нежилого помещения, НА СРОК БОЛЕЕ 1 ГОДА)

Условия договора.

Единственным существенным условием договора аренды является условие о ПРЕДМЕТЕ, т.е. описание имущества, передаваемого в аренду. В договоре аренды необходимо указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче (п. 3 ст. 607 ГК).

Все остальные условия, даже очень важные (о размере арендной платы, о сроке владения и пользования и т.д.), являются восполнимыми:

Срок. 1) определен 2) не определен – считается заключенным на неопределенный срок – то любая сторона может отказаться от договора в любой момент, предупредив: - движимое имущество – за 1 мес - недвижимое – за 3 мес

Условие об арендной плате. Допускается как денежная, так и неденежная форма арендной платы (предоставление услуг арендатором, предоставление определенной части плодов от использования арендованной вещи и т.п.), а также сочетание данных форм.

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3. предоставления арендатором определенных услуг;

4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Права и обязанности.

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество

Имущество должно быть предоставлено в состоянии, соответствующем нормальному хозяйственному назначению, без скрытых недостатков, не обремененное правами третьих лиц, со всеми необходимыми принадлежностями и документами.

2. Обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с назначением имущества, если иное не установлено договором, и соответствующее право требования арендодателя.

В этой обязанности проявляется «относительная» сторона пользования арендодателем имущества. Арендатор обязан соблюдать те пределы пользования, которые обозначены в договоре или следуют из назначения имущества, за это он отвечает перед арендодателем.

3. Обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату.

Арендная плата подлежит уплате за период с момента передачи имущества арендатору до момента возвращения вещи арендодателю, включая и время просрочки возврата арендованного имущества.

4. Обязанность арендодателя производить капитальный ремонт, обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт, нести расходы на содержание и соответствующие им права требования.

Стороны могут договориться и об ином распределении данных обязанностей.

5. Обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, и соответствующее право требования арендодателя.

Под нормальным износом следует понимать такой износ, которому подверглось бы соответствующее имущество при использовании любым разумным и добросовестным арендатором по назначению в соответствии с условиями договора.

Ответственность. Общие последствия нарушения обязательств, применимые к аренде:

• возможность потребовать исполнения обязанности в натуре, отобрания вещи у должника. В частности, предусмотрена в качестве последствия нарушения обязанности по передаче объекта аренды арендатору, обязанности по предоставлению принадлежностей и документов, обязанности по возврату арендованного имущества;

• возможность потребовать возмещения убытков предусматривается либо предполагается практически за любые нарушения договора аренды, в том числе в сочетании с иными последствиями.

Особые последствия:

• наличие у объекта аренды скрытых существенных недостатков, не указанных в договоре аренды, дает арендатору право потребовать безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков (эти расходы можно удержать из арендной платы с предварительным уведомлением арендодателя, что представляет собой разновидность зачета (ст. 410 ГК)), либо досрочного расторжения договора. Независимо от избранного арендатором способа защиты у арендодателя сохраняется право без промедления произвести замену имущества другим, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки;

• наличие прав третьих лиц, неизвестных арендатору, дает право последнему потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков;

• существенное нарушение арендатором сроков внесения арендной платы дает арендодателю право потребовать досрочного внесения арендной платы в указанный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд;

• последствия нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора. Нарушением преимущественного права считается заключение нового договора аренды с иным арендодателем.