Тема IV. Земельные права и обязанности. Права и обязанности в сфере использования и охраны других природных ресурсов

Задача 1.

Закрытое акционерное общество «Инвест-контакт» обратилось в областное Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный им по договору купли-продажи с региональным учреждением Российского фонда федерального имущества. Однако регистрационная служба отказала в регистрации по причине отсутствия у ЗАО права на выкуп данного земельного участка, утраченного им в связи с заключением ранее договора аренды.

В 2004 году общество как собственник нежилых зданий, расположенных на спорном земельном участке, решило взять его в аренду. Спустя год территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом предоставило данный участок в собственность ЗАО.

В чем заключается содержание исключительного права собственника недвижимости на приобретение соответствующего земельного участка?

Является ли договор аренды земельного участка препятствием для его выкупа?

Как соотносятся права собственника земельного участка и земельные права собственника расположенной на нем недвижимости?

Каковы полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности?

Акты судебных органов:

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ, 2005, № 5.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 марта 2007 г. по делу № А17-1826/2006 // СПС КонсультантПлюс: Судебная практика.

Задача 4.

Семья Крыловых получила в собственность земельные участки для строительства дачного комплекса из четырех домов в деревне Бараново Новгородского района и начали подготовку территории, строительные работы, устройство подъездной дороги.

Однако затем постановлением администрации Новгородского района земельные участки были изъяты и предоставлены РОАО «Высокоскоростные магистрали» (РОАО «ВСМ»), осуществляющему проектные и экспертные работы необходимые для строительства высокоскоростной железнодорожной магистрали федерального значения. Глава семьи обратился с жалобой в администрацию, после чего РОАО «ВСМ» обязалось возместить ущерб полностью.

Однако, не дождавшись возмещения ущерба, семья Крыловых обратилась в Новгородский районный суд с иском о взыскании убытков, связанных с изъятием земельных участков. К исковому заявлению были приложены постановление районной администрации, документы, подтверждавшие факты понесенных затрат, и кроме того, письмо РОАО «ВСМ», в котором ответчик подтверждал свои обязательства в части возмещения убытков и предлагал заключить договор о компенсации потерь и упущенной выгоды после выполнения определенных работ. Но поскольку работы так и не начались, договор заключен не был.

В суде ответчик иск не признал, сославшись на то, что договор, предложенный в письме, не состоялся по вине самих Крыловых, а потому не была определена и сумма компенсации, в постановлении администрации не указаны сроки возмещения убытков.

Какие земельные права граждан затронуты в данном деле?

Каковы условия и порядок и изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд?

Решите дело.

Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 «Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

Д/з на 21 февраля

Переходящее задание: Практикум 2021. Задачи «Г» на стр.40, «А» на стр.43, «Б» на стр.44, «Д» на стр. 47. Новое задание: 1. Перечислите формы собственности на землю 2. Перечислите иные права на землю 3. Практикум 2021. Задачи «А» на стр.50, «Б» на стр.50, «В» на стр.51, «Д» на стр. 53. 4. Практикум 2008. Тема V, задачи 1, 2, 3

Г. ООО «Лайт-Город» обратилось к администрации посел­ка 3. с просьбой купить земельный участок для строительства производственного здания и представило схему расположе­ния участка. Администрация отказала в этом, указав, что хотя данный участок формально относится к зоне промышленной застройки, документы по планировке территории и межеванию пока не готовы, участки в данной зоне не выставляются на торги. ООО обжаловало постановление администрации в арбитражный суд, указав, что отказом нарушены его права как субъекта пред­принимательской деятельности на свободный выбор земельного участка, Градостроительный кодекс РФ не связывает подготовку и продажу земельного участка с готовностью документации по планировке территории. Арбитражный суд отказал в удов­летворении заявления, указав, что права на землю граждан и юридических лиц реализуются в определенной форме и при наличии самой возможности удовлетворить их — в силу диск­ретности территории и наличия прав других лиц. ООО решило обратиться с апелляционной жалобой.

– Есть ли основания для подачи апелляционной жалобы?

– Входит ли в состав земельной правоспособности право на свободный выбор земельного участка и права, на котором данный участок может находиться?

– В каких формах и пределах эта возможность может быть реализована?

– Какое значение имеет планировка территории для про­дажи земельного участка? В каких случаях она не обяза­тельна — с точки зрения Градостроительного кодекса РФ?

