481

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности. После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты.

Например, в кафе постоянно обновлялся интерьер и расширялся ассортимент предлагаемых блюд и напитков. Сначала посетителей становилось больше, затем, с ростом цен в результате увеличения затрат, остались только клиенты, имеющие достаточно высокий уровень дохода, а поскольку их количество ограниченно, то кафе стало нести убытки.

Принцип предельной продуктивности (или изменяющейся доходности) используется при оценке объекта совместно с принципом наилучшего и наиболее эффективного его использования, рассматриваемого ниже.

Принцип сбалансированности предприятия — любому виду производства должно соответствовать оптимальное сочетание факторов производства, при которых достигается максимальная доходность от бизнеса.

Предприятие — это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является сбалансированность, пропорциональность ее элементов. Наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Так, при оценке предприятия учитывается последовательное расположение цехов в соответствии с технологическим циклом.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка (принцип оптимального размера предприятия): если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Пример 1.1. В городе с численностью населения менее 1 млн человек и к тому же с отрицательной демографической ситуацией имеет место тенденция систематического наращивания объемов строительства крупных торговых центров.

31

При этом торговые центры практически не отличаются по ассортименту товаров, в основном завозимых из других регионов, уровню цен, качеству обслуживания и территориально сосредоточены в основном в центральной части города.

1.6.3. Принципы, связанные с рыночной средой

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на рынке недвижимости. Стабильное соотношение — стабильные цены. Если на рынке предлагается мало прибыльных предприятий (спрос превышает предложение), цена на них будет выше стоимости. На спрос и предложение воздействуют такие факторы, как уровень доходов, изменение численности и вкусов населения, величина налогов, доступность финансовых ресурсов, величина кредитной ставки и др. Стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и падением предложения. Но на рынке предприятий могут быть рыночные искажения (монополизм собственника, контроль государства по продаже предприятий).

В общем случае принцип формулируется так: изменение цен на объект оценки зависит от изменения величины спроса и предложения в соответствии со следующими закономерностями:

–если спрос постоянен, а предложение увеличивается, то цены уменьшаются;

–если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены увеличиваются;

–если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то цены увеличиваются;

–если предложение постоянно, а спрос растет, то и цены растут;

–если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то и цены уменьшаются.

Определение принципа: предложение — количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам на данный момент времени; спрос — количество товаров, желаемых по определенным ценам в тече- ние данного периода времени, взаимодействие спроса и предложения определяет цену.

Данный принцип является основным в рамках применения сравнительного (рыночного) подхода оценки стоимости.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Так, если от-

32

расль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то она привлекает капиталы, т. к. в нее пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Отсюда следует, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем.

Если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что снизит текущую стоимость будущих доходов. При этом итоговая оценка рыночной стоимости предприятия не может превышать текущих цен предложения его аналогов. Принцип конкуренции связан с прогнозированием доходов, а следовательно, применяется в доходном подходе к оценке предприятия.

Принцип зависимости (внешних изменений) основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от многих факторов: состояния внешней среды, изменения рыночных условий (политических, экономических, международных связей, социальных, технологических, изменения предпочтений и др.). Это неизбежный и постоянный процесс. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров, новая технология и социальное поведение создают новый спрос на товары. Человеческие вкусы и предпочтения претерпевают изменения. Среда расположения объекта (предприятия), как и он сам, проходит через фазы роста, зрелости, упадка è обновления. Другими словами, социальные, экономические, политические, природные и другие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость бизнеса. Следовательно, для того чтобы рассмотреть возможные способы использования данного предприятия, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, изменение экономических и финансовых условий, международные события, социальные и природные факторы, появление новых технологий и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия.

Принцип изменения связан с постоянным изменением ситуации на рынке и влиянием этих изменений на стоимость предприятия. Так, появление новой, более прогрессивной технологии производства может су-

33

щественно повысить стоимость предприятия. Появляются новые предприятия, другие меняют профиль, выпускают другую продукцию либо закрываются.

В соответствии с данным принципом утверждается, что стоимость предприятия, его имущества обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые жизненные циклы предприятия (принцип жизненного цикла).

Типичный жизненный цикл предприятия состоит из четырех основных этапов:

–рождения (выведения) на рынок,

–роста (развития),

–зрелости (стабилизации),

–упадка.

Основные характеристики каждого из этапов изменения стоимости объекта представлены в табл. 1.2.

34

Таким образом, стоимость предприятия на стадии роста будет выше, а на стадии упадка — ниже.

