16. Купля-продажа земельных участков.

-Купля-продажа - к этому договору применяются правила о продаже недвижимости. Согласно договору Купли-Продажи, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок. Договор заключается письменно, переход права собственности подлежит государственной регистрации.

Обязательное условие - цена, при продаже земельного участка в рассрочку или кредит - он находится у продавца в залоге, пока не будет выплачена вся сумма за участок.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

В ряде случаев земельные участки продаются с торгов (если эти земли государственные или муниципальные) - договор купли-продажи закрепляется по результатам проведения торгов и основание - протокол о результатах торгов (ст 30 Земельного Кодекса). 

17. Залог (ипотека) земельных участков.

Ипотека - данный вид сделки регулируется ФЗ от 16.06.98 №102-ФЗ Закон «Об ипотеке, залоге, недвижимости».

Предмет ипотеки - земельный участок не изъятый и не ограниченный в обороте, можно так же заложить арендные права (это может сделать арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды с согласия собственника). Если собственность общедолевая или совместная и один из участников хочет заложить свою долю, она должна быть выделена в натуре. Нельзя заложить так же - части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного для определенной цели

(принцип нормирования). По общему правилу, нельзя заложить государственные или муниципальные земли; исключение - государственные и муниципальные земли, которые предоставлены для жилищного строительства и для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства - эти земли можно заложить, что бы провести благоустройство этих земель.

Ипотека земли, на которых есть здания, строения - по общему правилу право залога распространяется и на здания, если заложен земельный участок, если договором не предусмотрено иное; Земли сельхозназначения - распространяется право залога на здания обязательно. В случае обращения взыскания на земельный участок, они выставляются на торги (для земель сельхозназначения - только после уборки урожая).

18. Понятие и общая характеристика права пользования землей. Субъекты, объекты, виды права пользования землей

Право пользования землей - совокупность норм земельного права, устанавливающих порядок и условия пользования землей гражданами и юридическими лицами, их права и обязанности. Это институт общей части, положения которого развиваются в особенной части, где речь идет о использовании земель разной категории. Данный институт исходит из рационального использования земель.

Рациональное использование земель - институт права землепользования выполняет две основные функции: экологическую и экономическую.

Экономическая функция состоит в наиболее полном и эффективном использовании земель с наименьшими материальными затратами. Экологическая функция состоит в бережном отношении к земле, другим природным ресурсам, их восстановлению, воспроизводстве и охране окружающей среды. Когда обе эти функции реализуются, использование является рациональным.

Две группы требований:

-научно обоснованное использование земли для определённых целей

-обеспечение охраны окружающей среды и ее объектов в процессе землепользования.

Конкретные требования по рациональному использованию земли устанавливаются конкретно к каждой территории.

Субъекты права пользования: физические и юридические лица.

Объекты права пользования: земельные участки или их части.

Виды пользования: В зависимости от субъектов - юридическими или физическими лицами.

По категориям земель: право пользования землями намеленными пунктами, лесного пункта.

В зависимости от сроков: срочное и бессрочное

Титулы пользования землей: 6 титулов - право частной собственности, пожизненное наследуемое владение, постоянного бессрочное пользования, аренда, земельный сервитут, безвозмездное срочное пользование.

Основание возникновения и прекращения права пользования: они зависят от титула; статья 25 - решения органов власти и местного самоуправления; сделки; судебные решения; переход прав на недвижимое имущество - глава 7 Земельного Кодекса.