Бандорин: дискреция чего? Суда, полномочий. Я никогда не видел, чтобы по отношению к земле писали «дискретность». Я впервые здесь увидел это применительно к территории. На самом деле это гениальная формулировка, обозначающая проблемы современного российского состояния. Пока нет сформированного земельного участка всегда есть дискретность; смысл опротестовывать отказ в предоставлении земельного участка, если его нет? К сожалению, цивилисты правы, было бы лучше если бы участки были; а поскольку их нет, начинаются издевательства и извращения.

Ваша задача запомнить и оставить это в остаточных знаниях – в России пока не сформирован земельный участок – есть действительно дискретность, это либо процедура межевания, либо статья 39.15 ЗК РФ «Процедура предварительного согласования предоставления земельного участка».

У нас дихотомия – основания для формирования земельного участка – это либо проект по планировке и межеванию ЛИБО 39.15

Если участок уже есть, то у государства есть обязанность: участок должен быть приватизирован. Государство не может быть лэндлордом и владеть публичными земельными участками, у нас есть принцип, по которому такие участки должны быть приватизированы. Придет прокуратура или контролирующие органы в муниципалитет и возбудят дело. Если есть, например, вымороченное имущество – его нужно выставить на торги в установленный законом срок.

Правильный ответ – на основании проекта планировки обязательна для продажи земельного участка; без планировки нет земельного участка и продажа невозможна.

А с точки зрения ГрК? … с точки зрения сути отношений это бронь, как если вы покупаете квартиру в новостройке, право собственности не возникает – квартиры нет, но есть по сути бронь.

Если вы идете по заявительному пути, вас могут в какой-то момент опрокинуть. В этом конечно сложность и даже неадекватность законодательного регулирования.

А если на торги уже выставляется земельный участок. Либо вы идете на его формирование по процедуре предварительного согласования либо …

– Какое значение имеет планировка территории для про­дажи земельного участка? В каких случаях она не обяза­тельна — с точки зрения Градостроительного кодекса РФ?

Планировка территории имеет значение для формирования того объекта, который будет продаваться.

В каких случаях ГрК предусматривает без планировки?

Статья 41 ГрК РФ

5. Применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории (КРТ), а также не планируется размещение линейных объектов, допускается подготовка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории в целях, предусмотренных частью 2 статьи 43 настоящего Кодекса.

КРТ и линейный объект – не нужна планировка (??? Вроде бы же наоборот). Почему? При КРТ нет необходимости утверждать проект планировки органом местного самоуправления (де-факто); де-юре это проектное решение не называется проектом планировки. Не требуется подготовка планировки где есть КРТ; представительный орган не может заключать договор КРТ, заключает его местная администрация. Назовем стороной договора – девелопер (тот же инвестор, хотя лучше говорить «девелопер»).

Статья 51 Разрешение на строительство – это уже один из последних этапов, разрешение на строительство выдается, когда уже все проекты сданы

7.3. В случае, если земельный участок или земельные участки для строительства, реконструкции объекта федерального значения, объекта регионального значения или объекта местного значения образуются из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной либо муниципальной собственности, либо из земель и (или) земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при условии, что такие земли и (или) земельные участки не обременены правами третьих лиц (за исключением сервитута, публичного сервитута), кроме земельных участков, подлежащих изъятию для государственных нужд в соответствии с утвержденным проектом планировки территории по основаниям, предусмотренным земельным законодательством, выдача разрешения на строительство такого объекта допускается до образования указанных земельного участка или земельных участков в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденного проекта межевания территории и (или) выданного в соответствии с частью 1.1 статьи 57.3настоящего Кодекса градостроительного плана земельного участка и утвержденной в соответствии с земельным законодательством схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. В этом случае предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства не требуется. Вместо данных правоустанавливающих документов к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются реквизиты утвержденного проекта межевания территории либо схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. В случае, если в соответствии с настоящей частью выдано разрешение на строительство объекта федерального значения, объекта регионального значения, объекта местного значения, строительство, реконструкция которых осуществляются в том числе на земельных участках, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд в соответствии с утвержденным проектом межевания территории по основаниям, предусмотренным земельным законодательством, указанные строительство, реконструкция не допускаются до прекращения в установленном земельным законодательством порядке прав третьих лиц на такие земельные участки в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Когда идет освоение территории – идет внешнее … красные линии означают границы территории общего пользования, то есть то, что город защищает. У нас был случай, когда на тротуаре недалеко от Первого ГУМа поставили огромный ларёк. И вот не было красных линий, поэтому это было возможно, красные линии препятствуют приватизации территорий общего пользования. То же самое про вырубку скверов; прежде чем обнимать эти деревья и приковывать себя цепями к ним – вы как юристы должны открыть проект планировки территории и посмотреть, есть ли там красные линии. Если нет, то это не сквер, значит, вы рассматриваете эту территорию как обычную территорию, ничем не защищенную.