Принцип соответствия учитывает зависимость стоимости предприятия от того, в какой степени само предприятие, его архитектурный стиль, уровни удобств и услуг, а также его влияние на окружающую среду соответствует этой окружающей природной среде и отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Предприятия должны соответствовать определенным рыночным стандартам, характерным для конкретного времени и места. Если предприятие соответствует стандартам, предпочитаемым в данное время в конкретной местности, то его цена будет приближена к среднерыноч- ным значениям. Если же предприятие не характерно для данной местности, то есть не соответствует требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., то цена объекта будет, скорее всего, ниже среднего.

С принципом соответствия связаны:

–принцип регрессии, заключающийся в том, что рыночная цена предприятия, которое характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями, может не отражать его реальной стоимости и быть ниже реальных затрат на его формирование: отсутствие соответствия в окружающем районе;

–принцип прогрессии, согласно которому рыночная цена предприятия зависит от функционирования соседних объектов (цена склада будет выше за счет наличия железнодорожной ветки).

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта. Согласно системе имущественных прав в Российской Федерации, предусмотренной Гражданским кодексом, возможно следующее разделение прав:

–физическое — разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами;

–по времени владения — различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права;

–по видам имущественных прав — совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация;

–по правам кредитора вступать во владение предприятием — закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале.

35

1.6.4.Принцип наилучшего

èнаиболее эффективного использования

Обобщающим принципом, концентрирующим в себе принципы всех трех групп, является основополагающий оценочный принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования имущества (ННЭИ). Рассмотренные выше принципы оценки бизнеса направлены на определение стоимости в плане наилучшего (оптимального, наиболее вероятного, наиболее эффективного и рационального) использования имущества, капитала предприятия. Из всех факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта оценки, важнейшим является именно суждение о наилучшем использовании объекта. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости.

Принцип основан на учете возможных способов использования имущества в зависимости от условий рыночной среды. В процессе определения стоимости бизнеса названный принцип применяется для оценки в целях реструктуризации.

Спрос на рынке, возможности развития бизнеса, местоположение предприятия и другие факторы определяют альтернативные способы использования предприятия. Наряду с экономическим разделением, результатом такого анализа является определение наилучшего направления использования собственности. Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает ему самую высокую текущую стоимость.

Ограничения для варианта ННЭИ:

–соответствие законодательству (правомочность) — соответствие рассматриваемого способа использования варианта требованиям закона, строительным нормативам и ограничениям, экологическим нормативам, правилам пожаробезопасности и т. п.;

–физическая (техническая) осуществимость наиболее доходного варианта использования определяется в результате анализа транспортной доступности, возможности подключения к коммунальным удобствам, анализа затрат и сроков реализации проекта, уче- та качества грунта предназначенного под застройку участка, вероятность стихийных бедствий;

–финансовая обоснованность — обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающее способность этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмеще-

36

ния расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал. Определение финансовой оправданности основано на рассмотрении тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу имущества;

–максимальная доходность — определяется в результате анализа будущих доходов от альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Принцип ННЭИ является ключевым при оценке недвижимости, на нем базируется решение о величине стоимости объекта оценки. Возможна ситуация, когда в центре города торговые помещения в среднем стоят вдвое дороже жилых. Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шумную улицу, которая может быть без особых затрат переоборудована в магазин, может не подозревать о таком способе ее использования и назначить цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, то есть недооценить продаваемое имущество. Именно поэтому при оценке недвижимости определение ННЭИ оцениваемого объекта является обязательным.

Принцип ННЭИ важен и при анализе стоимости земельного участка. В случае отличия текущего использования земли от наилучшего и наиболее эффективного стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость имеющихся на нем улучшений, и может быть принято решение об их сносе с целью использования участка оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Если текущее использование земельного участка отлично от наилуч- шего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости объекта, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

При определении стоимости бизнеса принцип ННЭИ применяется, если оценка проводится в целях инвестирования, реструктуризации, разработки плана развития и управления объектом.

37

Изложенные принципы оценки имущества и обобщающий принцип — наилучшего и наиболее эффективного использования — представляют собой концептуальную основу оценки стоимости. На них основываются подходы к оценке стоимости бизнеса действующего предприятия и различных объектов имущественного комплекса — затратный, рыночный (сравнительный) и доходный подходы.

1.7. Подходы и методы в оценке стоимости бизнеса

Вид стоимости и принципы оценки являются основой для корректного применения методов оценки бизнеса, то есть способов определения стоимости, которые варьируются в зависимости от подхода к оценке стоимости предприятия.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта в рамках одного из подходов к оценке.

