Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 293

ронами договора продажи недвижимости до государственной регистрации, однако указывает, что такое исполнение не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Таким образом в случае спора между контрагентами по исполненному договору суд будет рассматривать в качестве собственника в отношениях между ними лицо, приобретшее недвижимость, но не зарегистрировавшее свои права на нее, хотя на отношения с третьими лицами это никоим образом не повлияет. При этом, как уже было сказано, суду предоставлено право вынести решение о регистрации перехода права собственности, если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Целый ряд исключений существует в отношении регистрации права собственности на недвижимое имущество, когда в основании возникновения этого права лежит не договор.

В первую очередь это относится к возникновению права собственности на имущество, переходящее в порядке наследования. Нормы статьи 528 ГК РСФСР о том, что временем открытия наследства признается день смерти наследодателя, и статьи 546 ГК РСФСР о том, что наследник считается собственником унаследованного имущества со дня открытия наследства, можно трактовать как специальное правило по отношению к норме о том, что право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента регистрации. В этом случае регистрация будет иметь не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, а само право будет признаваться и защищаться со дня открытия наследства. Регистрация же будет необходима новому собственнику для осуществления распоряжения недвижимостью.

И еще одно исключение, но, как это ни парадоксально, самое распространенное, связано с тем, что право собственности на один из наиболее жизненно важных для многих граждан объектов недвижимости было признано за несколько лет до начала создания системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Речь идет о праве собственности граждан на кооперативные квартиры, предусмотренном впервые статьей 7 Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР»[39]. Это право возникает с момента выплаты пая в ЖСК и не связано с каким-либо формальным закреплением титула и государственной регистрацией. Государство признает и защищает собственников квартир в ЖСК, не лишая их права

Гк России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти с.А. Хохлова / Отв. Ред. А. Л. Маковский; – м.,Родос, 1998. С. 294

в любое время после выплаты пая оформить документы и зарегистрировать свое право. Разумеется, распорядиться своим правом путем его отчуждения гражданин не сможет, не получив соответствующие документы, подтверждающие право собственности на квартиру в кооперативном доме. Таким образом, и здесь государственная регистрация имеет правоподтверждающее, а не правоустанавливающее значение.

Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним долгое время не имела законодательной базы, хотя принятие специального закона о ней было предусмотрено Кодексом уже в 1994 г. Содержащиеся в статьях ГК, а также в указах Президента РФ и принятых в их развитие актах требования регистрации не привели к введению в России единой системы регистрации. А только единая система публичной регистрации прав на недвижимое имущество могла бы придать обороту недвижимости необходимую степень гласности и достоверности, которые в странах с развитой рыночной экономикой являются основными чертами такого оборота.

Принятый 21 июля 1997 г. Федеральный закон о регистрации в основном развивает заложенные в ГК принципы регистрации (осуществление регистрации учреждениями юстиции, ведение единого реестра, открытость реестра, правоустанавливающий, по общему правилу, характер регистрации, судебная защита при отказе в регистрации или уклонении от нее) и создает механизмы реализации этих принципов. Согласно статье 33 Закона к двухтысячному году предполагается создать в России не только сам реестр, ведущийся по единым для всей страны правилам, но и профессионально подготовленные учреждения юстиции, которые будут осуществлять регистрацию в едином реестре.

К сожалению, конструкция единого реестра в рассматриваемом Законе ограничивается едиными правилами осуществления записей и созданием специальной системы органов регистрации. Еще один элемент, присущий единому реестру, а именно доступность всей информации в любом отделении реестра либо сведение всей информации в единую базу данных, которой будет располагать центральное учреждение системы регистрирующих органов, Закон о регистрации не обеспечивает. Провозглашенный статьей 131 ГК принцип открытости реестра реализуется в Законе частично – путем определения объема информации, которая может быть получена из реестра третьими лицами. Что же касается возможности получения информации из реестра, то до создания системы электронного обмена