11) красные линии - линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории;

12) территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары);

Если проект КРТ или строится линейный объект (нефтепровод) – то проект планировки не требуется, только проект межевания, границы земельных участков.

Проект планировки и проект межевания – это две стадии:

Проект планировки отделяет территорию общего пользования от земельного участка;

Проект межевания – это уже границы самих земельных участков внутри квартала

Проект планировки – внешние границы; проект межевания – внутренние

Если речь идет об освоении новой территории – проект планировки и межевания проводятся одновременно. Маленький курултай (представительный орган МСУ) в городе Уфе: п. 1 – утвердить проект планировки квартала; п. 2 – проект межевания.

В законодательстве мы выстраиваем правильную последовательность действий: иностранцам земли сельхозугодий продавать нельзя – но при этом у нас есть два субъекта где БОЛЬШЕ ПОЛОВИНЫ земель находятся в собственности у иностранцев. Несмотря на запрет, таких случаев огромное количество – это значит, что запрет вступил в силу после того, как эти правоотношения состоялись, либо это какие-то девиантные состояния.

Лесной кодекс не предусматривает частную собственность на земли лесного фонда – но если вы открываете ЕГРН, но там 0.01% находится в частной собственности – вероятно, это нарушение закона, которая осталась «заиграна» и не оспорена.

Про Эстонию пример – это самое маленькое государства среди бывших ССР. И люстрации, и реституции, весь разрыв с советским наследием – он произошел. В 2013 году я принимаю участие в м/н конференции по земельному кадастру, по учетной и регистрационной системе в системе земельных отношений; и выступает директриса земельного кадастра Эстонии – у нас поставлено на государственный кадастровый учет 65% земельных участков – я-то думал в прибалтийских маленьких республиках 35% земельных участков еще не поставлены на государственный кадастровый учет! Что говорить про огромную Россию?

А. АО «Белые ключи» обратилось в арбитражный суд с за­ явлением о признании недействительным постановления ад­министрации городского округа С.

Основанием для заявления послужило образование зе­мельного участка из муниципальных земель для птицефермы муниципального унитарного предприятия «Быковский». Учас­ток данному предприятию предоставлен из муниципальных земель безвозмездно на основе схемы расположения участка на кадастровом плане, но без проведения межевания. В результате, по мнению АО, произошло фактическое наложение границ участка заявителя и участка указанной птицефермы муниципального унитарного предприятия. На предложение скорректировать границы или отменить постановление адми­нистрация ответила формальной отпиской.

– Допускает ли ЗК РФ возможность образования земельных участков из муниципальных земель на основе утвержден­ной схемы расположения земельного участка на кадаст­ровом плане территории?

– Какой совет вы могли бы дать АО в данном случае?

– Подлежит ли спор рассмотрению в суде?

Белорецк в Башкирии, довольно крупный город. Почему он так называется? Там река «Белая», по-татарски – Агедей.

На первый вопрос – возможность есть. Статья 39.15 ЗК РФ «Процедура предварительного согласования предоставления земельного участка». Планировка территории ведет к торгам, планировку делает по общему правилу публичная власть. Весь вопрос в дихотомии – кто будет формировать земельный участок – заявитель или власть. Если заявитель, и вам хочется именно эту землицу прикупить, вы делаете схему и идете по 39.15.

Публичная власть же выставляет участок на торги. Но есть исключения, когда не нужен проект планировки, нужно только межевание.

Статья 41 ГрК РФ

5. Применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории (КРТ), а также не планируется размещение линейных объектов, допускается подготовка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории в целях, предусмотренных частью 2 статьи 43 настоящего Кодекса.

Ответ на первый вопрос: да, допускается возможность образования земельных участков из муниципальных земель на основе утвержденной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории

+ п3 ст 11.3 ЗК РФ (сказал нужно знать)

1. Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Прошу вас запомнить: есть два способа образования – публичный и заявительный; вот проект межевания – это когда инициатива от публичной власти (но есть исключения), а ст. 11.3 – заявительный. Если вы готовите схему расположения земельного участков на кадастровом плане территории – какова процедура?