В соответствии с российскими и международными стандартами при оценке предприятия (компании, фирмы) рекомендуется использовать три основных подхода рыночной стоимости различных объектов:

–затратный,

–доходный,

–сравнительный.

Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики оцениваемого объекта, опишем эти подходы.

Затратный (имущественный) подход, его суть состоит в оценке стоимости предприятия с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие останется действующим. Таким образом, данный подход предполагает оценку всех активов предприятия, того имущества, которым владеет предприятие.

Назначение оценки, определенной затратным подходом, разноплановое, например, она служит целям имущественного и подоходного налогообложения, страхования, технико-экономического анализа, обновления, итогового согласования стоимости.

Затратный подход включает следующие методы, которые используются, как правило, для оценки контрольного пакета акций предприятия:

38

1.Метод стоимости чистых активов (или метод скорректированной балансовой стоимости) — стоимость бизнеса равна рыноч- ной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств;

2.Метод расчета ликвидационной стоимости — стоимость бизнеса равна суммарной стоимости всех активов предприятия за вычетом обязательств с учетом затрат на его ликвидацию.

Все методы затратного подхода основаны на реально существующих активах и затратах, позволяют определить их стоимость с учетом текущего состояния экономики и сложившегося на момент оценки биз- нес-окружения оцениваемой компании. В то же время эти методы статичны и не учитывают перспективы развития предприятия, его будущую доходность, возможные изменения в экономике и на рынке. Этим целям служит доходный подход.

Доходный подход, основанный на оценке текущей стоимости будущих доходов, которые может принести данный бизнес. Суть доходного подхода к оценке стоимости — в определении:

–времени;

–размеров доходов, которые будет получать собственник;

–рисков, с которыми будет сопряжено получение дохода.

Концепция доходного подхода предполагает составление прогноза доходов и их приведение к текущей стоимости. Доходный подход всегда применяется для инвестиционной оценки стоимости бизнеса (стоимости для конкретного инвестора), определяемой мотивами поведения типичного покупателя и продавца, в частности индивидуальными требованиями к инвестициям, исходя из:

–оценки затрат,

–степени риска,

–налоговой ситуации и прочих условий.

Доходный подход включает следующие методы:

1. Метод капитализации доходов — стоимость бизнеса определяется отношением чистого дохода бизнеса за год на коэффициент капитализации. Используется в тех случаях, когда доход предприятия стабилен, то есть стоимость оценивается дисконтированием стабильного денежного потока.

39

Если же предполагается, что будущие доходы предприятия будут отличаться от доходов в период предыстории и будут нестабильны по годам прогнозного периода, то в этом случае используется метод дисконтирования денежных потоков, меняющихся по периодам.

2.Метод дисконтирования денежных потоков — стоимость бизнеса определяют на основе прогнозирования потоков дохода от него

èих дисконтирования в соответствии с требуемой инвестором ставкой дохода.

Методы доходного подхода к оценке предприятий используются, когда можно обоснованно определить будущие денежные доходы предприятия и ставки доходности соответствующих инвестиций. Преимущество методов доходного подхода — учет будущих условий деятельности предприятия (условий формирования цен на продукцию, будущих капитальных вложений, прочих рыночных условий).

Сравнительный подход основан на рыночной информации, на сопоставлении стоимости оцениваемого предприятия со стоимостями аналогичных предприятий, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, путем внесения соответствующих корректировок на фактически достигнутые компаниями финансовые результаты. Данный подход включает следующие методы:

1.Метод рынка капитала — основан на рыночных ценах акций предприятий, сходных с оцениваемым предприятием. Действуя по принципу замещения, инвестор может инвестировать либо в аналогичное предприятие, либо в оцениваемое предприятие. Поэтому данные о стоимости акций сопоставимых аналогичных предприятий при соответствующих корректировках могут служить ориентирами для определения стоимости акций оцениваемого предприятия. Преимущество этого метода — использование фактической информации, имеющейся на фондовом рынке.

2.Метод сделок (метод сравнительного анализа продаж) — представляет собой частный случай метода рынка капитала и основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций предприятий-анало- гов или предприятий в целом. В данном случае анализируется информация не с фондового рынка, а с рынка слияний и поглощений. Основное преимущество данного метода — отражение текущей реальной практики хозяйствования. Основной недостаток заключается в том, что он основан на прошлых событиях и игнорирует будущие условия хозяйствования предприятия.

40