1. Имеют ли право переоформить? Порядок переоформления.

 П.3 ст. 28 Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

 

➢ Граждане, обладающие садовыми, огородными или дачными земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

 

Ст. 25.2 ФЗ 122:  

• Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок является следующий документ:

акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

и пункт 4 ФЗ 66:

➢ 4. В случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы:

описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;

заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.

 

2. Решение суда

Суд должен отказать в иске дачного кооператива, так как у граждан было право переоформить участки.

Задача 2.

Гражданин Новиков решил купить у гражданина Ковалева дачу с земельным участком. После составления договора купли-продажи они обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации договора.

В регистрации было отказано по причине, что договор нотариально не удостоверен, а в отношении земельного участка имеется спор о его границах.

Правомерен ли отказ?

В каких случаях требуется нотариальное удостоверение договора, предметом которого является земельный участок?

Договор аренды земельного участка требует госрегистрации? До одного года регистрация не требуется. Договор аренды земельных участков – когда арендодателем является не государство, а частное лицо – то как правило, все на 11 месяцев заключают (не сложилась традиция заключать на 364 дня).

Повторите еще раз норму про то, что нужен один договор, а не два. Ст. 273 ГК – переход права собственности на здание влечет переход права собственности на земельный участок. Хорошо, согласен. В законе о введение в действие Земельного кодекса тоже есть

В каких случаях требуется государственная регистрация договора, предметом которого является земельный участок?

С какого момента переходит право собственности при отчуждении недвижимого имущества, в частности при отчуждении по договору купли-продажи?

Можно ли в одном договоре купли-продажи провести отчуждение и дачи, и земельного участка, или необходимо совершить два договора купли-продажи – договора купли-продажи дачного дама, включая хозяйственные постройки, и договора купли-продажи земельного участка?

ГДЗ из папки

Отказ регистрирующего органа неправомерен, так как в соответствии со ст.550 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей требования к форме договора продажи недвижимости, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документы, подписанного сторонами. При этом закон не устанавливает обязательного нотариального удостоверения договора продажи недвижимости, в т.ч. и земельного участка. Ч.1 ст.17 ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ устанавливает, что основаниями для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Более того, требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, обозначенные ст.18 данного закона были соблюдены. Более того, на основании ч.2 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Нотариальное удостоверение договора, предметом которого является земельный участок, требуется при:

• заключении договора ренты (ст.584 ГК РФ)

• совершении завещания (п.1 ст.1124 ГК РФ)

• заключении договора о залоге, обеспечивающем обязательство, возникающее из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению в силу закона либо нотариально удостоверенного по соглашению сторон (ч.3 ст.10 Закона РФ от 29 мая 1992 года «О залоге»)

Государственная регистрация договора, предметом, которого является земельный участок, требуется при:

• заключении договора продажи земельного участка (п.2 ст.551 ГК РФ)

• заключении договора дарения земельного участка (п.3 ст.574 ГК РФ)

• заключении договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка (ст.584 ГК РФ)

• заключении договора аренды земельного участка на срок более года либо если хотя бы одна из сторон договора является юридическим лицом (п.2 ст.609 ГК РФ)

• заключении договора аренды земельного участка, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624, п.3 ст.609 ГК РФ)

• договор безвозмездного пользования (ссуда) земельным участком

• заключении договора доверительного управления земельным участком (п.2 ст.1017 ГК РФ)

• ипотека

В силу п.1 ст.551 ГК РФ, п.2 ст.223 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации, причем в соответствии с п.3 ст.433 договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с моменты его регистрации.

Законодательством РФ никаких ограничений по отношению включения в договор продажи недвижимости двух и более объектов недвижимости не установлено. Необходимо лишь указать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ), а также договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п.1 ст.555 ГК РФ).

Решение:

➢ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

 

В настоящее время законодательство РФ требует обязательного нотариального удостоверения только договоров ипотеки, предметом которых являются земельные участки. (ст 339 ГК)

 

 

В каких случаях требуется государственная регистрация договора, предметом которого является земельный участок?

1. Договор аренды земельного участка на срок более 1 года (ст. 609 Гражданского кодекса РФ)

2. Договор субаренды (ст. 615 Гражданского кодекса РФ);

3. Договор об ипотеке недвижимого имущества (ст. 339 Гражданского кодекса РФ);

4. Договор аренды лесных участков (ст. 71 Лесного кодекса РФ, ст.609 Гражданского кодекса РФ);

 

С какого момента переходит право собственности при отчуждении недвижимого имущества, в частности при отчуждении по договору купли-продажи?

➢ С момента гос регистрации

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

 

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Можно ли в одном договоре купли-продажи провести отчуждение и дачи, и земельного участка, или необходимо совершить два договора купли-продажи – договора купли-продажи дачного дама, включая хозяйственные постройки, и договора купли-продажи земельного участка?

➢ Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Задача 3.

Производственная компания приобрела на территории Московской области в собственность здание производственного назначения для размещения коробочного производства. Впоследствии та же производственная компания приобрела в собственность земельный участок площадью 1,5 га, на котором было расположено указанное здание.

Через некоторое время нашелся покупатель, который предложил компании выкупить земельный участок за цену, в несколько раз превышающую его рыночную стоимость, и впоследствии, после оформления сделки, передать компании небольшую часть земельного участка в аренду за символическую плату.

Документы, поданные в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области для регистрации перехода права, правовую экспертизу не прошли. В своем заключении юрист регистрирующего органа пояснил, что земельный участок без здания, расположенного на нем, продан быть не может.

Правомерен ли отказ в регистрации сделки по указанному основанию?