Процедура образования ЗУ: 1) если ЗУ находится в публичной собственности; 2) если земельного участка нет, его нужно образовать (в этом дискретность территории). Создание ЗУ идёт либо по инициативе публичной власти, либо по инициативе заявителя. Публичная власть готовит проект планировки и проект межевания – и этот земельный участок предоставляется на торгах.

Как вы получите схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории? Вы сами можете её вытащить из публичного ресурса, из публичной кадастровой карты. Дальше куда пойдете писать заявление? Как называется эта процедура? Если вы хотите абстрактный ЗУ в Истринском районе – вы будете сидеть и мониторить сайт этого муниципалитета чтобы заявиться на этот аукцион. Выставляют на торги земельные участки, которые вам вообще не нравятся – вы можете так состариться и не дождаться аукциона по тому ЗУ, который вы хотите купить.

Эта процедура – по статье 39.15 ЗК РФ «Процедура предварительного согласования предоставления земельного участка» – эту процедуру по последовательности вы должны знать хорошо. Процедура занимает два года.

Если публичный участок как вещь есть – он должен быть в течение 6 месяцев приватизирован. Публичная власть не может быть собственником ЗУ, который ей не нужен для своих нужд – то есть у нас принудительная приватизация, нигде в мире такого нет. Точно так же вымороченное имущество («выморочка») муниципальное образование должно куда-то пристроить – либо очередникам, либо организовать аукцион и продать. Нет обязательности реализации на аукционе, но нужно просто произвести отчуждение. В других странах такого нет. И может это хорошо, потому что если вдруг резко повысится рождаемость и срочно нужна будет школа или детский сад – у муниципалитета будет земельный участок поэтому (у нас у них не должно быть земельных участков, т.к. есть публичная приватизация).

Если вы сами по заявлению покупаете – администрация может вас отшить; по аукциону – администрация уже не может вас отшить. Если администрация не продает имущество или не отдает очередникам – может и прокуратура проверить.

Если образует власть – это торги, если заявительный порядок – это не торги.

Б. Решением арбитражного суда К-го края на администра­цию города возложена обязанность принять в муниципальную собственность в течение одного месяца с момента вступления судебного акта в законную силу жилые дома, ранее находив­шиеся на балансе АО «Черноморский хлебокомбинат». Земель­ный участок принадлежит на праве собственности К-му краю, находится у общества на основании договора аренды сроком на 49 лет. Территория хлебокомбината занимает часть земель­ного участка, в южной части земельного участка расположены жилые дома.

Как полагает общество, исходный земельный участок необ­ходимо разделить на две части: под зданиями общества и для эксплуатации жилых домов. Поскольку Департамент отказал в утверждении такой схемы расположения земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд, который удовлетворил заявление, апелляционным судом решение суда оставлено без изменения.

Департамент обратился с кассационной жалобой, где указал, что в акте обследования зафиксировано наличие на земель­ном участке многоквартирных домов, в схеме расположения отсутствует отображение границ объектов недвижимого иму­щества, состоящих на государственном кадастровом учете и т.д. Отсутствие сформированного, поставленного на кадастровый учет земельного участка препятствует исполнению вступив­шего в законную силу решения арбитражного суда по передаче жилых домов в муниципальную собственность. Образование земельных участков из земель, находящихся в государствен­ной или муниципальной собственности в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно в соответствии с проек­том межевания территории.

Кассационный суд отметил, что суды руководствовались сведениями информационной системы градостроительной деятельности города, из которой следует, что земельный учас­ток находится в зоне ограничения жилищного строительства по факту загрязнения атмосферного воздуха в окрестностях объекта авиации. Спорный участок, занятый жилыми домами, не находится в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, а субъект предпри­нимательской деятельности не может нести негативные по­ следствия, связанные с отсутствием решения уполномоченного органа об утверждении проекта межевания квартала, полномо­чия по такому утверждению возложены на публичный орган.

На рассматриваемом земельном участке помимо домов, которые подлежат передаче в муниципальную собственность, находится многоэтажный жилой дом (подтверждается данны­ми публичной кадастровой карты, размещенной в сети «Ин­тернет»), представители общества полагают его самовольной постройкой, но данные обстоятельства суды не исследовали. Судам также надлежало проверить соответствие схемы положе­ниям ст. 11.9 ЗК РФ, выяснить, будет ли достаточной оставшаяся часть земельного участка (после раздела) для эксплуатации объектов недвижимости, не затронет ли раздел права и за­ конные интересы третьих лиц. Кассационный суд постановил: решение арбитражного суда и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, суду при новом рассмотрении учесть существенные для правильного разрешения дела обстоятельства.

– Прокомментируйте постановление кассационного суда.

– Допустим ли, с вашей точки зрения, раздел данного участка?

– Что с правовой точки зрения представляет собой схема расположения земельного участка?

Ответ студента, который устроил Бандорина

Вопрос: О разделе земельного участка под многоквартирным домом. (Письмо Минэкономразвития России от 18.05.2016 N ОГ-Д23-6115)

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.  Учитывая изложенное, осуществить раздел земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, не представляется возможным.

См. статью 11.4

7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:

1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;

2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

67. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования

Если решается вопрос о судьбе многоквартиногоо дома – нужно образовать земельный участок. И это право первично, несмотря на самовольную постройку. Правила 222 ГК РФ

Предоставляется ИЖС и когда он введен в эксплуатацию, он становится жилым домом. У П.А. Крашенинникова есть целая апология о том, почему не называют индивидуальный жилой дом, а просто жилой дом. Объекты жилиищных оотношений – жилой дом, многоквартирный дом (МКД) – но с точки зрения ГК дом сам по себе объектом не является, а является объектом совокупность помещений, а не сам дом.

С точки зрения жилищного права и земельного права это объект отношений; с точки зрения гражданского права – это не объект отношений.

Статья 36 ЖК РФ. Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Тут еще важна кажется 12-я статья ФЗ о Введении в действие ЖК РФ. Она связана со статьей 36

Жилой дом – … а в ЖК – 4 объекта: Часть квартиры, квартира, жилой дом и многоквартирный жилой дом. Жилой дом не является объектом недвижимости по смыслу гражданского законодательства; существует не жилой дом, а совокупность всех жилых помещений в жилом доме. Знаете что такое стилобатная часть? Выделенка такая, козырёк. Если сплошная стена, то это просто обычный первый этаж, стилобат – выступающая, является неотъемлемым элементом строения.

А если частный дом? Да, можно разделить, но … обычно в практике это связано с разводом. И супруги всё делят при разводе. При каком условии можно разделить земельный участок? На прошлом семинаре говорили – минимальный размер должен быть соблюден, обычно это 4-6 соток – Минимальный размер устанавливает субъект федерации; в сельскохозяйственных регионах этот размер значительно больше, чем в коттеджных, застроенных районах. Меньше четырех соток нигде нет. А самый большой из минимальных размеров – 16 соток.

А еще в земельном праве есть заведомо делимые земельные участки – это особый случай, это как раз земельные участки, предоставляемые для КРТ (комплексного развития территорий)

Как записывают площадь? Записывают 0.06 га. Еще может измеряться в длине, а не площади, если речь идет о прилегающем участке к железной дороге (в с/х регионах такое есть, там ограничение на ширину участка – не меньше 100 метров)

Требований может быть много – например, нельзя образовывать земельный участок в различных публично-правовых образованиях. На одном участке представьте себе будет два разных времени – на одном Московское будет, на другом Уральское.

Если например у двух разных участков, у одного строительство, у другого промышленное производство – естественно, нельзя их объединять

Д. У семьи Шаниных было два места в паркинге много­квартирного дома, и в силу нехватки средств один они решили продать. Однако при продаже покупатель потребовал сведения о земельном участке, на котором находится парковочное место. Супруги пытались ему объяснить, что хотя парковочное место и является недвижимостью, с землей оно не связано. Точнее — может быть не связано, во всяком случае, закон не требует ус­тановления связи машиноместа с земельным участком, важно лишь, чтобы были установлены и описаны его границы. Поку­патель не сдавался —«Ну, тогда, поскольку паркинг занимает определенный участок, то я должен получить долю в праве собственности на него!?»

– Дайте определение машиноместа. – Какова связь с землей парковочного места (машиномес­та)? Требуется ли ее установление?

– Необходимо ли определение доли в земельном участке, занимаемом паркингом?

ГК РФ определяет машино-места как предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Пункт 29 ст. 1 ГрК РФ определяет понятие "машино-место" как предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Когда появилось это определение? В 2016 году. Это совсем недавно, я бы сказал, что вообще в 2018-м.

По ст. 36 ЖК РФ – машино-место, наверное, является общим имуществом МКД.

Из ГК:

Статья 130

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Эту статью – туда тоже добавили машино-место в 2016 году.

С недавнего времени машино-место – недвижимость, до этого было много споров об этом.