Что бы вы посоветовали предпринять заинтересованным сторонам?

Можно разделить участок и часть участка продать.

Ну, конечно, здесь, вы видите специально указано, что это 1.5 га – понятное дело, что вообще здание производственного значения. Как собирают коробки, я думаю мы представляете себе более-менее. Этот цех может быть огромный.

Купили цех, а потом дооформили землю – вся страна так делала, другого варианта не было. При приватизации землю не приватизировали. В программах, в законе, в постановлении правительства, в указах президента – весь конгломерат законодательства, который регулировал приватизацию – была оговорка, что в план приватизации земельные участки не включаются – вопрос этот был отложен до принятия Земельного кодекса. Исследования и научные, и практические показывали, что по большому счёту законодатель так регулировал, что до принятия Земельного кодекса можно будет землю дооформить бесплатно, но этого не произошло. Законодатель в законе О введении в действие Земельного кодекса установил платность.

Сколько нужно заплатить чтобы дооформить земельный участок? Вам это надо знать. Собственник, который приватизировал в 90-е гг. здание или имущественный комплекс – дооформить земельный участок (приватизировать) – это будет стоить 2.5% от кадастровой стоимости земельного участка. А в городах федерального значения – 20%. Запишите, я это будут спрашивать. Вроде это немного, но если суммировать все эти деньги, то это прилично.

Из папки:

В соответствии с п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ ЗК РФ и иные акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Также данный принцип получает развитие в ч.4 ст.35 ЗК РФ, согласно которой отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, а также согласно которой  не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, отказ в регистрации сделки управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии правомерен на основании ч.1 ст.20 Федерального закона от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ, а именно документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.  (см. текст в предыдущей редакции)

Решение:

Ст. 35 ЗК РФ

П.4 Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ

"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав

1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

Новое задание: 1. Практикум 2008. Тема V, задачи 4, 7. 2. Практикум 2021. Задачи «А», «Б», «В», «Г», «Д» на стр.55-57 (иные права на землю).

Задача 4.

ЗАО «Печки-лавочки» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи земельного участка, об обязании органа, уполномоченного в области государственной регистрации, произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок и о выдаче соответствующего свидетельства.

При рассмотрении дела было установлено, что договор купли-продажи земельного участка был заключен между ЗАО «Печки-лавочки» и краевой администрацией. Земельный участок, являющийся объектом купли-продажи, по данным государственного земельного кадастра относится к землям лесного фонда и расположен в уникальном месте с оригинальными природно-климатическими условиями. Заявитель намеревался построить на нем базу отдыха для корпоративных клиентов в духе русской деревни.

Арбитражный суд в удовлетворении заявленных требований отказал.

Правомерен ли отказ в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок?

Правомерен ли отказ суда в удовлетворении заявленных требований?

Каково соотношение понятия «земельный участок» и понятия «лесной участок»?

В каком порядке можно получить право на использование лесного участка? Для каких целей допускается использование лесных участков?

Может ли ЗАО «Печки-лавочки» получить интересующий участок для реализации намеченных целей на каком-либо праве и, если «да», то в каком порядке?

Бандорин: семь категорий земель есть по ст. 7 ЗК РФ. Лесной фонд.

Может ли ЗАО получить «Печки-лавочки» получить интересующий участок для реализации намеченных целей на каком-л праве и, если да, в каком порядке?

Надо полагать, что цель получения ЗАО данного ЛУ в собственность – осуществление рекреационной деятельности. Этот вопрос регулируется специальным положением ЛК: Статья 41. Использование лесов для осуществления рекреационной деятельности

1. Леса могут использоваться для осуществления рекреационной деятельности в целях организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности.

2. При осуществлении рекреационной деятельности в лесах допускается возведение временных построек на лесных участках и осуществление их благоустройства. Если в плане освоения лесов на территории субъекта Российской Федерации (лесном плане субъекта Российской Федерации) определены зоны планируемого освоения лесов, в границах которых предусматриваются строительство, реконструкция и эксплуатация объектов для осуществления рекреационной деятельности, на соответствующих лесных участках допускается возведение физкультурно-оздоровительных, спортивных и спортивно-технических сооружений. Рекреационная деятельность в лесах, расположенных на особо охраняемых природных территориях, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях.

3. На лесных участках, предоставленных для осуществления рекреационной деятельности, подлежат сохранению природные ландшафты, объекты животного мира, растительного мира, водные объекты.

!!!!!!4. Для осуществления рекреационной деятельности лесные участки предоставляются государственным учреждениям, муниципальным учреждениям в постоянное (бессрочное) пользование, другим лицам - в аренду.

Бандорин: а в порядке каком? Есть два порядка: на торгах или без торгов. Общее правило для всех земельных участков – на торгах. Исключений в ЗК РФ больше 60.

Постоянное (бессрочное) пользование всегда без торгов. Заключение договора аренды – по результатам аукциона ст. 73.1 + ст. 78 (там уже про порядок подготовки аукциона)

Статья 73.1. Заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

1. Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам торгов на право заключения такого договора, которые проводятся в форме открытого аукциона или открытого конкурса, за исключением случаев, установленных частью 3 настоящей статьи, частью 1 статьи 74 настоящего Кодекса.

5. Правила использования лесов для осуществления рекреационной деятельности устанавливаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

 ЛУ может быть предоставлен лишь на праве аренды, в собственность он передан быть НЕ может для таких целей.

В соотв с п1 ст 72 ЛК по договору аренды ЛУ, находящ в гос или мун собственности, арендодатель предоставляет арендатору лесной участок для одной или нескольких целей, предусмотренных статьей 25 настоящего Кодекса.