На этаже у вас между квартирами где велосипеды и лыжи стоят – это тамбур, общее имущество собственников помещения. Земельный участок, тамбур, площадки детские, контейнерые площадки мусоропроводные – это общее имущество в многоквартирном доме.

Вопрос – паркинг является общим имуществом многоквартирного дома? С этого начнем следующее занятие.

То, что вы видите в городе Москве – это всё построено по программе Народный гараж, это не жители строили. Это всё решает общее собрание дома – если детей нет, можете и не строить детскую площадку – можете целиком парковку сделать. По правилам безопасности там должен быть только проезд спецтехники – а дальше делать можно что угодно.

При этом машинопровод нельзя продавать, тамбур и детские площадки нельзя, а паркинг – можно, его можно зарегистрировать как объект – ОН НЕ ВХОДИТ В СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА. ЗДЕСЬ НЕ ПРИМЕНИМА СТАТЬЯ 36. Что отчуждается: доля в праве или объект? Объект. Статья 36 не претерпела поправок в 2016 году (когда были поправки про машиноместа). Баталии в Думе были страшные.

Связь с землей ее подтверждать нужно или нет?

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" 

1. Состав общего имущества определяется:

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 24.09.2013 N 6037/13, подземный гараж (паркинг) с машино-местами, расположенный в подвальном помещении многоквартирного дома, относится к общедомовому имуществу

На наш взгляд, классическим примером оформления машино-мест в долевую собственность могут служить те случаи, когда парковка устроена на многоуровневой механизированной платформе. Собственник не получает конкретное место в паркинге, а имеет право поставить свой автомобиль на любую платформу конструкции. В некоторых таких парковках собственник даже не может ни самостоятельно определить, ни проконтролировать, на какой именно из платформ будет размещен его автомобиль.

Суды подтверждают, что объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые являются индивидуально-определенными вещами, и приходят к выводу, что машино-место таковым объектом не является. Они опираются на то, что документация, оформляемая в отношении машиноместа, не содержит сведений о каких-либо физических границах (ограждающих конструкциях, стенах, перегородках), которыми машино-место будет изолировано от других машиномест в помещении паркинга

Есть и другой способ оформления права на машино-место, можно сказать, прямо противоположный. В тех случаях, когда техническая документация зданий содержит сведения о машино-местах (в соответствии с Методическими рекомендациями о порядке включения сведений о машиноместах в документы технического и кадастрового учета зданий, сооружений и помещений, утв. ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 20 октября 2008 г. № 244), последние рассматриваются и оформляются как самостоятельные объекты недвижимости (помещения или части помещений). В таком случае машино-место, как правило, представляет собой прямоугольник, начерченный краской на полу помещения, отведенного под паркинг. Такое машино-место ставится на кадастровый учет, владельцы машино-мест получают кадастровые паспорта, содержащие все идентификационные признаки машино-места (местоположение, точные границы, размеры и площадь) и его порядковый номер. Переход права собственности при продаже машино-места регистрируется так же, как при сделках с другими объектами недвижимости.

С принятием новых правил, вступающих в силу с 1 января 2017 года, вопрос оформления прав собственности на машино-места в помещениях, находящихся в составе жилых домов, решен окончательно в пользу второго способа. То есть не должно быть сомнений в том, что машино-место (при условии, что его границы описаны в порядке, установленном законодательством о кадастре), представляет собой такое же недвижимое имущество, как и, например, квартира. А сделки с машино-местами должны совершаться в том же порядке, что и сделки с квартирами. Таким образом, собственники машино-мест получат такую же правовую защиту, какую имеют собственники других объектов недвижимого имущества.

Переходящее задание:

1. Перечислите формы собственности на землю

2. Перечислите иные права на землю

3. Практикум 2021. Задачи «А» на стр.50, «Б» на стр.50, «В» на стр.51, «Д» на стр. 53.

4. Практикум 2008. Тема V, задачи 1, 2, 3

Формы собственности на землю:

В соответствии с первым из них машино-место не рассматривается как самостоятельный объект недвижимости, а помещения, в которых располагаются такие машино-места, находятся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме. Размер доли в таких помещениях определяется по количеству мест на паркинге. Соответственно, при таком подходе для надлежащего оформления перехода права собственности на машино-место собственнику приходится соблюдать нормы ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки других сособственников (владельцев машино-мест) и получать их нотариально заверенные согласия на сделку. Стоит также отметить, что такие объекты облагаются налогом как нежилые помещения: налоговая ставка составляет до 0,5% от кадастровой стоимости, налоговые льготы не применяются.

Статья 16